Con un volumen de 12.200 millones de euros, 2014 ha sido el mejor año para la inversión en hoteles en los cinco principales mercados de Europa: Francia, Alemania, Italia, España y Reino Unido. La inversión ha crecido un 68% respecto al buen dato de 2013 y ha superado el anterior récord de 2007, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. “La inversión hotelera en 2014 se ha visto impulsada por el capital foráneo; principalmente procedente de Norteamérica, Oriente Medio y Asia. Asimismo hemos observado cómo la inversión china ha cobrado fuerza”, afirma Bruno Juin, director de hoteles de BNP Paribas Real Estate.
España retomó el buen rumbo con un volumen de inversión de 1.100 millones de euros que representó el 17% de la inversión en Europa y casi dobla la cifra de 2013. Aproximadamente el 20% de la inversión correspondió a edificios que se reconvertirán a hoteles y no a establecimientos en funcionamiento. Una vez más, ese mercado hotelero fue objetivo de los inversores extranjeros. En 2014 se observó un mayor interés por parte de los compradores asiáticos: sus inversiones el pasado ejercicio representaron dos tercios del volumen que llevan invertido en hoteles españoles en los últimos cinco años.
A Reino Unido ha correspondido el 44% de la inversión en los cinco países de referencia, una cuota con la que sigue dominando este segmento a nivel europeo. Las transacciones de importantes activos trofeo y carteras hoteleras han permitido que el volumen de inversión casi se doble respecto a 2013 y marque un nuevo récord, con 5.400 millones de euros. Los inversores más activos han sido los norteamericanos, a los que han correspondido transacciones como la adquisición de 144 Travelodge por Goldman Sachs. Aunque en menor medida, se han mostrado también muy activos los inversores de Oriente Medio y Asia, centrados en hoteles de lujo en la capital.
En Alemania, las compraventas de hoteles registraron en 2014 una notable expansión, superando por primera vez la barrera de los 3.000 millones de euros —en concreto, 3.100 millones de euros— que establece un nuevo máximo e imprime un crecimiento del 82% respecto a la cifra de 2013. Como en el caso de Reino Unido, este excelente resultado ha sido fruto de varias transacciones de carteras de gran tamaño y de numerosas operaciones individuales, como fue el caso de Le Méridien en Munich y Hilton en Frankfurt.
La actividad en el mercado de inversión hotelera en Francia fue sobresaliente en 2014, con un volumen de inversión por encima de la barrera de los 2.000 millones de euros, un 21% más que en 2013. Los inversores extranjeros continuaron impulsando el mercado, especialmente centrados en el segmento de hoteles de lujo que tuvo un 86% de cuota de mercado. Entre los activos trofeo traspasados en 2014 destacaron el Meridien Paris Etoile, el Marriot Champs Elysees o el Carlton en Cannes, vendidos a inversores de origen estadounidense, chino y catarí, respectivamente.
Con un mercado inmobiliario más discreto en su conjunto, la inversión hotelera en Italia sin embargo registró un crecimiento del 11% entre 2013 y 2014.
Aunque los inversores prefieren activos de alta calidad, cada vez es más frecuente que busquen oportunidades con rentabilidades superiores. En consecuencia, es previsible que la inversión en hoteles siga creciendo en 2015, aunque a un ritmo más lento. “En nuestra opinión el mercado de inversión hotelero en Europa está respaldado por buenos fundamentos. Desde 2010, la actividad hotelera ha sido sólida y 2014 no ha sido la excepción. Asimismo las llegadas de turistas internacionales en los cinco primeros destinos batieron un nuevo récord el pasado año”, afirma Céline Cotasson-Fauvet, directora de análisis europeo de BNP Paribas Real Estate International Research.
Consistente mejora de la actividad hotelera en la mayoría de los mercados
Alemania se ha construido una reputación como líder tanto en viajes de negocio como de placer y es ya el séptimo país más visitado del mundo. En 2014, la llegada de turistas internacionales creció un 4%, y un 35% desde 2007. El mercado hotelero alemán marcó un nuevo máximo en RevPAR (ingresos por habitación disponible) en 2014, un 21% superior a 2007; empujado por un crecimiento equilibrado tanto del ratio de ocupación como de los ingresos medios diarios.
En Reino Unido, el RevPAR se incrementó un 7% en 2014 gracias al importante ascenso tanto del ratio de ocupación —79,2%— como de los ingresos por habitación —109,9 euros—; en ambos casos, marcando nuevos máximos históricos. Dado que las tasas de ocupación están prácticamente tocando techo, las nuevas mejoras en RevPAR deberán sustentarse en las tarifas por habitación.
Francia sigue siendo con diferencia el país más visitado del mundo, con cerca de 85 millones de turistas internacionales en 2014. El mercado hotelero francés mejoró gradualmente el pasado año; el crecimiento del RevPAR fue cercano a cero con tres puntos de incremento en tasas a lo largo del ejercicio. Los niveles de ocupación se encuentran por debajo de sus máximos históricos, así que la evolución del RevPAR ha de sustentarse en el ratio medio por habitación.
Los mercados hoteleros de España e Italia todavía están recuperándose, con un RevPAR que aún está un 12% y un 15%, respectivamente, por debajo del nivel de 2007. No obstante, 2014 aportó nuevas señales de mejora con tasas de ocupación que superaron los máximos históricos. Sólo las tarifas promedio diarias se mantuvieron por debajo de los niveles previos a la crisis. En 2015 es previsible que las dificultades operacionales mejoren en línea con el crecimiento del PIB en España al tiempo que la Exposición Universal de Milán estimulará la actividad.
Por Fórmate a Fondo