Invertir en real estate está de moda, sobre todo en mercados con precios distressed como el español. Pero, más allá de las tendencias pasajeras, los activos inmobiliarios cotizados suponen una fuente de ingresos de largo plazo, crecimiento del capital y diversificación. Y ése es uno de los puntos que explican su atractivo en la actualidad. “Las sociedades envejecen y existe una necesidad de rentas. El real estate cotizado ofrece unos ingresos muy estables, a diferencia de lo que suele ocurrir con otro de tipo de valores bursátiles”, explicaba Jan Willem Vis, CIO de Real Estate de BNP Paribas Investment Partners en una reciente presentación con inversores en Madrid, puesto que muchos de los contratos de rentas, por ejemplo, son fijos y tienen una importante duración.
Un aspecto muy atractivo que gana valor en un entorno en el que los tipos están en mínimos históricos y la deuda pública ofrece retornos raquíticos. “Hay que olvidarse de los bonos y mirar a otros lugares para obtener rentas y crecimiento, como la renta variable u otros activos alternativos”, como el real estate. De hecho, además de ese componente de “income”, el experto señala que los activos cotizados de real estate globales han sido el activo más rentable en las últimas dos décadas, por encima de la renta fija y las acciones -si bien no lo ha sido el sector en Europa, lastrado por la crisis de 2008 y 2009-.
Y además, ofreciendo la ventaja de diversificación en todo el planeta -el mercado global ha crecido mucho en los últimos años-, algo que es más factible de aprovechar que a través de la inversión directa en real estate. Y con transparencia y liquidez. “Invertir de forma directa lleva tiempo y supone asumir la iliquidez, mientras que en este activo puedes acceder a las oportunidades y características del sector, pero puedes comprar y deshacer posiciones en un día”, afirma Willem Vis.
¿Diversificador de las carteras?
Por eso está convencido de que se trata de un verdado activo de inversión, clave además como herramienta para diversificar las carteras. Aunque muchos piensen que es un activo muy correlacionado con la renta variable, el experto muestra que sí lo es a corto plazo (con una correlación del 0,7) pero a medida que se aumentan los plazos de inversión, ésta baja considerablemente, hasta el punto de que a cinco años solo es del 0,2.
Con respecto a la subida de los tipos de interés, uno de los mayores riesgos para el activo, que ya sufrió con el tapering, el experto cree que el actual escenario de tipos al alza no es necesariamente negativo, puesto que éstos subirán de forma progresiva, y no brusca (“los bancos centrales están aún en un modo acomodaticio: EE.UU. no subirá tipos a corto plazo y Europa y Japón mantendrán los tipos muy bajos por bastante tiempo”) y también porque el actual escenario de crecimiento económico beneficia sus apuestas. “Buscamos crecimiento en áreas que se beneficien de la recuperación, como el sector hotelero en EE.UU. o el industrial, frente a otras áreas más defensivas como el sector de real estate relacionado con la salud, que infraponderamos”, explica. De hecho, apuesta por sectores como el de oficinas, hoteles o industrial frente a los defensivos.
Así, su equipo, que gestiona 2.400 millones de euros desde Ámsterdam –repartidos tanto entre fondos globales, como europeos o asiáticos y mandatos específicos- analiza los mercados mundiales con una agenda de viajes muy intensa. Actualmente, concluye que los mercados más interesantes son el asiático y el europeo, que sobrepondera en sus carteras globales frente a la infraponderación en Estados Unidos por el entorno de tipos al alza, que podría perjudicar al activo. El experto es positivo en mercados como Hong Kong o Japón en Asia, y Noruega en Europa en real estate cotizado, y también añade a la lista países como Alemania o Reino Unido –sobre todo en compañías más pequeñas- en términos de inversión directa en bienes inmobiliarios.
Asia y Europa: en el punto de mira
En su opinión, Asia y Europa ofrecerán retornos totales por encima del activo a nivel global: así, BNP Paribas IP calcula retornos del 23% en Japón (ante las políticas del Banco de Japón, las altas rentabilidades que ofrece el mercado y la caída de los activos desocupados), del 20% en Hong Kong –razón por la que es muy positivo con el fondo de Asia Pacífico-, del 16% en Holanda o del 16% en Reino Unido, frente al 8% calculado a nivel global.
Además, Europa cuenta con el factor favorable de la entrada de flujos: “Existe mucho interés por el activo tanto hacia Asia como hacia Europa y menos hacia EE.UU. en este momento, en primer lugar por la inversión directa pero después por el real estate cotizado”, apunta, si bien advierte de que habrá que ser cauto sobre la continuidad de esa tendencia de entrada de grandes capitales. Y, aunque las valoraciones hayan subido, descarta correcciones. “En la medida en que se mantenga un sano diferencial entre las rentabilidades del activo con la de los bonos públicos, como ocurre ahora, el activo es una buena oportunidad y tiene un potencial de caída limitado. No habrá grandes correcciones en Europa”, asegura.
Con respecto a España es neutral y no cree que sea un mercado para lograr retornos muy rápidamente, sino en un periodo de 5 a 10 años. Con respecto a a las socimis, a la hora de invertir se fija en la calidad de la compañía y las estructuras de comisiones, y da mucha importancia a la gestión interna y el alineamiento de intereses con los accionistas. Sólo han invertido en Merlin Properties, de momento.
Por Alicia Miguel Serrano
