La resiliencia del segmento de renta residencial en el panorama de los fondos inmobiliarios ha atraído las miradas de varias administradoras de activos chilenas. Y Zurich Chile AGF no ha sido la excepción.
Actualmente, la firma se encuentra en un proceso de road show para atraer interés para un aumento de capital de su fondo Zurich Renta Residencial I, con la meta de adquirir un segundo activo para el vehículo.
Según comenta el Head of Balanced Funds and Real Estate de la firma, José Luis Luarte, la emisión de nuevas cuotas se utilizará para financiar la adquisición de un edificio multifamily en la comuna de San Miguel, en Santiago.
Se trata de un activo de 152 departamentos, lo que dejaría el patrimonio del vehículo –excluyendo la deuda– en 240.000 UF, es decir, alrededor de 9,4 millones de dólares.
El inversionista target de esta operación, según explica el ejecutivo de Zurich, son inversionistas institucionales –especialmente compañía de seguros– y clientes del segmento retail.
Si bien no hay una fecha definida para la emisión de las nuevas cuotas del vehículo, Luarte estima que estarían colocándolas entre finales de marzo y principios de abril.
Dinámica de mercado
Hasta ahora, Luarte describe un desempeño positivo del primer activo del fondo, un edificio en la comuna de La Florida –también en Santiago– con 113 unidades. Este activo, señala el ejecutivo, ha mantenido una ocupación promedio de 98%, sin experimentar problemas de mora.
A nivel de sectores, el ejecutivo de Zurich asegura que sus comunas preferidas son La Florida y San Miguel, aunque también están estudiando zonas que se podrían beneficiar de la ampliación de la red del Metro de Santiago. “Buscamos que la ubicación sea cerca de alguna estación de Metro, entre 300 a 1.000 metros de una estación, o cerca de algún corredor de locomoción colectiva”, explica, agregando que tampoco descartan salir de la capital.
En esa línea, Luarte indica que el escenario de base de la gestora es que los precios de los arriendos se mantengan relativamente estables. “A pesar de la mayor oferta de departamentos que van a entrar en los próximos años, los cánones de arriendo deberían mantenerse”, dice.
¿A qué se debe esto? Según el ejecutivo, es por la combinación de la escasez de terreno en Santiago y por condiciones más restrictivas para los créditos hipotecarios, de la mano de un aumento relevante en las tasas de interés en el país andino.
Eso sí, más allá de la dinámica del mercado inmobiliario, Zurich prefiere adquirir edificios de menor tamaño, de un máximo de 225 unidades. “La idea es tener un edificio más chico en los cuales se pueda dar servicios adicionales a los arrendatarios, como buenos quinchos, buenas salas de eventos, bien equipados y hacer actividades con los arrendatarios, generar más vida de comunidad”, explica.
Alternativos en Zurich
El fondo Zurich Renta Residencial I es uno de los cuatros productos que ha lanzado la administradora de fondos en el segmento de alternativos. Los otros vehículos del segmento son Zurich Activos Alternativos, un fondo de fondos globales que ofrece un mayor nivel de liquidez; Zurich Property I, un fondo de fondos que invierte en renta comercial europea; y Zurich Descuento, un vehículo de deuda privada.
“Nuestro foco en el último año es dedicarnos a los alternativos para darle oportunidad a los clientes para acceder, sobre todo que tenemos una base de clientes de patrimonio medio, que les cuesta ingresar a este tipo de fondos”, indica Luarte.
Ahora, si bien el ejecutivo describe un entorno en que los inversionistas individuales están volviendo a acercarse a las estrategias menos líquidas, también señala que ellos y los institucionales están esperando a que “decante” la incertidumbre política en el país andino. “Tienen interés, pero están esperando a ver cómo evoluciona la situación local”, comenta.
De todos modos, en Zurich Chile AGF anticipan que el mundo alternativo seguirá concentrando los esfuerzos de creación de vehículos de la administradora por el próximo par de año.
Por Magdalena Martínez