Dentro del arsenal de BTG Pactual Asset Management en el mercado inmobiliario chileno, la joya más brillante es el fondo BTG Pactual Renta Comercial, uno de los fondos más grandes en el país. Y en miras a seguir dándole lustre, la firma decidió crear una nueva serie de cuotas, para hacerlo más atractivo para capitales institucionales.
Documentos enviados al regulador financiero chileno muestran que el 16 de junio de este año se incorporaron al reglamento del vehículo un puñado de modificaciones acordadas en una asamblea extraordinaria de aportantes celebrada el 31 de mayo. Estos cambios están relacionados con las series de cuotas.
Desde su creación, en 2011, el fondo ha tenido una serie única. Ahora, se suma otra, orientada a inversionistas institucionales, como fondos de pensiones y compañías de seguros.
Según comentan desde la administradora de fondos de BTG Pactual, esta decisión apunta a hacer el fondo más llamativo para este tipo de capitales. “Por tener las características de una serie con menos transacciones y, dadas las características de estos inversionistas, debería tener menos operaciones en el mercado secundario, y por lo tanto menos volatilidad”, explica el gerente de Activos Inmobiliarios de la firma, Pedro Ariztía.
BTG Pactual Renta Comercial es uno de los fondos más transados en la Bolsa de Santiago, con un 40% de las operaciones totales de cuotas de fondos de inversión. Esto ha llevado a que los movimientos de mercado hayan hecho oscilar el valor cuota entre el premio y el descuento en relación con el valor libro del fondo.
“Un inversionista institucional, que invierte para el largo plazo, se siente más cómodo acompañando el valor contable”, indica Ariztía, agregando que “desde hace un buen rato” que están en conversaciones con sus clientes institucionales sobre este punto.
El ejecutivo describe esta medida como una “actualización”, considerando que sólo los fondos creados antes de la promulgación de la Ley Única de Fondos en 2014 tenían la opción de hacer una cuota única.
Sobre el mecanismo, no está en los planes de BTG hacer un aumento de capital o una nueva colocación de cuotas en el mercado. En cambio, se hará a través de un canje, dependiendo del número de cuotas y el tipo de inversionista.
El fondo
Cifras de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) a marzo de este año muestran que Renta Comercial no es sólo el fondo más grande de BTG Pactual, sino que el quinto vehículo más grande de Chile, incluyendo activos líquidos, alternativos, fondos locales y feeder funds.
Al cierre del primer trimestre, el vehículo tenía 707 millones de dólares en activos bajo administración y es una de las cosas más cercanas que los inversionistas chilenos tienen a un REIT chileno, con un portafolio diversificado y una alta liquidez en el mercado secundario.
Según explica Ariztía, cuando abrieron la posibilidad de invertir en activos de renta comercial a sus clientes, se lanzaron distintos productos que, con el paso del tiempo, terminaron consolidándose en BTG Pactual Renta Comercial. Así, el vehículo actual resulta de la absorción de dos fondos de inversión privados y uno público. Además, el vehículo ha llevado a cabo dos aumentos de capital, en 2018 y 2019.
La cartera del fondo está concentrada principalmente en centros comerciales y oficinas, con un 54% y 41% de los ingresos provenientes de estos segmentos, respectivamente. El 5% restante de los ingresos provienen de activos de bodegas, según el Fact Sheet a marzo, publicado por la gestora.
“Lo que buscamos es poder ir creciendo sobre este mismo fondo”, indica el gerente de Activos Inmobiliarios de BTG, agregando que los fondos más grandes dan acceso a mejores sinergias financieras, tienen ventajas operacionales y tienden a transar más.
El atractivo residencial
Más allá del fortalecimiento del fondo Renta Comercial, un segmento que BTG mira con mucho interés en el mundo inmobiliario es el negocio del multifamily, donde han visto un crecimiento acelerado en los últimos años.
“Es una industria que, en Estados Unidos, tiene mucha historia y profundidad. Un tercio de los REITs son residenciales”, explica Ariztía, mientras que en Chile, “el multifamily prácticamente no existía hace cuatro años”.
Específicamente, el ejecutivo comenta que la pandemia de COVID-19 provocó que la clase de activos madurara “vertiginosamente”, y que la perspectiva del segmento es atractiva.
“Los fundamentos del comportamiento que debería tener hacia adelante también hacen pensar que se debería seguir comportando bien y por lo tanto es donde estamos viendo más interés por parte de los inversionistas”, explica.
En esa línea, Ariztía destaca que el segmento ha visto una recuperación importante, con una tasa de ocupación de 95% en la cartera de departamentos residenciales de BTG, que cuenta con alrededor de 2.300 unidades.
Por Marcelo Soba
Por Javiera Donoso