Damien Marichal, gestor de carteras senior de las estrategias de real estate cotizado (REITs) europeo en Petercam, explica en esta entrevista a Funds Society las ventajas de invertir en real estate cotizado actualmente frente a la inversión directa. En su opinión, Europa ofrece numerosas oportunidades y cree que el impacto de las futuras subidas de tipos en Estados Unidos será limitado. Considera que los tipos de interés probablemente subirán, pero cree que, siempre y cuando suban gradualmente por las razones adecuadas (crecimiento y no dificultades financieras) para los mercados de capital, el impacto negativo del aumento de tipos debería estar más que compensado por las perspectivas del crecimiento del subyacente.
¿Por qué REITs y no inversión directa en real estate?
Una encuesta global basada en 880 fondos de pensiones, realizada por la Universidad de Maastricht en mayo de 2012, mostraba un significativo 4% de rentabilidad superior anual del real estate cotizado frente al real estate directo durante un periodo de 20 años, con sólo una volatilidad marginalmente más alta. Entre las razones señaladas en la investigación, la existencia de una base de costes de gestión un 50% inferior, fue citada como un factor diferenciador significativo.
El real estate directo es en esencia una clase de activo tangible pero también de capital intensivo. El real estate cotizado permite invertir en más compañías que puedan estar emplazadas en diferentes países o que tengan exposición a diferentes sectores. Por tanto proporciona una oportunidad de mayor diversificación con independencia de la cantidad invertida. A diferencia del real estate directo, el inmobiliario cotizado es una inversión muy líquida que se puede comprar y vender en pocas horas o días dependiendo de la cantidad invertida, de una manera similar a cualquier acción cotizada en un mercado regulado.
¿Cuáles son las perspectivas para el mercado europeo actualmente?
Las perspectivas son bastante buenas para el mercado de real estate europeo pero a la vez presentan contrastes. En Reino Unido el crecimiento económico ha llevado tanto a un aumento del empleo como a la subida de los alquileres lo que conduce a un incremento el valor del real estate. En Europa continental, el crecimiento económico es mucho más moderado dando lugar a rentas por alquiler planas en general, pero los valores del real estate se están beneficiando de un aumento del apetito de los inversores que provoca un descenso de los rendimientos del sector inmobiliario y una subida de los valores. Por tanto, ambos submercados están aumentando su valor, pero por razones diferentes. El mercado de renta variable está anticipando este crecimiento esperado de valor lo cual se traduce en una reducción del descuento en el valor liquidativo del activo.
¿Y el español? ¿Qué opinión le merecen las socimis?
Tras una profunda crisis, el mercado español experimentó una recuperación significativa a finales de 2013. Los precios del alquiler de los activos de mejor calidad, que habían caído un 40% desde sus máximos de 2007, parecían haber tocado fondo, lo cual atrajo a muchos inversores e hizo bajar los rendimientos bastante rápido, lo que ha implicado una recuperación de los precios en los últimos 9-12 meses. El problema es que hay una clara falta de compañías inmobiliarias españolas cotizadas que estén sanas.
La única compañía considerable a principios de 2014 era Inmobiliaria Colonial, que posee una cartera de calidad, pero que estaba totalmente sobreapalancada. Tras una intensa emisión de derechos con descuento, el precio de la acción había ya descontado un crecimiento del valor muy significativo. Junto a este título, unas pocas compañías de efectivo salieron a bolsa pero están gestionadas externamente y necesitan invertir todavía la mayoría de su liquidez en mercados de compradores altamente competitivos. Por estas razones, nos mantuvimos fuera del mercado españolas, debido a esta falta de compañías en las que invertir.
¿Qué rentabilidades puede esperar un inversor en REITs europeos?
Seguimos siendo optimistas sobre el panorama de sector inmobiliario europeo cotizado en 2014 y anticipamos un retorno total en el rango del 8% al 12%. Este retorno total esperado está compuesto de un 4% del retorno por dividendo bruto, al cual se le añade un 4% de crecimiento medio del valor liquidativo en el sector. Con un stock picking correcto y una ligeramente mayor reducción de los descuentos del valor liquidativo del activo, podríamos esperar hasta un 4% de rentabilidad adicional.
¿Cuáles serán los motores del activo en 2014?
Creemos que además de los desafíos como la todavía débil economía de la eurozona y el aumento potencial de los tipos de interés, hay varios motores positivos que respaldan los retornos de 2014. Los mercados de oficinas como Londres y Estocolmo tienen fundamentales favorables y están preparados para un crecimiento saludable de las rentas y del capital. Lo mismo ocurre para el cada vez más importante sector residencial alemán. Además, el sector podría revalorizarse más a medida que más compañías lleven a cabo reestructuraciones. A ello se suma que un mayor número de empresas están dirigiendo de manera proactiva los retornos de los accionistas a través del reciclaje de capital, el desarrollo y de otras iniciativas de valor añadido, y serán cada vez más reconocidas por ello.
¿Por qué es ahora interesante invertir en REITs? Además de la revalorización del capital, ¿el factor income es clave, más que nunca?
El inmobiliario cotizado consiste principalmente en real estate comercial (oficinas, comercio minorista, logística…). Históricamente, el rendimiento del real estate comercial ha sido siempre más alto que el del real estate residencial. Los REITs con estructuras de coste óptimas pueden generar flujos de caja consistentes que a su vez generan amplios dividendos que generalmente son más altos que los de la media de la renta variable.
¿Qué impacto tendrá en el sector la subida de los tipos de interés?
Habida cuenta de una recuperación lenta y de un creciente riesgo de deflación, esperamos que cualquier aumento en los tipos de interés sea modesto. El impacto en el sector inmobiliario debería ser limitado especialmente debido a que los rendimientos son suficientemente altos para asimilarlo. Es cierto que los tipos de interés probablemente subirán, pero creemos que siempre y cuando suban gradualmente por las razones adecuadas (crecimiento y no dificultades financieras) para los mercados de capital, el impacto negativo del aumento de tipos debería estar más que compensado por las perspectivas del crecimiento del subyacente, lo que sería el resultado de una aceleración económica.
Además, el sector inmobiliario, contrariamente a la creencia popular, no muestra ninguna relación entre los tipos de interés (nominales) y los rendimientos del inmobiliario a lo largo del tiempo. A largo plazo, el ajuste en el valor del inmobiliario no tiene lugar a través de un cambio en el rendimiento, sino a través del crecimiento de los alquileres, de la misma forma que la subida de los mercados de renta fija a más largo plazo no viene de la expansión del PER, sino a través del crecimiento de los beneficios por acción. Diferentes palabras, mismo significado.
Por Fórmate a Fondo