El estallido de la burbuja inmobiliaria en España y la posterior crisis financiera han dejado los precios del ladrillo español en niveles que los inversores, por primera vez en años, empiezan a considerar atractivos. Tanto, que el posicionamiento en el activo empieza a repuntar, ya sea de forma directa o a través de vehículos cotizados como las socimi, las sociedades españolas de inversión inmobiliaria.
«La pregunta que se hacían los inversores en los últimos años de si era el momento de invertir en el sector inmobiliario español ya no existe. La pregunta ahora es qué tipo de activo y en qué mercado. La respuesta dependerá del perfil de riesgo del inversor, sus expectativas de rentabilidad y plazo de la inversión”, comenta a Funds Society Juan José Zaragoza, managing partner de Exan Capital, firma independiente de asesoramiento y gestión de activos inmobiliarios con base en Miami. El experto considera que “la oferta de operaciones inmobiliarias en España y las expectativas de rentabilidad de los inversores finalmente se encuentran”. Y, en su opinión, algunas de las oportunidades más claras están “en algunos tipos de activo en zonas prime de los dos principales mercados en España (Madrid y Barcelona), que ofrecen a los inversores una atractiva rentabilidad con ajustes tanto en el precio de los activos como en las rentas o alquileres”.
También desde Bankinter señalan que el mercado inmobiliario español volverá a ser una oportunidad de inversión atractiva a lo largo de 2014. El repunte empezará con una estabilización este año, una recuperación más sensible de la demanda y los precios en 2015 y una reactivación de la promoción en 2016. Eso sí, matizan que habrá cambios estructurales: la demanda no será como en el pasado y los precios de las viviendas mal ubicadas seguirán bajando. Y recuerdan que el inversor debería tener en cuenta una visión de largo plazo: “Volverá a ser a una oportunidad de inversión atractiva pero considerando que se debe contemplar un horizonte temporal entre cinco y 10 años”.
Gross y Soros, los gurús interesados
Este momento de recuperación es un reclamo entre todo tipo de inversores. “Ya no solo son los fondos buitre internacionales o los inversores patrimonialistas extranjeros los que quieren invertir en el mercado inmobiliario español, sino los inversores locales también”, señala Zaragoza. Con todo, por ahora el repunte se está apoyando en los grandes inversores institucionales y fortunas internacionales.
Así, a lo largo de las últimas semanas venimos viendo cómo los grandes inversores internacionales han puesto en el punto de mira al sector inmobiliario español. Hace apenas unos días Bill Gross, el gurú de la mayor gestora de renta fija del mundo, Pimco, se comprometía a comprar cinco millones de acciones en la nueva socimi del Grupo Lar, en manos de la familia Pereda, que comenzará a cotizar en el mercado español el día 6 de marzo. Una inversión que supone 50 millones de euros y un peso en el fondo del 12,5%.
Y más recientemente, se conocía que el inversor estadounidense George Soros, que hace meses compró el 3% en FCC, se ha comprometido con el equipo de Azora, una socimi de 500 millones de euros con el nombre de Hispania Activos Inmobiliarios, a ser inversor ancla, con una aportación del 10% del fondo equivalente a 50 millones. En la actualidad, Hispania está en conversaciones con varios de los principales inversores financieros a nivel mundial, en relación con su participación en la oferta como inversores ancla, según explican desde la entidad.
Hispania Activos Inmobiliarios, sociedad inmobiliaria española de nueva constitución, anunciaba el jueves su intención de lanzar una oferta de suscripción de acciones para obtener 500 millones de euros de capital por medio de una colocación global a inversores cualificados y sofisticados, y con Goldman Sachs International y UBS Limited como coordinadores de la oferta. La sociedad tiene la intención de crear una cartera de activos inmobiliarios de calidad, mediante la inversión, principalmente, en propiedades de uso residencial, oficinas y hoteles en España. La sociedad, que solicitará la admisión a negociación de sus acciones en bolsa española una vez haya obtenido la aprobación del folleto por la CNMV, estará gestionada y asesorada por una sociedad del Grupo Azora (con más de 2.000 millones de euros en activos bajo gestión).
El atractivo de las socimi
Estos dos últimos son dos ejemplos del atractivo que tienen las socimi como vehículo para canalizar el interés de los inversores por el real estate español, más allá de la inversión directa. “Para las familias puede ser un vehículo muy interesante y también para el inversor internacional. Ahora sí ha llegado la hora de tener socimis en la cartera de productos”, comentaba Juan Antonio Gutiérrrez, consejero delegado de Mazabi Gestión de Patrimonios en una reciente conferencia organizada por iiR. Vehículos que pueden encajar “para inversores de Latinoamérica y de otras partes del mundo”.
Los expertos consideran que ya se han sentado las bases legales y fiscales para su desarrollo y que su número seguirá creciendo. Para Mazabi, hay inversores internacionales con activos inmobiliarios españoles que se están planteando entrar o formar una socimi y calcula que a finales de 2015 podría haber entre 15 y 20 sociedades de este tipo en el mercado español, tanto de inversores nacionales como internacionales. “Hay muchas familias trabajando actualmente en la constitución de socimis”, corrobora Enrique López de Ceballos Reyna, socio de RHGR-ONTIER. Una de las ventajas clave es la liquidez que pueden aportar en el futuro, cuando salen a cotizar en bolsa, una actividad para la que tienen un margen de dos años. La tributación es muy ventajosa si bien están obligadas a repartir el 80% de los resultados por rentas en concepto de dividendos, que sí tributan.
Precisamente esos dividendos podrían ser el reclamo para los inversores. “Entrará mucho más dinero cuando las socimi estén claramente invertidas: los planes de pensiones y otros inversores institucionales querrán tener acceso al cupón que aporta la socimi”, explica Gutiérrez.
Dos tipos de socimis
A finales de noviembre se inauguró en España el nuevo segmento de negociación de socimis del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), con la incorporación de Entrecampos Cuatro Socimi, S.A y días más tarde, Promorent. Desde Mazabi, eso sí, consideran que hay dos tipos de socimi: aquellas promovidas más bien por familias, con bajo patrimonio, menor a 100 millones de euros y que buscan fiscalidad o liquidez para sus activos inmobiliarios, y otras promovidas por inversores institucionales, con patrimonios por encima de 300 millones, que buscan las ventajas fiscales y beneficiarse de unas reglas del juego que conocen bien para entrar en el activo, como hace Soros. Como el coste de las socimi está en torno a 100.000 euros, escalable en función del volumen, y requieren un gran trabajo administrativo, Gutiérrez confía más en el desarrollo de estas últimas, o de socimis formadas por la integración de varios grupos familiares con mayores volúmenes.
Por Funds Society, Madrid
