El inmobiliario cotizado europeo de calidad es una opción atractiva riesgo-retorno para los inversores, ya que presenta unos fundamentales fuertes, exposición indirecta pero real a los mercados inmobiliarios y una liquidez superior a la de otros productos. Así lo ve Degroof Petercam Asset Management (DPAM), que destaca su confianza a la hora de invertir en este sector. En palabras de Damien Marichal, gestor senior de REITs europeas y del DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend, la salud del real estate sigue siendo “muy buena” y el diferencial de rendimiento continúa alto, por lo que espera que su fondo ofrezca retornos cercanos al 9% durante los próximos tres años.
En la segunda edición del European Listed Real Estate Investment Day, celebrado en la sede de DPAM en Madrid, Marichal apuntó que la compresión del yield se trataba de un potente motor del sector en 2016 y 2017. Pese a haberse ralentizado en 2018 y aunque se espera su detención en 2019, el rendimiento de los inmuebles seguirá siendo significativo. En ese sentido, la gestora considera que ofrecen buen diferencial frente al tipo básico de la financiación y los tipos de swap a cinco años y afirma que el diferencial de la prima de riesgo sigue estando en gran medida respaldado por los estándares históricos. Además, apunta que las propiedades de calidad con balances saneados tienen acceso a los mercados de renta variable y deuda a un coste muy inferior a los rendimientos en nuevas adquisiciones o desarrollos.
Durante su intervención, Marichal señaló que, pese a la ralentización, la situación del mercado actualmente es distinta a la de antes de la gran crisis financiera de 2008 y todavía le quedan unos años positivos por delante. “Dentro de tres años el mercado de real estate alcanzará algún tipo de máximo, pero no va a producirse una caída brusca”, aclaró tras comparar el precio de las acciones de las compañías inmobiliarias cotizadas con el valor liquidativo por acción (NAV) calculado por tasadores independientes.
Según los datos de DPAM, el descuento medio actual del sector respecto a los NAVs es de en torno al 10% para Europa (5% para la zona euro), lo que sugiere que los inversores esperan que las valoraciones de los activos caigan. Tras analizar el mercado inmobiliario directo, la gestora anticipa que los NAVs continuarán creciendo y, según Marichal, sigue siendo más rentable aprovechar este descuento que adquirir inmuebles de forma directa y, además, ofrece una mayor liquidez.
El gestor también hizo referencia a las preocupaciones de los inversores sobre el impacto que puede tener en el rendimiento del inmobiliario cotizado un incremento en los tipos de interés. “No hay una correlación a largo plazo” y “el sector de real estate está bien estructurado para absorber este tipo de shocks”, aseguró antes de declarar que, además, el inmobiliario cotizado ofrece una buena cobertura frente a la inflación.
Sí mostró preocupación por el sector de retail, donde considera que se registrarán caídas, potenciadas por el impacto del comercio electrónico. Sin embargo, hizo especial hincapié en la necesidad de ser selectivos, “no exagerar” y apostar por los activos de calidad, retirando solo aquellos que afronten recortes de dividendos o problemas en sus balances, ya que, a su juicio, estos últimos “solo irán a peor” en 2019.
En cuanto al impacto que pueda tener el Brexit en el sector, Marichal admitió que existe una gran incertidumbre y los mercados todavía no lo han incluido en sus números. “En el Reino Unido ya éramos neutrales y ahora nos mantenemos subexpuestos en Londres”, ya que, si sale adelante un Brexit duro, “hay un gran riesgo de corrección del mercado”.
Al menos el 75% de las REITs europeas que componen el DPAM Invest B Real Estate Europe Dividend tienen que tener una rentabilidad por dividendo (actualmente del 4,87%) por encima de la media del sector. Además, hasta un 25% de la cartera se puede invertir en renta fija de compañías inmobiliarias europeas. El objetivo del fondo es obtener una renta de los mejores REITs europeas con inferior volatilidad y correlación con el mercado. Según la gestora, se trata del fondo más eficiente del sector inmobiliario cotizado europeo a uno, tres y cinco años. “Ofrece una mejor rentabilidad ajustada al riesgo”, señaló Marichal, quien destacó su “atractivo”, al apuntar que, incluso en los últimos meses de 2018, “resistió mejor la ralentización”.
