A medida que las tasas de interés subieron el sector inmobiliario comercial ha estado bajo intensa presión a nivel mundial. En Estados Unidos, con el mercado inmobiliario comercial más grande del mundo, los precios han caído 11% desde que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas de interés en marzo de 2022, borrando las ganancias de los dos años anteriores.
Un análisis elaborado por los economistas Andrea Deghi, experto en el sector financiero de la División de Análisis de Estabilidad Financiera Mundial del Departamento de Mercados Monetarios y de Capital del FMI; Fabio Natalucci, director Adjunto del Departamento de Mercados Monetarios y de Capital del FMI; y de Mahvash S. Qureshi, subdirectora y jefa de División del Departamento de Mercados Monetarios y de Capital del FMI, habla sobre los retos futuros de este mercado.
Los mayores costos de endeudamiento tienden a disminuir los precios de las propiedades comerciales directamente al encarecer las inversiones en el sector, pero también indirectamente al desacelerar la actividad económica y reducir la demanda de dichas propiedades.
Sin embargo, la fuerte caída de los precios durante el actual ciclo de endurecimiento de la política monetaria estadounidense es sorprendente. Contrariamente al ciclo político actual, los precios de las propiedades comerciales se mantuvieron en general estables o registraron pérdidas más leves durante las anteriores subidas de tipos de la Fed.
A pesar de las recientes caídas en los rendimientos de los bonos del Tesoro estadounidense, los mayores costos de financiamiento desde el comienzo del ciclo de ajuste y la caída de los precios de las propiedades han resultado en crecientes pérdidas en préstamos inmobiliarios comerciales.
Las normas crediticias más estrictas de los bancos estadounidenses han restringido aún más la disponibilidad de financiación.
Los efectos del endurecimiento de las condiciones financieras sobre los precios de las propiedades comerciales en los últimos dos años se han visto agravados por tendencias catalizadas por la pandemia, como el teletrabajo y el comercio electrónico, que han llevado a una demanda drásticamente menor de edificios de oficinas y comerciales y han elevado las tasas de desocupación.
De hecho, los precios se han desplomado en estos segmentos y las tasas de morosidad de los préstamos respaldados por estas propiedades han aumentado en este ciclo de endurecimiento de la política monetaria.
Estos desafíos son particularmente desalentadores dado que se avecinan grandes volúmenes de refinanciamiento.
Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, se estima que en los próximos dos años vencerán 1,2 billones de dólares en deuda de bienes raíces comerciales en Estados Unidos. Alrededor del 25 por ciento de esa cantidad son préstamos a los segmentos de oficinas y minoristas, la mayoría de los cuales están en manos de bancos y valores respaldados por hipotecas comerciales.
por lo tanto, las perspectivas para el sector siguen siendo desafiantes, incluso cuando los funcionarios de la Fed señalan recortes en las tasas de interés este año y los inversionistas se vuelven más optimistas sobre un aterrizaje suave para la economía.
Los intermediarios financieros y los inversores con una exposición significativa a los bienes raíces comerciales enfrentan mayores riesgos en la calidad de los activos.
Asimismo, los bancos estadounidenses más pequeños y regionales son particularmente vulnerables, ya que están casi cinco veces más expuestos al sector que los bancos más grandes.
Los riesgos que plantea el sector inmobiliario comercial también son relevantes para otras regiones, por ejemplo, en Europa, ya que muchos de los mismos factores están en juego que en Estados Unidos.
Los supervisores financieros deben seguir estando atentos. El aumento de la morosidad y los impagos en el sector podría restringir los préstamos y desencadenar un círculo vicioso de condiciones de financiación más estrictas, caída de los precios de las propiedades comerciales y pérdidas para los intermediarios financieros con efectos de contagio adversos para el resto de la economía, advirtieron los expertos del FMI.
Por Funds Society, México
