El sector inmobiliario europeo vuelve a suscitar el interés de gestoras como Aberdeen. El Aberdeen European Balanced Property Fund es un ejemplo de ello. Su sesgo hacia países del centro de Europa y nórdicos no impide que recientemente haya llevado a cabo su primera inversión en Portugal con la adquisición de cuatro supermercados bajo la fórmula lease-back. “Nuestro enfoque bottom-up no nos lleva a invertir por regiones sino a seleccionar propiedades con unos flujos de ingresos sólidos y defensivos”, asegura Robert Mathews, especialista en el sector inmobiliario de Aberdeen.
En una entrevista exclusiva con Funds Society, Mathews explica que cuando se refieren a flujos sólidos defensivos están hablando de analizar la calidad de los activos antes que su precio, de buscar buenos inquilinos, con flujos de rentas estables y de carácter defensivo o monopolístico, lo que implica que no se vaya a construir en los alrededores.
En su mercado de referencia, Reino Unido, la incertidumbre generada por el Brexit ha acentuado la oportunidad de compra en el mercado de oficinas de la City, donde el gran desarrollo de los últimos años ha generado mucha oferta. “Ya se estaba ralentizando desde principios de año, pero el referéndum creó mayor incertidumbre provocando la caída del valor de los activos entre julio y septiembre”, explica.
En su opinión, no vamos a ver una caída brusca de precios porque la situación del mercado es totalmente distinta a 2007, pero “seríamos ingenuos si pensáramos que el Brexit no va a tener un impacto en el sector inmobiliario británico, aunque no tengamos claro qué significará exactamente”. En este sentido, señala que desde junio la caída de los precios ha alcanzado un 3,5%, pero siguen siendo elevados y podríamos ver caídas adicionales en los próximos 12 o 15 meses.
Hasta el momento el miedo a que se puedan perder puestos de trabajo y a la deslocalización a otras capitales europeas como Dublín, París, Luxemburgo o Madrid, ha dejado todo en “stand by”, ha paralizado el alquiler de nuevas oficinas y la inversión en el tercer trimestre del año. “Sin embargo, la libra se ha depreciado un 25% generando oportunidades interesantes”.
Oportunidades que Mathews observa sobre todo en el mercado residencial de alquiler tanto en Reino Unido como en otras capitales europeas. “Hay escasez de casas que la gente se pueda pagar, los jóvenes no tienen el suficiente poder adquisitivo que les permita comprarse una vivienda”, señala. En este sentido, recuerda que en Reino Unido el 65% es propietario de su vivienda frente al 50% en Alemania.
Análisis por ciudades, no por países
El Aberdeen European Balanced Property Fund, con cerca de 700 millones de euros en activos, les convierte en los “caseros” de 11.000 apartamentos en toda Europa, la mayoría en Alemania, pero también Dinamarca, Suecia y Noruega. “Ponemos el foco en las ciudades, no en los países. Por ejemplo, a pesar de que se espera un descenso poblacional en Alemania, en las principales ciudades como Berlín, Hamburgo o Dusseldorf el crecimiento de la población va a ser muy elevado debido a la migración hacia lugares donde hay trabajo, servicios y ocio”.
En este sentido, el mercado alemán permite una inversión a medio plazo ya que los inquilinos permanecen en las propiedades durante una media de 10 o 12 años, algo que no sucede, por ejemplo, en Reino Unido donde apenas permanecen uno o dos años.
En cuanto a España, Mathews reconoce que le “sorprendería si el problema de la vivienda se solucionara en el país”. El crecimiento ha sido enorme en los últimos años, pero sigue siendo un desafío, sobre todo para la juventud, poder acceder a una vivienda.
El problema de la obsolescencia
Mathews destaca, además, el cambio sustancial que supone nuestras nuevas formas de vivir y trabajar a la hora de invertir en el sector inmobiliario. “Antes lo normal era tener un despacho grande, ahora se trabaja más desde casa, en pools, sin una mesa propia y, por lo tanto, la necesidad de espacio es mucho menor. También los locales comerciales han recibido el impacto del comercio on line. Se trata por lo tanto de un segmento con una obsolescencia mayor que el residencial porque, al fin y al cabo, explica Mathews, “todo el mundo seguirá teniendo que vivir en una casa”.
El Aberdeen European Balanced Property Fund, que invierte un 50% de su cartera en el segmento comercial, ha obtenido una rentabilidad anual del 4,9% en los últimos cinco años. “Es un fondo que lleva diez años en el mercado invierte en siete países de la zona Euro con un grado bajo de apalancamiento que se sitúa en el 15%”. A juicio de Mathews, el sesgo hacia la calidad, y no sólo al precio de los activos, es clave para sortear riesgos como los cambios legislativos o la iliquidez característica del mercado inmobiliario.
Por Funds Society, Madrid