Los activos de inversión típicamente tienen un valor dado por los flujos de fondos que espera recibir el inversor por poseer dicha inversión. En efecto, por ejemplo, una vivienda tiene un valor de mercado debido básicamente a la perspectiva de ganar ingresos mediante el alquiler de la misma (o de evitar pagar los costos de alquilar en el caso de propietarios que la usan para vivienda).
En última instancia, el valor del activo depende de la perspectiva de flujos de caja futuros esperados que la posesión del mismo permitirá percibir a su propietario. En el caso de las viviendas, los precios de las mismas están justificados por los ingresos netos que generan las mismas.
Por esto, en finanzas, para calcular los indicadores rendimientos futuros de los activos de inversión se consideran los flujos de caja netos que se espera recibir en el futuro, excluyendo la variación de precios de los activos hasta que dicho activo madure o se venda (lo cual generaría un ingreso de caja).
Para medir el rendimiento de los activos financieros, en general se utilizan alguna de las siguientes medidas:
Rendimiento corriente, se refiere al flujo de ingresos de un año que genera un activo dividido por el precio del mismo. En el caso de bonos se refiere a los cupones recibidos dividido por el precio de los mismos, en el caso de acciones a los dividendos o ganancias empresariales esperadas por acción sobre el precio de las mismas, o en el caso de activos inmobiliarios a los ingresos de los mismos sobre su precio de mercado.
Rendimiento al vencimient, se basa en la teoría del flujo de caja descontado, y se refiere a la tasa que hace que el valor presente de un flujo de caja futuro sea igual a su precio de mercado. El defecto de este indicador es que, para aplicarlo, se requiere que la inversión tenga una fecha de maduración a un precio predeterminado. Por lo tanto, en su máxima pureza es básicamente aplicable al caso de activos de renta fija. Dicho esto, se puede utilizar una variante de este enfoque realizando supuestos específicos acerca del futuro del activo, obteniéndose la TIR (tasa interna de retorno).
La única medida de rendimiento que no implica la realización de supuestos en activos de capital como son acciones o propiedades inmobiliarias es el rendimiento corriente, razón por la cual son las más utilizadas por analistas para este tipo de activos.
En el caso de los activos inmobiliarios, hay varias aproximaciones al rendimiento corriente en función del grado de complejidad que se busque afrontar:
· Multiplicador de la Renta Bruta – Este método se basa en calcular la renta bruta anual y dividirla por el precio de mercado de la propiedad. Si bien este método es sencillo de aplicar, tiene la debilidad de que no permite la comparación entre distintos activos con distinta estructura de costos.
· Tasa de capitalización – Este método se basa en calcular la renta neta anual y dividirla por el precio de mercado de la propiedad.
Dado que el método de la tasa de capitalización o, por su nombre en inglés cap rate, permite comparar los activos inmobiliarios entre sí, independientemente de la estructura de costos, y con otros activos financieros, es considerada la mejor medida de retorno de la inversión.
Cálculo de la tasa de capitalización
En primer lugar, es necesario calcular el ingreso operativo neto (ION) o, por su sigla en inglés, NOI (net operating income). Dicho cálculo se basa en calcular los ingresos netos esperados que genera una propiedad, considerando el total de alquileres cobrados y el total de costos esperables, directos e indirectos, de administrar una propiedad.
A modo de ejemplo, como ingresos es necesario estimar el alquiler anualizado total y cualquier otro ingreso percibido por la tenencia de la propiedad durante el período. Por su parte, como egresos es necesario estimar el pago de todos los costos que la misma implica, incluyendo tanto costos directos (desde costos de mantenimiento hasta impuestos) como indirectos (porcentaje del tiempo que el activo estaría sin alquilarse a precios de mercado en caso de que el inquilino actual cancele el contrato).
Para calcular la tasa de capitalización se debe:
Calcular el ingreso bruto potencial anual del activo o, dicho de otra forma, el ingreso bruto de la propiedad considerando que está alquilada durante todo el año y sin considerar costos. En caso de existir partidas que son cubiertas por los inquilinos por fuera del pago del alquiler, deben ser agregadas en éste ítem (ejemplo: gastos comunes).
Calcular el ingreso operativo neto o NOI – Restar del ingreso bruto potencial todos los costos de mantenimiento de la propiedad, incluyendo costos de mantenimiento (reserva para reparaciones), seguro en caso de existir, impuestos (contribución inmobiliaria, tributos domiciliarios e impuesto de primaria), administración de la propiedad (incluyendo gastos comunes en caso de existir) y una pérdida estimada en caso de vacancia de la misma.
