En los primeros meses de 2018, los fundamentos económicos siguen apoyando otro año sólido de rendimiento en el sector inmobiliario. Pero las condiciones monetarias se están endureciendo y la preocupación central persiste: ¿cómo afectará esto a la prima de riesgo de los inmuebles?
El equipo de UBS AM cree que este año, los volúmenes de transacción se mantendrán cerca de las medias a largo plazo, el crecimiento del alquiler se mantendrá saludable, particularmente en el segmento prime, y el equipo de la gestora aún no espera un movimiento significativo en los rendimientos.
Hay tendencias positivas como el gasto de consumo superior a la media y el crecimiento de la inversión empresarial en Europa, los estímulos fiscales en Estados Unidos o el aumento en el comercio global que indican un buen año para el inmobiliario. Esto, dice UBS AM, se puede ver en las estimaciones del crecimiento del PIB del cuarto trimestre de 2017 y los datos del primer trimestre de 2018, así como en los principales indicadores de la OCDE.
Pero UBS también advierte de que hay fragilidades persistentes, como el gasto anémico de los consumidores en Japón, los crecientes riesgos de crédito entre los mercados emergentes y el lento crecimiento de los salarios en las economías desarrolladas.
“De todos modos, con un pronóstico del PIB mundial que se expandirá más rápidamente que en 2017 y en su ritmo más rápido desde 2011, nuestra confianza en la demanda subyacente de bienes raíces de calidad está justificada”, escriben los analistas en su informe de marzo.
“Existe un dilema interesante en el sentido de que la mayoría de las previsiones y, de hecho, la prensa económica son optimistas de que el crecimiento mundial se está acelerando, mientras que otros, especialmente la división de Investment Bank de UBS, han señalado algunas debilidades subyacentes. Su análisis muestra qué parte de la aceleración se debe a una recuperación limitada de las exportaciones de materias primas y a la inversión en el sector energético de EE.UU. En lugar de aceleración, la división cree que el contexto se mantendrá estable. Esto no es una amenaza para nuestra previsión de rendimiento de la inversión inmobiliaria en 2018, que está más o menos en línea con el promedio a largo plazo de un 6-8%”, explican los expertos de la gestora.
Para UBS AM, esto depende de que la oferta se mantenga bajo control y esto, avisa, varía según el mercado. “Pero cuando el crecimiento de la oferta ha sido más fuerte, hemos visto o esperamos ver un ajuste en los alquileres, como en Singapur o Londres, o han visto niveles muy fuertes de crecimiento de la demanda que han compensado, como ejemplo la vivienda multifamiliar de Estados Unidos o el segmento de la logística global.
“Hasta el momento, no ha habido un repunte generalizado en la actividad de la construcción. Sigue siendo notablemente poco profundo en Europa, en comparación con el ritmo del crecimiento económico”, aclara el informe.
Visión estratégica
“Los principales pilares de nuestra estrategia de inversión permanecen sin cambios conforme avanzamos en 2018. En primer lugar, seguimos favoreciendo la importancia de la diversificación estratégica como una asignación geográfica cercana a market neutral, a medida que los rendimientos del mercado convergen en un período de crecimiento más lento del valor del capital”, dice.
En segundo lugar, UBS AM explica que su visión se mantiene guiada por cambios estructurales a largo plazo en la utilización del sector inmobiliario, es decir, buscando una sobreponderación en sectores o zonas geográficas que se benefician de cambios a largo plazo como logística, clases de activos de nicho o mercados con grandes inversiones en planes de infraestructura.
“En tercer lugar, abordaremos las nuevas decisiones tácticas de inversión como un ejercicio de gestión de riesgos, buscando minimizar la exposición a los mercados donde los precios y / o los fundamentos parecen estar desfasados con las tendencias a largo plazo”, concluye la gestora.
Por Funds Society, Madrid