En un momento en que la inflación se está convirtiendo rápidamente en un fenómeno global a una escala que no se veía desde hace décadas, los inversores de todo el mundo se ven impulsados a reconsiderar sus estrategias inmobiliarias. ¿Qué se puede esperar de este mercado para lo que queda de año?
Según el informe de Perspectivas mundiales para el sector inmobiliario de M&G de mediados de año, los activos reales, al igual que los inmobiliarios, están bien posicionados para captar el aspecto positivo de la acelerada inflación. Pero dadas las crecientes exigencias de los inquilinos, los propietarios tendrán que “trabajar” los activos para conseguir un crecimiento de los ingresos y carteras con protección frente a la inflación a largo plazo.
“La economía mundial se encuentra en una situación precaria: los costes de la energía se disparan, la inflación se acelera y los tipos de interés suben. En el caso de los inversores inmobiliarios, estas presiones tendrán un mayor impacto en los activos secundarios en ubicaciones menos demandadas, con arrendamientos más cortos, sin inquilinos y con inversiones necesarias para actualizarlos, en comparación con los activos prime”, señala José Pellicer, responsable de estrategia de inversión en M&G Real Estate.
En su opinión, será difícil conseguir una rentabilidad equiparable a la de 2021 en todos los segmentos inmobiliarios, por lo que considera crucial que “los inversores con bajo apetito por el riesgo eliminen el riesgo y creen carteras que ofrezcan protección frente a la inflación de largo plazo”. Por ellos afirma: “Para los inversores con mayor apetito por el riesgo y que permanezcan activos, se presentarán oportunidades con el tiempo a medida que disminuya la liquidez y cambien los precios”.
Según Federico Bros, responsable de inversiones y gestión de activos para España y Portugal de M&G Real Estate, hay diferentes tendencias de las que el mercado inmobiliario español podría beneficiarse a medio plazo. “En primer lugar, España ha invertido mucho en energías renovables. La última ronda de inversión se produjo en febrero de 2022, a través de un acuerdo con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) para crear un fondo de 114 millones de euros con el que financiar nuevos proyectos energéticos, que será suficiente para proporcionar energía renovable a 200.000 hogares. Esto contribuirá a la modernización del parque inmobiliario español en términos de eficiencia energética. En segundo lugar, debemos referirnos al sector turístico. Si bien es cierto que durante el COVID-19 la economía se vio muy afectada y registró una de las mayores caídas del PIB en Europa, se espera que España reciba un importante impulso este verano, ya que el turismo vuelve con fuerza. Esto debería ser un buen augurio para los sectores inmobiliarios más dependientes de la afluencia internacional: el comercio minorista, el ocio y la hostelería”, explica.
Dejando a un lado el mercado español, el informe destaca tres retos fundamentales que afectan a los mercados inmobiliarios. En primer lugar explica que, en el Reino Unido, la reducción de las operaciones de comercio electrónico por parte de los consumidores podría afectar al antes boyante mercado de la logística. En segundo lugar, advierte de que la urgente transición a una energía más verde podría provocar cierta agitación económica en Europa, al mismo tiempo que el aumento de los costes de construcción hace que las oportunidades de desarrollo sean menos viables para los inversores a escala mundial.
Y por último, destaca que, en Asia-Pacífico, el aumento de la inflación coincide con el endurecimiento de las restricciones por la pandemia en China, lo que renueva los cuellos de botella en el transporte mundial de mercancías. “A excepción de Japón, el impacto del aumento de los costes de la deuda podría poner en jaque la rentabilidad de las inversiones”, apunta el documento en sus conclusiones.
Por último, el informe resalta cinco áreas del sector inmobiliario que podrían beneficiarse de una mayor inflación, como por ejemplo los sectores de vivienda; ya que es probable que el sector privado de alquiler y el de construcción de inmuebles para su alquiler (Build to Rent, BTR) sigan siendo un objetivo principal para los inversores que buscan ingresos, ya que han demostrado su resistencia durante la pandemia.
Además, apunta a la logística, ya que estima que la persistente demanda estructural de espacio logístico en todo el mundo sustente un elevado crecimiento de los alquileres en los mercados con poca oferta; y las oficinas, donde los espacios de oficinas de alta calidad que promueven el bienestar de los empleados en ciudades con poca disponibilidad, como Londres, Berlín, Seúl y Singapur, se beneficiarán de la competencia por el mejor espacio, lo que impulsará un potencial aumento inflacionario de los alquileres.
El informe también hace una mención para los establecimientos minoristas centrados en la alimentación: “Las tiendas de alimentación con contratos de arrendamiento defensivos que vinculan estrechamente los flujos de caja de los alquileres con la inflación siguen evolucionando bien”. Por último, señala como oportunidad los arrendamientos cortos e indexados, ya que están bien posicionados para beneficiarse de la subida de precios.
Por Funds Society, Madrid
