Las operaciones de sale & leaseback de oficinas son una tendencia habitual en el mercado desde hace más de una década. Sin embargo, en los últimos años están retomando su protagonismo en el sector como una vía de financiación usada por cada vez mayor número de empresas. De hecho, según los datos de la consultora inmobiliaria JLL, durante 2013 y 2014 la venta de edificios en este tipo de operaciones representaron un volumen de inversión superior a los 610 millones de euros, lo cual equivale a casi el 22% del total de la inversión en oficinas de Madrid y Barcelona entre ambos años (2.116 millones en 2014 y 672 millones en 2013).
Administraciones públicas
Los actores principales de estos dos últimos años han sido, sin duda, las administraciones públicas. En el caso de la Generalitat de Cataluña, gracias a la venta de dos portfolios en Barcelona que estuvieron asesorados por JLL. La primera fase, en 2013, estuvo protagonizada por la venta de 13 inmuebles a Axa Real Estate por 172 millones de euros, y a cambio de esta cantidad, el Gobierno de Cataluña se comprometió a permanecer 20 años como inquilino. La segunda fase, por su parte, estuvo compuesta por 13 edificios de oficinas adquiridos por Zurich Insurance Group por 201 millones de euros, situados en el centro ciudad y en nuevas áreas de negocio y donde permanecerá arrendada la Generalitat.
Si bien el año pasado las operaciones de sale & leaseback se centraron en Barcelona, durante el año 2013 Madrid también adquirió gran protagonismo, aglutinando más de 158 millones de este tipo de inversión gracias a operaciones como la venta de Castellana 18, sede de Deutsche Bank, y de los edificios de la Comunidad de Madrid en Gran Vía. En este último caso, el gobierno presidido por Ignacio González vendió dos de sus inmuebles situados en Gran Vía 18 y 3, que acogían las oficinas del Registro de Uniones de Hecho y del Registro General de la Comunidad de Madrid, respectivamente. Por ello, la comunidad ingresó algo más de 26 millones y en ambos casos permanece como inquilino.
Por otro lado, cabe destacar también la venta por parte del Ayuntamiento de Madrid, a través de su empresa Madrid Espacios y Congresos, del edificio APOT en el Campo de las Naciones, por algo más de 42 millones de euros.
Entidades bancarias
Algunas de las grandes operaciones de sale & leaseback de estos años han tenido a entidades bancarias como protagonistas. De hecho, la mayor operación de este tipo que se recuerda la llevó a cabo el Banco Santander en 2008, gracias a la venta de su sede en Boadilla del Monte a Propinvest por 1.900 millones de euros. La venta generó unas plusvalías de 605 millones y se articuló con un contrato de arrendamiento de 40 años con reserva de opción a compra.
Además, en esos años la entidad vendió 1.152 sucursales bancarias que, sin embargo, en 2014 volvieron a manos del banco a causa de la quiebra de la sociedad que las compró. De cara a 2015, el banco está organizando los activos para sacarlos a Bolsa a través de una socimi.
Por otro lado, otro ejemplo se encuentra en Bankia, la antigua Caja Madrid, que vendió en el año 2010 al fondo alemán SEB sus oficinas de Las Rozas, donde albergaba su sede informática y que, además, era Premio Nacional de Arquitectura. El precio de la operación ascendió a 108 millones de euros, con un compromiso de permanencia de 30 años y reservándose un derecho de primera oferta durante todo el periodo de arrendamiento, una opción que ha ejercido en 2015 por 130 millones, ahorrándose el alquiler futuro en una operación con rentabilidad financiera.
Los ‘corporates’
A parte de las entidades, otros protagonistas del sale & leaseback en estos años han sido las empresas editoriales. En este sentido, destaca el caso de Prisa, que en 2008 vendió sus edificios en Miguel Yuste y Gran Vía, así como la sede de Radio Barcelona, para continuar en 2010 con su proceso de desinversión de activos enajenando la sede de Tres Cantos. Por su parte, Grupo Planeta vendió también en 2010 su sede de Recoletos, una operación por la que obtuvo 30 millones de euros.
De cara a 2015, todo parece indicar que la tendencia del sale & leaseback irá en claro aumento. De hecho, ya en enero Telefónica ha vendido mediante esta fórmula un total de cinco inmuebles a inversores privados por 65 millones, repartidos entre Madrid, San Sebastián, Bilbao y Valencia.
Una tendencia con grandes ventajas
El sale & leaseback es, en definitiva, una transacción financiera mediante la que una empresa o administración vende su sede para conseguir financiación y, al mismo tiempo, permanece en el inmueble gracias a un alquiler por un precio y duración determinados. Una fórmula que, además, permite pagar deudas y mejorar el balance de las empresas dando de baja los activos transmitidos, así como sirve para optimizar la fiscalidad, pudiendo reducir de la base imponible el 100% de los pagos por arrendamiento.
Asimismo, es una operación atractiva para el inversor y futuro propietario, ya que recibe un retorno de la inversión en forma de rentas durante la duración del contrato a un precio usualmente inferior al de mercado, y al mismo tiempo se asegura un inquilino a largo plazo, sorteando así posibles ciclos inmobiliarios, lo que le permite obtener con más facilidad financiación para la compra.
Por Funds Society, Madrid