El informe Global Investor Outlook, publicado por Colliers, anticipa que 2024 volverá a ser un año desafiante en el mercado de inversión inmobiliaria en toda Europa. Sin embargo, a lo largo del año las diferencias de expectativas de precio entre compradores y vendedores deberían reducirse de forma evidente y provocar una reactivación de la inversión en real estate.
Seis ciudades europeas destacan como ubicaciones preferencias en 2024: Londres, París, Berlín, Múnich, Madrid y Ámsterdam son las plazas de mayor interés para invertir en el sector inmobiliario.
En lo que se refiere a mercados de inversión nacionales, el Reino Unido ha experimentado la corrección de precios más rápida, lo que se ha traducido en una mayor actividad inversora en 2023, seguido de Alemania. En estos mercados se espera que la inversión continúe al alza en el primer semestre de 2024, a medida que vendedores y compradores se alineen más en precios.
Siguen apareciendo focos de oportunidad, ya que las dificultades obligan a las empresas a liberar capital mediante operaciones de sale and lease back y los fondos inmobiliarios enfrentan las presiones de sus ciclos de inversión. Otro dato relevante que apunta el informe es que un 25% de los inversores encuestados ha puesto en marcha estrategias de venta y adquisición basadas en criterios ESG, frente al 10% de hace tan solo dos años. En consecuencia, se está produciendo una oleada de operaciones para incrementar el valor de los activos inmobiliarios con una estrategia de value-add.
Luke Dawson, Head of Global and EMEA Capital Markets, señala la importancia de la estabilidad, afirmando: “Los inversores tienen claro que la estabilidad es clave. Con la previsión de tipos de interés más altos durante más tiempo para combatir la inflación, las expectativas de inversión inmobiliaria se moderan. Si surge una mayor certidumbre, junto con la suavización de las valoraciones subyacentes, eso impulsará un volumen adicional de transacciones el próximo año. Los inversores mejor posicionados serán los que estén preparados para aprovechar las oportunidades «.
El apetito por el mercado de I&L generará nuevas alianzas para el desarrollo de proyectos
La demanda de todos los segmentos de I&L es, y seguirá siendo, elevada. La limitada oferta de producto estándar está proporcionando un sólido respaldo a las valoraciones, lo que lleva a más inversores a explorar nichos en este gran mercado, como por ejemplo la logística del frío. Las políticas industriales proteccionistas establecidas en muchos países europeos y el aumento del coste de la energía fomentarán una mayor deslocalización de los proyectos logísticos e industriales.
«Muchos inversores consideran que los activos de I&L ofrecen mayor estabilidad y potencial de crecimiento, dados sus sólidos fundamentales. Ante la reducción del número de operaciones y el aumento de los costes de financiación, los inversores están generando alianzas y empresas conjuntas con socios que cuentan con la experiencia necesaria entrar en estos nuevos nichos», afirma Damian Harrington, Head of Research en Global Capital Markets & EMEA.
Los factores demográficos y económicos mantienen el atractivo del multifamily y de los activos alternativos
Al igual que el mercado de I&L, el sector de la vivienda también ha mostrado una mayor resistencia, impulsado por unas perspectivas sólidas. Los inversores prevén que el desequilibrio entre la oferta y la demanda provocado por el crecimiento demográfico y los problemas de disponibilidad y asequibilidad de la vivienda sostendrán la actividad de inversión en este sector en el futuro. Muchos siguen interesados en invertir capital en clases de vivienda alternativas, como el coliving, las residencias para estudiantes y los activos de senior living, vinculados a tendencias demográficas.
El crecimiento potencial de activos Build to rent que se están desarrollando también es mayor, ya que los elevados precios generales y los tipos hipotecarios provocan que los hogares, los estudiantes y los jóvenes profesionales afronten el alquiler como primera opción de vivienda.
Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets Spain, añade: “Adicionalmente, el buen comportamiento de los sectores alternativos vinculados a tendencias tecnológicas y demográficas continuará captando el apetito inversor ante el desequilibrio existente entre la oferta de producto y la demanda. De ahí que esperemos una expansión de la inversión en activos que están más de cerca de las infraestructuras que del sector inmobiliario tradicional, como son los centros de datos, las energías renovables y la salud”.
Sostenibilidad y calidad, los drivers de inversión en oficinas en 2024
Aunque la necesidad fundamental de oficinas sigue existiendo, los inversores europeos se inclinan por espacios de alta calidad y oportunidades value-add para reposicionar los activos y adaptarlos a los requisitos de los ocupantes y los empleados. De hecho, la encuesta de Colliers desvela que casi el 80% de los inversores espera que las oficinas con certificación de sostenibilidad tengan un precio superior, y el 65% cree que dicho precio superará el 5% en la región EMEA.
«La disponibilidad de espacio premium (neto cero / ESG) bien ubicado seguirá siendo escasa, mientras que la diferencia de valor entre el producto premium y el resto siga aumentando. Esto debería contribuir a incrementar la demanda indirecta de inmuebles reposicionados, a medida que los inversores incrementen el valor gracias a las reconversiones de edificios con criterios ESG. La remodelación y reutilización de los activos para cumplir dichos criterios o darles un nuevo uso va a ser un motor importante de la actividad el próximo año y los siguientes», continuó Harrington.
«El camino hacia la recuperación del mercado inmobiliario será desigual, con múltiples divergencias a nivel mundial según los mercados. Por ejemplo, se observan patrones similares en hoteles y en retail, donde los segmentos “accesibles” ganan peso ante un escenario de consumidores altamente afectados por la inflación y, sin embargo, el segmento Luxury crece en todo el mundo alentado por una demanda cada vez más amplia en residencial, hoteles, tetail etc. En un entorno en rápida evolución, comprender los mercados y las clases de activos a un nivel más granular es fundamental para las estrategias de generación de valor de los inversores», concluye Dawson.
Por Funds Society, Madrid
