Guy Morrell, responsable de Inversión Inmobiliaria en HSBC Global Asset Management, defiende en esta entrevista con Funds Society que las acciones inmobiliarias tienen el potencial de generar aceptables retornos ajustados al riesgo, aunque más bajos que en el pasado: así, el crecimiento de los dividendos es un gran factor de apoyo para batir a la deuda pública. Y además ofrecen un beneficio potencial para la diversificación de las carteras. Sus mercados favoritos actualmente son EE.UU. y Australia.
¿Qué resulta ahora más atractivo: invertir en real estate a través de acciones ligadas al activo o de forma directa?
Nuestra estrategia es invertir en inmobiliario a través de acciones inmobiliarias cotizadas en lugar de directamente en edificios por varias razones. En primer lugar, requerimos un alto nivel de liquidez para nuestra estrategia que no está disponible al invertir en edificios, ya que comprar y vender requiere tiempo. Por el contrario, las acciones del sector inmobiliario ofrecen un nivel de liquidez mucho más elevado. En segundo lugar, construir una cartera de propiedades a nivel mundial requiere una gran cantidad de capital. Oficinas, retail o las propiedades industriales de buena calidad se caracterizan por tamaños grandes. Es difícil diversificar eficientemente el riesgo específico de la construcción. Por el contrario, la inversión en acciones inmobiliarias da exposición a empresas que poseen grandes carteras, lo cual ayuda a superar algunos de los desafíos de construcción de cartera asociados a la inversión directa. Por último, invertir en edificios físicos requiere contar con experiencia especializada y local en los mercados clave de todo el mundo. Al invertir en acciones inmobiliarias, estamos invirtiendo en equipos de gestión especializados.
Por lo tanto, para nuestras necesidades particulares, la inversión a través de acciones inmobiliarias ofrece ventajas significativas en comparación con la inversión directa. Esto no quiere decir que la inversión en edificios sea inapropiada para algunas estrategias. Los grandes inversores que pueden asignar grandes sumas de dinero a adquirir propiedades a nivel global y que no necesitan liquidez pueden encontrarse con que la inversión en edificios es una forma adecuada de acceder a esta clase de activos. La clave es asegurar que la forma de acceder a esta clase de activos sea coherente con los objetivos y los requisitos de inversión de los clientes.
¿Cómo se puede gestionar y controlar el riesgo de volatilidad ligado a las renta variable en un fondo como el HSBC Global Real Estate Equity?
Las acciones inmobiliarias son más volátiles que las propiedades directas, aunque esto se debe en parte a la poca frecuencia con la que se realizan las valoraciones de propiedades, que tienden a basarse en evidencias históricas. Dicho esto, hay ciertas características de nuestra estrategia que vale la pena destacar. En primer lugar, tenemos preferencia por las acciones que generan un alto nivel de ingresos recurrentes. Por lo tanto, evitamos las empresas que generan la mayor parte de su rendimiento a través de la pura actividad de desarrollo, que tiende a ser muy cíclica. Además, tenemos una preferencia por las empresas que tienen bajos niveles de deuda, ya que el apalancamiento excesivo puede exagerar los ciclos de mercado. Finalmente, buscamos sesgar la cartera hacia mercados que consideramos que ofrecen rendimientos potenciales aceptables a largo plazo. Si bien no podemos evitar la volatilidad asociada a las acciones inmobiliarias en general, nuestra estrategia busca beneficiarse de las características del desempeño a largo plazo de la propiedad que produce los ingresos, pero en forma líquida.
¿Cuáles considera los principales atractivos que afronta ahora la renta variable ligada al real estate?
Las acciones inmobiliarias tienen el potencial de generar aceptables retornos ajustados al riesgo. Proporcionan un rendimiento de dividendos que históricamente ha sido más alto que el de otras acciones. Y existe la perspectiva de un crecimiento en los dividendos, ya que los ingresos de alquiler generados por las acciones inmobiliarias responden a las economías en las que se basan. También existe un beneficio potencial para la diversificación porque las acciones inmobiliarias no están perfectamente correlacionadas con otra clases de activos a largo plazo. A corto plazo (por ejemplo, durante algunos meses), existe una correlación razonablemente alta entre las acciones de compañías inmobiliarias y otro tipo de acciones. Sin embargo, a medida que se amplía el período durante el cual se tienen las acciones, la correlación entre las acciones inmobiliarias y otro tipo de acciones tiende a disminuir. Del mismo modo, en períodos de plazo muy corto, tiende a haber una débil correlación entre las acciones inmobiliarias y la propiedad física subyacente. Pero a medida que se amplía el período durante el cual se tienen las acciones, se fortalece la correlación entre las acciones inmobiliarias y el mercado de bienes físicos subyacente.
