El contexto macroeconómico determina el futuro a medio plazo del mercado inmobiliario español, lo que tiene un efecto directo en la evolución de los principales indicadores del mercado de la vivienda. Cuando ya se han completado prácticamente los tres primeros trimestres del año, y si bien la incertidumbre va en aumento, las operaciones de compra, venta y alquiler de residencias se siguen cerrando con normalidad debido a las necesidades de la demanda y por la aceleración de las operaciones debido a la inflación y la subida de los tipos de interés. En este sentido, Inviertis, plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria, avisa que será en el primer trimestre de 2023 cuando se va a producir un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario español.
En estos momentos, tanto el presupuesto como la capacidad financiera de la demanda, así como la ratio de endeudamiento que pueden afrontar hogares e inversores no parece que esté dando lugar a un cambio de ciclo inmobiliario en el corto plazo. El repunte del precio del alquiler es un efecto directo del aumento de la demanda para arrendar residencias en detrimento de la compra, una tendencia que incita a la inversión.
Rebeca Pérez, CEO y fundadora de Inviertis, comenta: “Vamos a seguir notando escasez de obra nueva porque la producción de esta tipología de activo depende del capital privado, un sector cuya capacidad de endeudamiento está menguando y que está en un escenario de incertidumbre en lo que respecta al retorno de la inversión de los proyectos iniciados este año”.
“El entorno macroeconómico incierto que estamos viviendo es el que mayor dinamismo provoca para el auge de la inversión en real estate, que sigue siendo el segmento más atractivo gracias a su resiliencia y la estabilidad de la rentabilidad”, indica Pérez. De hecho, durante el pasado verano el segmento de inversión ha registrado una elevada actividad y en este mes de septiembre se ha producido un repunte notable en la demanda acompañado de la falta de oferta ante el miedo a una potencial bajada de precios.
Por su parte, Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit y asesor de Inviertis, incide en que “se ha producido un freno generalizado en el sentimiento inversor dentro del mercado inmobiliario global”, y en que la brecha entre oferta y demanda en el mercado de transacciones se está abriendo, provocando así una moderación en la intensidad de las ofertas publicadas. “Pese a todos los vientos en contra que han aparecido estos últimos meses, el inmobiliario muestra signos de estabilidad al contar con unos mercados alternativos que no ofrecen mejores rentabilidades comparativas. A su vez, sigue habiendo una propensión natural a establecer el inmobiliario como activo refugio”, explica Hernández Reche.
“Vamos a seguir notando escasez de obra nueva en el 2023 porque la producción de esta tipología de activo depende del capital privado, un sector cuya capacidad de endeudamiento está menguando y que está en un escenario de alta incertidumbre en lo que respecta al retorno de la inversión de los proyectos iniciados durante este año. En este contexto, seguramente veamos cómo la obra nueva se activa a mediados del año que viene, lo que a su vez generará un aumento del interés para la compra de viviendas de segunda mano, evitándose así la caída drástica de los precios en este mercado”, añade Pérez.
Los inversores inmobiliarios han crecido un 10% por la inflación y la guerra
Este contexto de inestabilidad de los mercados, que no apunta a mejorar en los próximos meses, constituye una oportunidad para aquellos inversores que buscan tranquilidad y una rentabilidad estable, razón por la que el número de inversores inmobiliarios, tanto nacionales como extranjeros, ya ha crecido un 10% a estas alturas de año. A esta tendencia se suma el interés de las familias españolas por la compra de una residencia debido a la inminente subida de precios y de tipos de interés, factores que han abierto una “ventana de oportunidad” para adquirir en mejores condiciones. De hecho, el residencial será el segmento inmobiliario que mayor interés va a atraer tanto en volumen de inversión como en número de operaciones.
“Estamos en un entorno macroeconómico increíblemente cambiante. Nadie hubiese dicho en enero lo que teníamos por delante. Si la inflación sigue subiendo de la mano de los tipos de interés y sigue habiendo liquidez, el mercado aguantará. Pero, con que uno de esos parámetros cambie, estaremos ante una caída de la demanda que afectará a los precios, aunque no al apetito inversor”, vaticina la CEO y fundadora de Inviertis.
Por Marcelo Soba