Dividir el NOI por el precio de mercado de la propiedad sin costos de transacción. No se incluyen ni gastos de escribanía e inmobiliaria, entre otros, dado que el análisis de la rentabilidad pretende ser un análisis de largo plazo, en el cual dichos costos se diluyen.
Tasa de capitalización aproximada para Pocitos
En este sentido, no existen estadísticas específicas actualizadas al respecto. No obstante, utilizando la base de datos de BRIQ Analytics, y realizando algunos supuestos, se pueden hacer ciertas aproximaciones a esto.
Briq Analytics es una empresa consultora y proveedora de software dedicada a aplicar tecnología de ciencia de datos e inteligencia artificial al análisis del mercado inmobiliario, con el fin de proveer información accionable a los distintos agentes que participan en el mismo.
En primer lugar, se obtienen los datos de precio medianos de ofertas de venta y de alquiler de un metro cuadrado para Pocitos, con las siguientes restricciones:
Ubicado en un radio de 500 metros desde el cruce de Avenida Brasil y 26 de marzo.
Apartamentos de entre 50 y 70 m2 de tamaño únicamente.
Con dicha información y considerando una cotización del dólar de cierre de la misma fecha (cierre BCU para esa fecha, TC = $37,811), se calcula el ingreso bruto potencial de alquileres (IBPA). Y, en base a ello, se calcula la tasa de capitalización bruta (CapBruta).
IBPA = Alq x 12 / TC
CapBruta = IBPA / P
Los datos obtenidos son los siguientes:
Con estos datos, la tasa de capitalización bruta asciende a 4,78%. No obstante, esta medida tiene dos problemas relevantes como medida de rentabilidad:
Considera precios de oferta de venta de inmuebles y no precios de mercado. Dado que al negociar precios los vendedores típicamente reducen precios para concretar acuerdos, los mismos pueden ser sensiblemente inferiores, subestimando la rentabilidad.
No considera los costos de mantener un inmueble, sobre-estimando el rendimiento.
Para corregir el primer problema, en base a práctica de mercado, se estima que los propietarios tienden a bajar aproximadamente un 25% del valor ofrecido para cerrar el negocio. Ello lleva a que el precio de venta efectivo se reduzca y que, corregido, el precio del m2 de venta efectiva sea de USD 2.187 (USD 2.917 * 75%).
Para corregir el segundo problema, en base a la práctica de mercado, se estima que los costos netos de un apartamento de este tipo, incluyendo mantenimiento, vacancia e impuestos, asciende a aproximadamente 80 pesos mensuales por m2 o, lo que es lo mismo, USD 15,87 anuales. Vale destacar que estos costos no incluyen el pago de los gastos comunes, pues los mismos son de cargo del inquilino. No obstante, está contemplado en el cargo por vacancia la probabilidad de que el propietario tenga que pagar los mismos en caso que no exista un inquilino. Por lo tanto, corregido una aproximación al ingreso operativo neto sería: NOI = IBPA – gastos = USD 139,64 – USD 25,39 = USD 114,25.
De aquí que una aproximación a la rentabilidad neta de las propiedades en una zona Premium de Montevideo se acercaría a:
Cap Rate = NOI / P = USD 114,25 / USD 2.187 = 5,22%.
Dado que, como se demostró en previos reportes desde esta misma página, tanto el NOI como el Precio de los activos inmobiliarios tienen sus fundamentos en moneda nacional ajustada por inflación (Unidad Indexada, UI), se estima que crezcan juntos y, por ende, pueden ser consideradas variables en términos reales.
Como referencia de comparación, al cierre de la misma fecha el bono emitido por el soberano uruguayo con tasa 3.7% y vencimiento 26/06/2037 tenía un precio de 98,877%. Por lo tanto, el rendimiento corriente del mismo ascendía a 3,74% en tanto que el rendimiento al vencimiento ascendía a 3,79%. Por lo tanto, dicha propiedad paga una prima de 148 puntos básicos por encima de un bono del gobierno en Unidades Indexadas, que equivale a una compensación por el riesgo extra que tiene el sector inmobiliario.
No obstante, este es el rendimiento en una zona específica de Montevideo y puede no coincidir con el rendimiento en otras zonas de la ciudad o del país.
Más información en el libro “Tasaciones, enfoques de valuación inmobiliaria”, de los mismo autores de esta columna: Fernando Zimet y Michelle Freitas, socios del estudio Zimet Fleitas
Por Magdalena Martínez