Según el informe inmobiliario de Bankinter, los precios de la vivienda deberían entrar ahora en fase de ajuste, tras 10 años consecutivos de subidas. Se prevén caídas del 3% 2023 y 2% en 2024, lo que implicaría un retroceso acumulado superior al 12% en términos reales, ajustado por inflación. Los principales detonantes de dicho ajuste serán un mayor coste de financiación hipotecaria, una menor tasa de ahorro de los hogares y la pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler.
La actividad inmobiliaria también debería enfriarse, con transacciones con caídas del 14% 2023 y 7% 2024, aunque desde niveles máximos de 15 años. Desde Bankinter aseguran que se trata de un ajuste que nada tiene que ver con lo ocurrido en 2007. La tasa de esfuerzo es razonable, siendo un 36% actual frente al 50% en 2007. Además, oferta y demanda están equilibradas.
Por otro lado, los expertos prevén caídas generalizadas en las valoraciones de los activos este 2023. Los bancos centrales están subiendo los tipos de interés en prácticamente todas las geografías y se incrementa la rentabilidad tanto de los activos alternativos como de los bonos soberanos. Esto lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios. Aunque las rentas están vinculadas por contrato a la inflación, la capacidad de trasladarla será menor en un entorno de frenazo económico, dice Bankinter. Los activos más penalizados serán oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja por el auge del teletrabajo y el comercio electrónico. Los que tienen mayor capacidad de subida de rentas son logístico, centros de datos y salud (residencias de tercera edad y hospitales).
Aún pronto para el inmobiliario cotizado
Todavía es pronto para entrar en inmobiliario cotizado, dicen en la entidad, aunque se detectan algunas oportunidades con perspectiva a largo plazo.
El inmobiliario cotizado continuará lastrado en los próximos meses. La más que probable rebaja de las valoraciones en los activos llevará a un incremento de los ratios de apalancamiento y a un posible recorte de dividendos. Pero existen algunas oportunidades para inversores de largo plazo y alta tolerancia al riesgo, como Vonovia, Welltower, Prologis y Digital Realty Trust. Las socimis españolas presentan menor atractivo por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales. Tan solo hay recomendación de compra en Inmobiliaria Colonial. El sector promotor tampoco ofrece atractivo en este entorno de caída de precios y costes al alza, dice Bankinter.
En cuanto a los precios de la vivienda, en España cerraron 2022 con una subida del 5,5% a/a (vs+5,1% estimado). Pero lo han hecho aflojando de forma significativa desde el 7,6% en el tercer trimestre de 2022. En el último trimestre del año cayeron un 0,8% t/t (vs +1,7% anterior). Es la mayor caída intertrimestral de los últimos 10 años, excluyendo la del cuarto trimestre de 2020, debida al COVID.
Se espera una caída de precios de vivienda del 3% en 2023e y 2% en 2024, lo que supondrá un recorte nominal del 5% en dos años y superará el 12% en términos reales, dado que se estima un IPC del 4,6% 2023e y 2,6% 2024. De esta forma, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se reducirá a niveles próximos a 7,0x, frente a 7,8x actual y una media histórica (20 años) de 7,5x. No se descarta una corrección algo mayor si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024, defienden los expertos del banco.
Desde Bankinter hacen un llamamiento a la calma, entendiendo que no hay motivo de alarma. Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007, dicen. La principal diferencia es que no existe el sobre apalancamiento de entonces y, por tanto, no habrá tanta presión vendedora. La tasa de esfuerzo hipotecario está en el 36% vs >50% en 2007. La relación entre precios de vivienda e ingresos familiares se sitúa en 7,8x vs 9,5x en 2007. Y además, de las hipotecas firmadas en los últimos cinco años, cerca del 50% son a tipo fijo.
Con respecto a las transacciones de vivienda, alcanzaron las 650.000 unidades en 2022 (máximos desde 2007), apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero. No solo recuperan los niveles previos al virus si no que se sitúan en máximos de los últimos 10 años.
Enfriamiento posible
De cara a los próximos años, se prevé un enfriamiento del mercado inmobiliario, con caídas de transacciones del 14% en 2023 y 7% en 2024. A partir de entonces debería estabilizarse en torno a 500.000 transacciones al año, nivel que consideran sostenible a medio plazo. A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no se aprecia un exceso de oferta, señalan los expertos.
Las viviendas iniciadas y la creación de hogares se encuentran equilibradas en niveles próximos a las 100.000 al año. Además, si se cumplen las previsiones del INE, la creación de hogares podría incrementarse hasta superar las 150k al año, impulsada por la llegada de extranjeros y la reducción del número de personas por hogar.
Los precios de suelo se han estancado en 2022 (-0,1% vs 2021) y deberían sufrir también caídas en 2023 y 2024, también en transacciones. Las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación, explican desde el banco.
Puede acceder al informe completo a través de este link.
Por Funds Society, Madrid