¿Y cuáles son los principales riesgos este año?
Los riesgos potenciales toman diversas formas, incluida la incertidumbre acerca de las perspectivas de la economía mundial, la eficacia de la política económica y los acontecimientos políticos, incluido el aumento del populismo. De vez en cuando, éstos podrían conducir a períodos de volatilidad episódica. Sin embargo, seguimos siendo razonablemente positivos con nuestras perspectivas. Por lo que respecta a las principales economías, la actividad cíclica global ha aumentado desde mediados de 2016. Aunque es probable que el crecimiento siga siendo mediocre con respecto a los niveles históricos, hay un crecimiento razonablemente resistente en los EE.UU., una aceleración de la dinámica en la zona euro y una mejora en la actividad en partes de Asia. También parece que estamos entrando en un período en el cual las políticas fiscales y monetarias globales están más coordinadas. Es probable que las tasas de interés permanezcan relativamente bajas (en comparación con los niveles medios de los últimos 30-40 años), incluso permitiendo algunos aumentos en ciertas economías.
¿Pueden afectar al activo las subidas de tipos en EE.UU.?
El impacto de los aumentos de las tasas de interés sobre los precios de los activos depende de las razones que subyazcan y de la magnitud de los aumentos. Si ocurren debido a un crecimiento económico más fuerte y son graduales, entonces creemos que este sería un ambiente razonablemente positivo para las socimis. Es probable que los inversores ya hayan tenido en cuenta un modesto aumento de las tasas de interés, y se podría esperar que una mejora del entorno económico condujera a un aumento de los alquileres y de los ingresos de explotación netos de las socimis. Sin embargo, si las tasas de interés suben inesperadamente, o si los aumentos son en respuesta a la alta inflación pero un crecimiento débil (un escenario de estanflación), entonces los precios de las socimis podrían verse afectados negativamente. En conjunto, creemos que el escenario primero es el más probable -cuando los aumentos graduales de interés se producen debido a la mejora de los fundamentos económicos- en lugar de la estanflación.
¿Y el riesgo político: elecciones en Europa, Trump en EE.UU…?
Los riesgos políticos podrían conducir a períodos de volatilidad de los precios de los activos. Si bien el aumento del populismo puede seguir siendo una preocupación durante algún tiempo, también aumenta la probabilidad de una política fiscal más procíclica en las economías desarrolladas. Esto podría conducir a políticas reflacionistas más constructivas, en contraste con la postura más deflacionista de los últimos años. Dicho entorno podría, a largo plazo, beneficiar a las socimis mediante un aumento de sus ingresos netos de explotación. Y desde una perspectiva global, en lugar de una que mantenga un enfoque nacional o regional, esto significa que nuestra estrategia tiene un elemento de diversificación geográfica.
Ustedes invierten de forma global: ¿en qué regiones ve más oportunidades ahora para su fondo?
Creemos que ciertos mercados en los Estados Unidos ofrecen retornos ajustados al riesgo que son razonablemente atractivos debido a una perspectiva económica positiva combinada con una dinámica de oferta favorable. Dentro de la región de Asia Pacífico, Australia es nuestro mercado preferido.
Dentro del real estate, ¿en qué sectores ve mayor atractivo?
Si bien nuestros sectores preferidos varían según la geografía, tenemos una preferencia general por el sector retail y de logística sobre el mercado de oficinas. En los Estados Unidos, donde hay un nivel más alto de especialización sectorial que en otros mercados, también vemos que hay valor en los sectores de autoalmacenaje y residencial.
¿Qué retornos se pueden esperar de estas inversiones en acciones relacionadas con el real estate?
Esperamos menores retornos absolutos de las acciones del sector inmobiliario en comparación con los promedios históricos a largo plazo. Sin embargo, sobre la base de nuestras estimaciones sobre el futuro crecimiento de los dividendos, creemos que las acciones inmobiliarias a nivel mundial tienen un precio razonable para ofrecer retornos aceptables a largo plazo en relación con los de los bonos gubernamentales core.
Por Funds Society, Madrid
Por Alicia Miguel Serrano