El mercado industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana mantiene cifras históricas de demanda en lo que va del año, la Absorción Bruta o espacios comercializados cerró con 1,2 millones de m2, cifra 55% mayor a la registrada en el mismo periodo de 2023, según datos oficiales.
Esto refleja la participación de los inquilinos optando por proyectos BTS (Build To Suit por sus siglas en inglés) antes de que salgan al mercado, motivo por el cual la actividad en construcción ha alcanzado niveles históricos.
Por su parte, la Demanda Neta (diferencia del espacio ocupado de un trimestre Vs. el anterior) acumula 122 mil m2, no obstante, este indicador incrementará una vez que todos los proyectos pre-arrendados se ingresen al inventario.
La ZMCDMX (Zona Metropolitana de Ciudad de México) se posiciona como el principal receptor de inversión extranjera directa con el 46% de la participación total nacional en lo que va del 2024, de acuerdo con La Secretaría de Economía.
Estados Unidos sigue siendo el inversionista con mayor participación en México, aportando el 44%, seguido por Alemania (11%) y Japón (9%), gracias a la infraestructura, costos, mano de obra y conectividad, las inversiones no han cesado.
Reflejo de lo anterior es que la demanda bruta en la ciudad se mantiene activa y con cifras históricas, en los últimos dos años este indicador ha superado los 1,2 millones de m2 en su cifra anual; en tanto que en lo que va del 2024 esta cifra ya fue alcanzada y se espera que al cierre de año supere los 1,4 millones de m2.
La nueva oferta en el trimestre registró 175 mil m2, el 70% se concentró en Cuautitlán que se mantiene como el corredor más grande y representa el 39% del inventario total. El 30% restante de la nueva oferta se ingresó en Tultitlán y en Coyoacán con un proyecto de tipo Last Mile. Con los nuevos proyectos en el inventario la tasa de vacancia cerró con 2.3% con un ligero incremento vs el trimestre anterior y 1.4 puntos porcentuales por encima del 3T 2023.
A nivel de corredor las tasas de vacancia o disponibilidad se mantienen en mínimos históricos principalmente en corredores con oferta de Big Boxes por la actividad en pre-arrendamientos, en tanto que se espera que corredores como Zumpango – AIFA con su incorporación al mercado y nuevos proyectos de gran formato ayude a incrementar la oferta.
Derivado de toda la actividad, el inicio de nuevas construcciones también ha sido constante, tan sólo este 3T dieron inicio más de 181 mil m2 en los corredores: Cuautitlán, Tultitlán, Vallejo e Iztacalco, con lo que el pipeline de construcción por tercer trimestre consecutivo superó el millón de m2.
Es importante mencionar que los proyectos planeados en los diferentes corredores que se monitorean cuentan con un estimado de más de 2,2 millones de m2 que se espera comiencen construcción a partir del siguiente año, en su mayoría estos proyectos pertenecen a desarrollos Built to Suit (63%) dejando así el 37% para proyectos especulativos o Spec to Suit.
Inventario
Al cierre del 3T 2024, el inventario clase A de la ZMCDMX reportó 10.98 millones de m2, cifra 3.7% por encima de la reportada en el mismo periodo de 2023. El CTT se mantiene como el corredor con mayor participación en el mercado con el 77% del inventario, seguido de Tlalnepantla con el 11% y Vallejo – Azcapotzalco con el 4%. Al cierre de año se espera que más de 900 mil m2 sean adicionados cerrando el inventario con 11.9 millones de m2 siendo el mayor incremento desde 2018.
Tasa de vacancia o disponibilidad
El 3T 2024 cerró con 2.3% de tasa de vacancia, lo que se traduce a 258 mil m2 vacantes y una diferencia de 1.4 puntos porcentuales por encima de la cifra registrada al cierre del 3T 2023. Aún con la fuerte actividad en construcción se espera que el indicador de vacancia se mantenga a la baja debido a la tendencia de pre-arrendamientos en el mercado. A nivel corredor, Huehuetoca – Tepeji reportó el 33% de vacancia, mientras que el CTT se mantiene en sus mínimos históricos con el 0.8% en conjunto.
El sector logístico se mantiene como el jugador principal de la actividad en el mercado con el 59% de las operaciones realizadas en la ZMCDMX en lo que va del año, seguido por el sector de E-Commerce (29%) que cada vez cuenta con mayor participación y se espera se mantenga al alza debido a las nuevas estrategias en el sector Retail que han motivado al mercado a incursionar en medios digitales para ventas en línea.
Por Funds Society, México
Por Antonio Sandoval