Vivimos en un mundo muy incierto, lleno de retos e incertidumbres políticas (con las negociaciones del Brexit, las próximas elecciones en Alemania o Italia, o las tensiones en Corea del Norte en el horizonte) y también económicas (con próximas subidas de tipos en primer plano). Los riesgos son palpables en el terreno financiero al hablar de la llegada de la inflación y el futuro cambio de panorama en los tipos de interés, que ahora están en niveles históricamente bajos e incluso negativos en muchos mercados.
En este inusual entorno de tipos en mínimos que ha dominado el escenario inversor en los últimos años pero que se dispone a cambiar, la inversión en real estate se presenta como un activo seguro, capaz de beneficiarse de una mejoría del entorno pero también de actuar como refugio y protección ante los riesgos. “Tanto si eres pesimista como optimista, es una buena idea invertir en real estate”, comentaba Jens Goettler, Managing Director para Alemania de La Française Real Estate Partners International en una reciente entrevista con Funds Society en Fráncfort.
Así, el activo se beneficiaría de una mejora de la situación económica pero también podría servir como protección ante futuros riesgos. En primer lugar, dice el experto, porque la llegada de la inflación y las subidas de tipos tendrían un efecto doble en el activo: aunque a veces los cambios pueden afectar negativamente, Goettler recuerda que un poco de inflación no tiene por qué ser malo, en la medida en que el precio de los alquileres está ligado al coste de la vida y a la evolución de los ingresos. “Con una inflación creciente, el incremento de los alquileres será mayor”, dice, recordando este impacto positivo parcial de la inflación y la capacidad del real estate de actuar como activo refugio, como una cobertura, en un escenario inflacionista. “Aún funciona bien como tal”, explica, y recuerda que el objetivo del BCE es una inflación del 2% en un entorno de mejoría económica, pero aún diferente de la situación en EE.UU., de forma que el experto aún espera una gran divergencia entre bancos centrales y no espera grandes movimientos de tipos en Europa hasta 2019.
Pero además, señala el experto, los riesgos derivados de los cambios de tipos pueden gestionarse mediante una gestión activa de la cartera: “Muchos riesgos pueden gestionarse mediante un fuerte plan de negocio y con un buen equipo gestor. Se pueden reducir muchos riesgos siendo activos”, explica. Esto ayuda en este contexto, en el que las tasas de desocupación son, en algunos países, bajas o inexistentes y en el que los alquileres, sobre todo en el sector de oficinas, están creciendo.
Fuerte demanda
Todos estos elementos hacen que la presión de los inversores globales para invertir en real estate venga creciendo en los últimos años, pues desde 2013 los volúmenes de inversión en el activo sobrepasan la media de los últimos años: “El real estate se ha convertido en una clase de activo aceptada a nivel global, con fortaleza por ejemplo en Asia”, explica, y con presencia de inversores tanto en el segmento institucional (históricamente mayor) como también en el minorista, de forma creciente.
“El activo se encuentra en una buena situación, con presión inversora, con atractivo en un mundo de tipos muy bajos, con posibilidad de beneficiarse de la parte buena del ciclo –y también en el caso de que el desarrollo económico no sea tan bueno-. Es un activo seguro, estable, tanto si se invierte directa como indirectamente –a través de acciones-, para tener en las carteras a largo plazo”, explica el experto.
Las oportunidades
Pero no solo es un activo con oportunidades para los inversores, sino también para los gestores: “Para invertir en real estate se necesita un análisis diferenciado. Estamos mirando los ciclos, y eso no es algo nuevo, pero sí es diferente que ahora podemos trabajar realmente con los activos, ser creativos, decidir sobre las construcciones…”, explica, haciendo referencia al proyecto Le Grand Paris en el que la gestora empezará a invertir el próximo año, a través de un vehículo dirigido a inversores institucionales y que se centrará en comprar tierra y activos existentes en una primera fase, y en desarrollar propiedades y comprar nueva tierra en una segunda, apalancándose en la demanda residencial existente en el área urbana de la capital francesa.
En cuanto a mercados, destaca cómo la situación está mejorando en Francia y Alemania, mientras manda la cautela sobre Reino Unido, aunque la situación post-Brexit también podría ofrecer oportunidades.Así, considera difícil poner en precio los riesgos, si bien reconoce que la demanda en Reino Unido está cayendo, al igual que los precios, mientras podría haber varias ciudades beneficiarias de la separación. “Mi recomendación sería no sobrestimar el impacto del Brexit en una sola ciudad: veremos impactos en varias de ellas, como Dublín, Luxemburgo, Fráncfort… Afectará en el sector comercial y de oficinas pero también al residencial”, comenta. En su opinión, ciudades que ofrecen buenos servicios internacionales podrían salir ganando.
En general, la prima de riesgo (la diferencia entre el retorno de los activos libres de riesgo y la prima del mercado inmobiliario) que ofrecen mercados inmobiliarios como los de Alemania y Francia es mayor frente a otros como España y Reino Unido, pero también el experto destaca que es también clave mirar los niveles de alquiler: en España, el nivel de alquiler en oficinas y retail aún es muy bajo frente a otras situaciones históricas (un 30% por debajo del nivel de 2007), de forma que hay potencial de crecimiento en el futuro. En España, donde la gestora está abierta a buscar socios en los mercados locales, invierte sobre todo en los segmentos de oficinas y retail. En el sector residencial, el experto advierte de que podría estar gestándose una burbuja, aunque aún no se ha producido. En general, también comenta que las rentabilidades del real estate podrían bajar en el futuro, en un entorno de crecimiento económico.
“Seguimos siendo muy activos en el posicionamiento, invirtiendo y desinvirtiendo para adaptarnos a los cambios rápidos del mercado” y optando también por diversificar por sectores (alojamiento para jubilados, estudiantes, hoteles….) e invertir en edificios más jóvenes y sostenibles. De hecho, las inversiones verdes son uno de su foco, en un entorno en el que ve demanda en dos direcciones: de los inquilinos (gente joven o firmas interesadas en instalarse en edificios sostenibles que mejoran así su imagen) y los inversores. Por eso, estas inversiones verdes son una idea creciente dentro de sus carteras.
Las claves
La Française GREIM, la rama que cubre todas las actividades inmobiliarias del grupo La Française, incluyendo inversiones tanto directas como indirectas –a través de vehículos colectivos- cuenta con una gran historia, de más de cuatro décadas, en la gestión de este activo y es el principal proveedor de vehículos de inversión colectiva en real estate en Francia. También tiene una fuerte presencia en otros países de Europa, como Alemania, contando con una gran experiencia y sedes en los mercados locales europeos.
En cuanto a las claves de inversión, Goettler indica la selección (buscando buenas ideas y ubicaciones, buenos edificios y buenos inquilinos, y sin comprometer la calidad en ningún momento), y la importancia de ser realista con el plan de negocio, de encontrar el ángulo especial de un negocio y de asegurar los negocios con una buena red de relaciones.
Por Alicia Miguel Serrano