Las oficinas ubicadas en los distritos centrales de negocios (CBD, por sus siglas en inglés), los supermercados y los parques comerciales basados en alimentación, así como los activos logísticos en ubicaciones clave de Europa (incluidos los corredores logísticos Mediterráneo y Atlántico), presentarán oportunidades de inversión interesantes en 2021, a medida que los inversores recuperen la confianza tras la crisis del COVID-19. Así lo asegura el último informe de Savills Investment Management, gestora internacional de inversiones inmobiliarias.
Si bien la contención de la propagación de la pandemia seguirá siendo la prioridad en 2021, la gestora advierte de otros desafíos en el horizonte. El impacto de la salida del Reino Unido de la UE entrará plenamente en vigor. Asimismo, se mantendrán los riesgos de índole climática, así como las crecientes desigualdades y las tensiones geopolíticas continuadas, lo que podría suponer una amenaza para la estabilidad mundial. Por ello, subrayan que es cada vez más importante adoptar medidas de disrupción para proteger las carteras existentes e identificar nuevas oportunidades de inversión. En parte, esto implica aprovechar las tendencias estructurales que se han acelerado como consecuencia de la pandemia.
El informe de perspectivas para 2021 de Savills IM, Building resilience in global real estate portfolios (Construyendo resiliencia en las carteras inmobiliarias mundiales), no prevé un declive pronunciado del sector de oficinas a pesar del aumento de la flexibilidad laboral impulsada por la pandemia. Las oficinas en centros financieros bien comunicadas mantendrán su atractivo, mientras que la resiliencia de los flujos de ingresos del retail de alimentación constituye, según la gestora, una apuesta sólida para inversores core o core plus. El segmento logístico, que se ha erigido como claro ganador durante toda la pandemia debido al aumento de las compras online, seguirá apuntalado por sólidos fundamentales y dinámicas estructurales favorables, subraya el informe. No obstante, dada la escasa rentabilidad de los activos inmobiliarios tradicionales, los inversores también ponen la vista en sectores alternativos, como las residencias de estudiantes, la vivienda promovida para alquilar y las residencias para la tercera edad.
Una encuesta incluida en el informe refleja que el 59% de los inversores inmobiliarios a escala mundial espera que los mercados inmobiliarios en Europa se recuperen en 2021, mientras que algo más de la mitad (52%) espera que la recuperación comience entre el segundo y el cuarto trimestre del próximo año. Alrededor del 45% de los inversores espera que la inversión inmobiliaria aumente en los próximos 12 meses, mientras que el 25% prevé que los niveles de inversión se mantendrán intactos.
“En España, aunque los elevados niveles de desempleo y endeudamiento público representen un riesgo para las perspectivas económicas y pese a que la recuperación hasta niveles anteriores a la pandemia no se espere hasta 2023, el mercado inmobiliario ofrece oportunidades de inversión evidentes”, afirma Fernando Ramírez de Haro, director general de Savills IM para España y Portugal.
Asimimso, Ramírez de Haro subraya que, al igual que en el resto de Europa, las inversiones en activos en los segmentos logístico y de oficinas representan una alternativa clara a largo plazo. Al mismo tiempo, el experto destaca que los espacios retail dedicados a alimentación y supermercados están demostrando su resiliencia como activos de primer nivel. Por otro lado, asegura que la inversión en el sector de la promoción en alquiler (PRS) seguirá ganando dinamismo en el mercado español en 2021.
El ámbito de la logística seguirá siendo el favorito de los inversores en 2021
Según los datos de Savills IM, la logística seguirá siendo un segmento privilegiado en el panorama inmobiliario. Respaldada por sólidos fundamentales y dinámicas estructurales favorables, tales como el aumento del comercio electrónico y unas tasas de desocupación globalmente reducidas, la confianza de los inversores es particularmente positiva con respecto del sector logístico. La gestora sigue priorizando los centros de distribución modernos con sólidos contratos a largo plazo en los centros logísticos más importantes junto a las principales autopistas y redes de transporte de toda Europa.
En España, los inversores muestran un interés creciente por ubicaciones en los principales corredores de transporte, como los del Atlántico y el Mediterráneo. La predisposición de los inversores y la falta de activos de calidad en el mercado han lastrado las rentabilidades prime a niveles más reducidos en comparación con los de otros mercados europeos. “Aunque el interés de los inversores sigue siendo elevado, muchos se encuentran a la espera de que la actual coyuntura mejore”, explican desde la gestora.
Además, desde la firma subrayan la importancia de contar con una estrategia específicamente dirigida a los activos de logística urbana, ya que “brinda un modelo interesante para captar tanto el crecimiento del comercio electrónico como la urbanización en pleno ciclo bajista del mercado”. El estudio de Savills IM refleja que la logística es el sector que más priorizan los inversores inmobiliarios: el 57% y el 55% está aumentando la inversión en centros de distribución de grandes dimensiones y en activos logísticos urbanos o centrados en la última milla, respectivamente.
Retail: los segmentos de alimentación y descuento demuestran su resiliencia
Por otro lado, los activos retail de alimentación ofrecen flujos de rentas resilientes y, por ello, el informe los destaca como una buena apuesta para los inversores core o core plus. El estudio de Savills IM apunta a que el 80% de los inversores inmobiliarios a escala mundial prevé que la inversión en inmuebles dedicados a la alimentación, como los supermercados, aumentará o se mantendrá estable. España no queda exenta de este interés por parte de los inversores.
Por su parte, la recuperación del high street en localizaciones prime de las principales ciudades españolas depende de la reanudación del turismo internacional, algo que ha afectado en gran medida al mercado local.
El informe también subraya que existen rentabilidades ajustadas al riesgo interesantes al alcance de los inversores en el segmento de los centros comerciales de Europa occidental.
Las oficinas perdurarán
Aunque solo el 16% de los inversores inmobiliarios prevé que la inversión en las oficinas en las zonas CBD aumentará en 2021 y el 43% opina que caerá, Savills IM estima que los activos eficientes, accesibles y bien equipados en ubicaciones bien comunicadas probablemente arrojarán mejores rentabilidades a largo plazo. “La colaboración presencial en las oficinas facilita el intercambio de conocimientos, el aprendizaje y la orientación, además de mejorar la creatividad y aumentar la productividad. La oficina supone también un lugar de interacción social, que impulsa una cultura corporativa basada en la colaboración y la productividad”, afirma el estudio.
No obstante, los datos del informe reflejan que la demanda en España es escasa, ya que las iniciativas de arrendamiento de las empresas se mantienen en suspenso, al tiempo que la promoción de inmuebles está en alza, especialmente en Barcelona, lo que podría conllevar a un aumento de la disponibilidad y una corrección de los alquileres prime.
Los activos alternativos centrados en el segmento living están en alza
Asimismo, desde Savills IM apuntan a que los activos alternativos, como las residencias de la tercera edad y de estudiantes, suponen una sólida apuesta para los inversores que quieren incorporar componentes con valor añadido a sus carteras. Las características de la demanda asociadas al envejecimiento de la población, por un lado, y al sector de la educación superior, por el otro, se mantienen intactas.
Además, el sector de la promoción en alquiler gana dinamismo a paso acelerado en el mercado español, según el informe. Este se beneficia de los cambios sociales, del creciente interés de los inversores internacionales y de los sólidos fundamentales que respaldan la inversión y podría constituir una buena oportunidad a largo plazo.
Por Funds Society, Madrid
