El equipo de Asesoramiento inmobiliario de Abante considera que existe una oportunidad clara de inversión en el mercado inmobiliario en España en un contexto de crecimiento de las principales ciudades y en el que se empieza a ver el ajuste tras las subidas de tipos llevadas a cabo para combatir el incremento de la inflación. Sin embargo, destacan la importancia de ser selectivos con los activos y poner el foco en las ciudades con crecimiento poblacional.
Empresas y gobiernos están planificando hoy más ciudades que en cualquier momento desde la II Guerra Mundial. Un total de 91 ciudades nuevas en todo el mundo, 15 en el último año. Y España no es la excepción, con las principales ciudades creciendo en población y acelerando cada vez más el proceso de concentración en las grandes urbes del país.
En ese contexto, el mercado inmobiliario se ha enfrentado a una situación nueva para numerosas personas que no han trabajado en otro entorno que el de inflaciones moderadas. La fuerte inflación ha provocado una subida en vertical de los tipos que muchos auguraban que provocaría una recesión. Sin embargo, los pesimistas se han equivocado: España no ha entrado en recesión. Aunque los optimistas no han salido muy bien parados tampoco: las valoraciones inmobiliarias han corregido en precio, salvo en el mercado residencial.
¿Por qué ha sucedido esto? Porque el incremento de la inflación ha provocado una subida en el bono a 10 años, la referencia del activo libre de riesgo sobre la que se construye el resto de los retornos exigidos a las diferentes inversiones, también las inmobiliarias.
Por ejemplo, para un mismo edificio de oficinas prime en el Paseo de la Castellana (Madrid), que en 2019 se transaccionaba al 3,25% de rentabilidad, hoy un comprador potencial de ese inmueble exige más: un 4,5%. Incluso aunque el alquiler haya subido al actualizar la inflación en el recibo (15%), el precio ha caído un 17%, es el efecto de capitalizar la renta al 4,5% vs. al 3,25%.
Algo parecido ha sucedido en comercial y logístico, menos acusado en este último. En general, las rentas no han aumentado para compensar el efecto de incremento de la rentabilidad exigida y, en algunos segmentos, incluso han caído en términos reales (haciendo más intenso este efecto). El mercado residencial de las ciudades con crecimiento poblacional, sin embargo, sí ha logrado un crecimiento en el alquiler que ha compensado el aumento de la rentabilidad exigida.
Lo que es común a todo el sector inmobiliario es la reducción, incluso drástica en algunos casos, del volumen de compraventas. Esto es así porque, al precio al que los compradores están dispuestos a comprar, hay menos vendedores dispuestos a ir a la notaría.
Con todo lo anterior, nos queda el siguiente escenario: una economía con crecimiento débil que ha logrado con éxito reducir la inflación sin entrar en recesión, pero con un nuevo escenario de tipos que permite volver a las rentabilidades medias históricas en la inversión en alquiler, alejándose de los retornos ridículamente bajos de los años 2019 a 2022. Y, por lo tanto, ofreciendo valor a quienes tengan capacidad de compra.
En este contexto, Vitruvio, la socimi gestionada por Abante, ha retomado su crecimiento por adquisiciones después de unos años en los que las valoraciones no eran atractivas o no lo era la estructura de financiación para las mismas. Además, se han vuelto a analizar operaciones de aportación de inmuebles de sociedades familiares, el nicho de mercado en el que está especializado Vitruvio.
La demografía es favorable a la inversión en grandes ciudades
El aumento de la rentabilidad por alquiler de los diferentes tipos de activos inmobiliarios supone un regreso a la normalidad. Y, por tanto, una oportunidad de inversión. Porque comprar en ubicaciones prime tanto locales comerciales como oficinas con rentabilidades del 3% al 3,5% era una anomalía en términos históricos y acaso un evidente síntoma de un mercado disfuncional. Se han llegado a ver operaciones de inversión en naves logísticas por debajo del 4% de rentabilidad.
En España, la demografía y el crecimiento poblacional son favorables a la inversión en las principales capitales de provincia. Dentro de ellas, primero, Madrid y, después, las ciudades del arco del Mediterráneo, son los polos de atracción del talento y el capital, a bastante distancia del resto. Porque son las ciudades donde se genera el mayor crecimiento económico y, con ello, donde hay más oportunidades de desarrollo profesional. Pero son también donde la población encuentra más oportunidades para divertirse en su tiempo libre y para formar una familia. Y es en las ciudades con crecimiento poblacional, por lo tanto, donde resulta más atractivo invertir en inmobiliario, especialmente ahora que las nuevas rentabilidades, más altas, ofrecen valor otra vez.
El mercado institucional en España
Oportunidad de inversión: el aumento de la rentabilidad por alquiler de los diferentes tipos de activos inmobiliarios supone un regreso a la normalidad, defienden en Abante. El volumen de inversión del primer trimestre de 2024 en España no superó los 2.000 millones de euros, lo que nos lleva a una disminución del 31%, mientras que la caída media en Europa es del 24%.
Dado que se abrió una oportunidad para acceder a activos trofeo, los inversores privados (family offices) continúan siendo los más activos, ya que la incertidumbre ha reducido la competencia en el mercado.
Madrid y Barcelona siguen copando la atracción por el capital, concentrando la mayoría de la inversión (+11% respecto al primer trimestre de 2023).
El sector comercial (centros y medianas comerciales, así como locales a pie de calle) lideró la inversión inmobiliaria, representando un 36% sobre el total invertido en el primer trimestre, por lo que se ha triplicado el volumen respecto al mismo período del año anterior.
El aumento de los tipos de interés y la incertidumbre de determinados sectores han provocado una descompresión de las tasas de rentabilidad exigidas por los inversores.
Por segmentos…
Oficinas: la inversión en oficinas ha disminuido de manera drástica. No hay alineación entre las expectativas de compradores y vendedores. El principal problema está en el interés inversor, no tanto en el negocio del alquiler de oficinas.
Comercial: la sólida demanda de locales comerciales de calidad y la escasa desocupación en zonas prime han impulsado el crecimiento de las rentas en esas ubicaciones en el último año, aunque siguen por debajo de niveles prepandemia. En los centros comerciales, las rentas ya han superado los niveles anteriores a la pandemia.
Logístico: las rentabilidades prime de este segmento siguen siendo muy bajas en términos históricos y es un mercado muy volcado en inversores institucionales que necesitan colocar una gran cantidad de capital cada año.
Residencial: la producción de vivienda nueva en España está en zona de mínimos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. La falta de nuevo producto ha sido un factor determinante en la subida de precios de la vivienda en urbes con crecimiento poblacional.
Por Funds Society
