Los recortes de tipos de la Reserva Federal aliviarán las presiones sobre el mercado inmobiliario de EE.UU., pero es poco probable que los tipos hipotecarios caigan por debajo del 5% antes de 2027, según Fitch Ratings.
El tipo hipotecario fijo a 30 años y el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años ya han incorporado en el precio el recorte de tipos de 50 puntos básicos de la Reserva Federal e incluso con nuevos recortes. Las caídas del tipo hipotecario a 30 años hasta alrededor del 5% dependen de que el diferencial con los bonos del Tesoro a 10 años vuelva al promedio de 1,8 puntos porcentuales anterior a la pandemia.
El rendimiento a 10 años tiene menos margen para caer tras el recorte de tipos tras las caídas de este verano en previsión de una flexibilización de la política monetaria, señalan los analistas de Fitch que añaden: «Esperamos que el rendimiento a 10 años no caiga mucho más que su nivel actual de alrededor del 3,7% para terminar 2026 en el 3,5%. Un rendimiento del bono del Tesoro a 10 años del 3,5% más el diferencial promedio histórico de 1,8 pp da como resultado una tasa hipotecaria del 5,2%».
El diferencial entre la tasa hipotecaria a 30 años y el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años se ha elevado en relación con el promedio histórico desde que la Fed comenzó a aumentar las tasas de política en marzo de 2022, lo que refleja un mayor riesgo de pago anticipado de la hipoteca, así como la disminución por parte de la Fed de sus tenencias de MBS. El diferencial se acercó al 3% en noviembre de 2023, cuando la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años estaba en un máximo del ciclo del 7,8%, y se ha comprimido ligeramente, con un promedio de 2,6 pp desde enero de 2024.
La demanda se mantiene por encima de los promedios
La demanda de vivienda, medida por las viviendas vendidas por encima del precio de lista y el precio de venta promedio al precio de lista, se ha suavizado desde agosto de 2023, pero se mantiene por encima de los promedios a largo plazo. Una nueva disminución de las tasas hipotecarias ayudará a mejorar la asequibilidad y respaldar la demanda, pero el bajo inventario probablemente restringirá las ventas de viviendas hasta que las tasas se acerquen al5%.
Alrededor del 24% de las hipotecas pendientes tienen tasas superiores al 5%. A medida que las tasas hipotecarias se acerquen a esa cifra, probablemente en 2026, los propietarios de viviendas con estas hipotecas con tasas más altas, así como aquellos con tasas entre el 4% y el 5%, alrededor del 19% de las hipotecas pendientes, deberían estar más dispuestos a vender sus casas y asumir una nueva hipoteca, según la clasificadora de riesgo.
Se necesitan mejorar la oferta de viviendas
Según el informe Fitch, «el inventario total de EE. UU. ha aumentado ampliamente este año, pero aún está por debajo de los niveles previos a la pandemia, impulsado por una caída del 27% en la oferta de viviendas existentes desde febrero de 2020. Si bien el inventario de viviendas nuevas ha crecido un 29% desde el inicio de la pandemia, es necesario mejorar la oferta de viviendas existentes, que representan aproximadamente el 80% de las ventas de viviendas, para mejorar los precios y la actividad del mercado inmobiliario«.
Los originadores de hipotecas ya se están beneficiando de mayores volúmenes a medida que la actividad de refinanciamiento se ha recuperado gradualmente con la disminución de las tasas hipotecarias. Los propietarios de viviendas con tasas hipotecarias superiores al 6% representan el 14% de las hipotecas pendientes, o aproximadamente entre 1,5 y 2 billones de dólares, y este segmento del mercado está en juego para la refinanciación a medida que la tasa promedio a 30 años se acerca al 6%.
Por Funds Society, Madrid
