El último informe de la consultora inmobiliaria JLL expone que el mercado de oficinas de Barcelona se está dinamizando impulsado por nuevas tendencias que han encontrado en la ciudad un entorno propicio para su desarrollo. Así, el aumento de los espacios flexibles y las compañías tecnológicas están revolucionando el mercado inmobiliario de oficinas de la urbe catalana.
“Hemos cerrado un gran ejercicio en Barcelona y confiamos en que la ciudad, impulsada por las nuevas tendencias que están despuntando y su atractivo como destino para la inversión y la ocupación nos mantengan en esta dirección”, apunta Vanesa Carceller, directora general de JLL en Cataluña.
Barcelona destaca como una de las ciudades influencers para JLL. Un reconocimiento al atractivo de la marca de la ciudad, a su clima empresarial, por albergar instituciones de influencia global y sus capacidades para el desarrollo científico y tecnológico. Forman parte de esta clasificación otras capitales mundiales como Bruselas, Fráncfort, Miami o Kioto.
La contratación de espacios de oficinas en la ciudad se ha incrementado de forma sostenida desde 2016. Así, Barcelona ha registrado alquileres de oficinas por un total de 356.000 metros cuadrados durante 2018, un 8% más con respecto a 2017. Los datos de JLL apuntan a que este indicador seguirá creciendo durante los próximos tres años. El segmento ha mantenido su atractivo, alcanzando los niveles de renta de 2007.Las rentas prime se han elevado en un 8,6% en 2018 respecto a 2017 hasta alcanzar los 25,25 euros por metro cuadrado al mes.
Según los datos de JLL, Barcelona es la tercera ciudad de Europa en perspectivas de crecimiento de rentas hasta 2021, tras Oslo y Ámsterdam. De cumplirse las previsiones de la consultora, es de esperar que las rentas se incrementen en un 5% durante los próximos tres años.
Con un stock total de oficinas de seis millones de metros cuadrados –similar al de ciudades como Lyon y Ámsterdam– la tasa de disponibilidad de Barcelona es del 5,7% a cierre de 2018, por debajo de la media de Europa y de las principales ciudades de la península, Madrid (10,4%) y Lisboa (6,5%).
En términos de proyectos futuros, la ciudad destaca por estar entre las que cuentan con menos desarrollos nuevos. Así solo el 3% del stock medio de oficinas para el período 2019- 2020 corresponde a nuevos desarrollos, unos niveles inferiores a 100.000 metros cuadrados por año. Esta situación confirma la falta de oferta suficiente para atender a la demanda durante los próximos años.
Mercado de inversión
El volumen de inversión terciaria ha aumentado más de un 5% en España durante el último año. Una tercera parte del total ha estado dirigida hacia oficinas, con un volumen de inversión un 22% más alta que durante 2017. El mercado de Barcelona, con 13 operaciones, ha atraído inversiones por 611 millones de euros mostrando su continuado interés, que se ve lastrado por la falta de oferta de productos en los que invertir.
La rentabilidades para inversiones en edificios de oficinas en Barcelona se han comprimido durante el último año, hasta situarse en la banda más baja de la serie histórica de JLL. A pesar de ello, el retorno del 3,75% que ofrece Barcelona supone un atractivo superior al diferencial del bono español a diez años. JLL prevé que las rentabilidades se mantengan estables durante el año y que no tengan lugar grandes cambios con respecto a 2018.
Tendencias en el mercado de oficinas de Barcelona
Si se tiene en cuenta la motivación para la contratación de oficinas en Barcelona, el traslado es la más importante (40%), seguida de operaciones de ampliación (22%) y de la apertura de oficinas flexibles (22%). Les siguen las firmas de nuevas empresas (11%) y la consolidación (5%).
Con respecto a las zonas, un 53% de los traslados de empresas que han tenido lugar en Barcelona han sido dentro de la misma zona donde se situaban originariamente. Algo que contrasta con la tendencia de otras ciudades de la península como Madrid, donde las empresas han optado mayoritariamente por cambiar de barrio. Destacan las nuevas áreas de negocio como polo de atracción de movimientos exógenos en el 47% de los casos.
En relación a la calidad de los edificios, las empresas de la Ciudad Condal que han escogido trasladarse lo han hecho en su mayoría a edificios de máxima calidad, siendo los inmuebles con grado ‘A’ el destino del 46% de las empresas que se mudaron. Estos activos tienen prestaciones medioambientales y tecnológicas reconocidas con certificados como LEEDS o BREEAM que suponen, cada vez más, un factor determinante para los ocupantes a la hora de elegir una oficina. En este sentido, el parque de oficinas de Barcelona requiere de una renovación si quiere cumplir con las expectativas y demandas futuras de los inquilinos. En la actualidad solo el 1,1% de los inmuebles disponibles tienen categoría de Grado A.
Barcelona continúa con fuerza su tendencia del último lustro para consolidarse como hub tecnológico en el sur de Europa. Con una contratación que alcanzó los 90.000 metros cuadrados (el 25% del total) durante el año 2018 las compañías tecnológicas han sido el tipo de empresas más numeroso. Estas se han concentrado en el eje compuesto por la Diagonal, el Paseo de Gracia y el distrito 22@ que ha sido el destino de más de la mitad de las empresas del sector tecnológico como Amazon, King, HP u otras start-ups como Glovo.
Con más de 38.000 metros cuadrados firmados entre enero y diciembre de 2018 (el 11% del total), la contratación de espacios flexibles (flex spaces) se ha incrementado en más de un 70% en la ciudad con respecto al ejercicio anterior. Aún lejos de ciudades pioneras –como Ámsterdam o Londres– los edificios flexibles representan ya un 2% del stock total de oficinas de la capital catalana. Las empresas demandantes de esta tipología de edificios se caracterizan por buscar inmuebles con buena accesibilidad, próximos a clientes y cercanos a servicios gastronómicos y de ocio, así como por la alta eficiencia de los puestos de trabajo.
Por Funds Society, Madrid