La inversión en bienes inmuebles es, y siempre ha sido, la preferencia de gran parte de los inversores globales. Relativamente de bajo riesgo y con perspectivas de retorno a largo plazo, según FlexFunds, ha sido un refugio para las carteras más conservadoras. «El desafío para la gran mayoría de los asesores financieros ha sido que mientras el 40% a 60% de los bienes de una persona están típicamente asignados a bienes inmobiliarios, ellos no han tenido acceso a la gestión de estos bienes», menciona la firma.
«Ha existido y sigue existiendo un vacío muy grande en las opciones que un financial advisor tiene para manejar inversiones inmobiliarias. Además, en los últimos años, se ha producido una transformación importante en el rol de los asesores financieros en la banca, impulsado por dos factores: en primer lugar, y en gran parte inducido por los mismos clientes, el rol de los asesores financieros ha evolucionado y se han convertido más en Wealth Advisors integrales que en solamente asesores de administración de portfolios. En segundo lugar, han recibido un fuerte empuje por los cambios regulatorios hacia las responsabilidades fiduciarias, que han requerido que su asesoramiento se expanda a todo tipo de productos de inversión» comenta FlexFunds.
El crowdfunding: primer paso que abrió las puertas a la securitización
Las inversiones inmobiliarias online a través de plataformas de crowdfunding han sido atractivas para inversionistas inmobiliarios debido a los bajos montos mínimos y falta de barreras de entrada. Este proceso, sin embargo, requiere de muchos participantes para lograr los fondos necesarios para un proyecto. Cuando comparamos a un inversionista individual que puede llegar a traer entre 40.000 y 100.000 dólares para invertir, con uno institucional que puede llegar a los millones, es claro que el capital institucional es más atractivo para el desarrollador de proyectos.
Muchos desarrolladores de proyectos, entonces, han transitado un camino de transformación desde la distribución al cliente final, hacia el cliente institucional. Un ejemplo fue Prodigy Networks, una empresa que hace unos años comenzó como brokers inmobiliarios que distribuían sus oportunidades en un formato de crowdfunding. Luego, junto a FlexFunds, descubrieron que podían satisfacer una necesidad clara en el mercado: tener una herramienta simple de distribución, y una forma de integrar bienes inmobiliarios internacionales a los portafolios de los clientes. La forma de hacerlo fue a través de la securitización de su oferta.
La securitización de oportunidades de inversión inmobiliarias en Estados Unidos hizo que ahora los asesores financieros puedan expandir sus bienes bajo administración, agregando un producto a su oferta, presentándolo ante el cliente como otro tipo de activo para incluir en una cartera de inversión diversificada.
Abriendo las puertas a inversiones internacionales
“Lo que se hizo con este proceso de securitización fue tomar un activo conservador y apetecido, y exponerlo al cliente para que tenga su primera aproximación a la inversión en real estate internacional,” dijo Lisandro Videla, el VP of Distribution Relations and Marketing de Prodigy Networks. Ahora el cliente se acostumbró a invertir dentro de una cartera en real estate que no es a la vuelta de su casa. En el futuro, ese mismo vehículo se puede utilizar para inversiones conservadoras, como puede ser un mercado como el de Manhattan en New York, o también en cualquier tipo de proyecto de real estate, independientemente de su tamaño y localización.
Es así como, según la firma, ahora todo tipo de asesor financiero puede tocar la puerta de sus clientes, no sólo con un portafolio atractivo de bonos o acciones, sino también con valores que lo ayudan a invertir en real estate sin el riesgo ni las minucias administrativas de la inversión directa en un bien inmobiliario, así como también con un monto menor que al invertir directamente.
“A los asesores financieros se les facilitó la expansión de su cartera no sólo por la facilidad de distribución entre inversores de notas de bienes inmobiliarios, sino también porque ofrecen la posibilidad de administrar inversiones inmobiliarias que han sido tradicionalmente manejadas fuera de sus carteras,” dijo Mario Rivero, CEO de FlexFunds.
¿El futuro?
Se ha observado una tendencia mundial de crecimiento en inversiones alternativas. Hoy en día, la mayor parte de los asesores financieros buscan productos uncorrelated y bienes alternativos para alocar al menos 20% de la cartera. «La volatilidad del mercado, sobre todo, ayuda a impulsar esta tendencia», concluyen.