En sólo 10 años, el stock de oficinas en Barcelona se ha reducido en 380.000 metros cuadrados, lo cual representa una caída de más de un 12% de la superficie disponible para este uso en la zona céntrica de la ciudad. Una reducción significativa que encuentra su razón de ser en una tendencia que está ganando fuerza en el sector: la reconversión de oficinas para otros usos.
Según los datos de la consultora inmobiliaria JLL, de estos 380.000 m2 el 52% se ha convertido en hotel y un 44% ha tornado a uso residencial. La explicación de por qué esta reconversión parece sencilla. Mientras las grandes empresas querían mudarse a edificios modernos en las nuevas áreas de negocio de la ciudad y dejar atrás oficinas obsoletas, el mercado hotelero buscaba ubicaciones céntricas donde abrir nuevos establecimientos que dieran acogida a un turismo en constante crecimiento. Una apuesta lucrativa para todas las partes, como demuestra el dato de que en estos diez últimos años, este proceso de reconversión ha supuesto una inversión de más de 2.000 millones de euros.
Esta tendencia ha ido evolucionando desde el año 2004 hasta hoy. En este sentido, la reconversión de oficinas a residencial fue la tendencia predominante hasta que en 2007, con el estallido de la crisis, el sector frenó movimientos y operaciones. Tranquilidad que duró hasta el año 2013, cuando el fenómeno de reconversión volvió con fuerza, pero en esta ocasión para uso hotelero, con especial hincapié en el año 2014, periodo en el que se reconvirtieron a hotel un total de 95.000 m2 de oficinas en Barcelona.
Edificios emblemáticos
De la superficie total que se ha reconvertido en estos diez años, el 60% ha tenido lugar en el centro ciudad, seguido de la zona de Paseo de Gracia/Diagonal, con un 28%. Cabe destacar el hecho de que en estos años, existen inmuebles que se han vendido hasta dos y tres veces, como son los situados en Plaza Catalunya 5 y Paseo de Gracia 1.
Un ejemplo significativo de estos procesos de reconversión ha sido el edificio de Plaza de Catalunya 11, comprado por Pontegadea (sociedad de inversión inmobiliaria de Amancio Ortega) a Sareb por 44 millones de euros, donde se ubicaba la antigua sede de Banesto y próximamente abrirá un hotel Iberostar. Asimismo, otras reconversiones relevantes han sido el inmueble de Pujades 11-13, vendido por la Generalitat a Motel ONE por 14 millones de euros; o la venta por parte de Henkel de su sede en Córsega 480 a Meridia Capital, para trasladarse al Complejo Cornestone del nuevo centro neurálgico y empresarial de Barcelona: 22@. Una operación cuyo importe ascendió a 18 millones de euros.
Por último, destaca otra venta llevada a cabo por la Generalitat, en este caso del inmueble ubicado en Vía Laietana 69, antigua sede del Memorial Democrático, que compró la cadena hotelera H10 por 11,3 millones de euros, así como la compra por la sociedad inversora KKH Property Investors del edificio del Deutsche Bank, en el número 111 del Paseo de Gracia, sede de Cuatrecasas, por 90 millones de euros, donde está prevista la apertura de un hotel de gran lujo y una zona comercial.
Tasa de disponibilidad
El cierre de este tipo de operaciones ha situado la tasa de disponibilidad media de oficinas en Barcelona al cierre de 2014 ya por debajo del 13%, habiendo descendido en un año más de un punto, equivalente a más de 100.000 m².
En cuanto a las previsiones para 2015, Jordi Toboso, director general de JLL Cataluña, asegura que “la tendencia para el próximo año será claramente de descenso debido principalmente a la falta de oferta nueva de oficinas para gran demanda en Barcelona, así como unos niveles de contratación fuertes teniendo en cuenta que en 2014 hemos alcanzado una cifra pre-crisis”. Y añade: “No será hasta finales de 2016 cuando podremos empezar a ver los primeros proyectos especulativos de oficinas como el segundo edificio de Porta Firal de Iberdrola Inmobiliaria, concretamente la Torre Marina, junto al Paseo de la Zona Franca”.
Por Fórmate a Fondo
Por Funds Society, Madrid