El skyline de Miami sigue creciendo y lo hace a pasos agigantados. Actualmente hay en construcción unos 50 edificios en las zonas urbanas del condado de Miami Dade: Brickell, downtown y Miami Beach. Con esas cifras y la última burbuja inmobiliaria aún presente en la memoria de muchos, la pregunta obligada es saber si nos encontramos o no ante el germen de una nueva burbuja. ¿Volverá a producirse una burbuja como la anterior?
Diego Ojeda, vice president de Rilea Group, lo tiene claro y explica a Funds Society que este nuevo ciclo no tiene nada que ver con lo que se vivió en Miami hace menos de una década, cuando cualquier persona con solo un 10% de depósito iba reservando apartamentos en uno, dos, tres e incluso más promociones. Pasada la fase especulativa, con la que muchos consiguieron sacar tajada, muchos otros no pudieron hacer frente a sus compromisos, dejando en muchos casos a desarrolladores y bancos en la estacada. “Salían edificios y los bancos financiaban a cualquiera con solo un 10% de depósito”, recuerda el directivo de Rilea Group.
Esa fiebre especuladora se coció también al calor de la permisividad bancaria y que derivó en una de las mayores crisis inmobiliarias que ha conocido la ciudad. El panorama de edificios vacíos que ofrecía Miami tras la crisis de 2008, cuando la ciudad se quedó con un importante excedente de apartamentos, ha dado paso a una urbe bulliciosa que poco tiene que ver con la Miami de entonces. Hoy la ciudad vuelve a registrar un nuevo boom inmobiliario, pero con otras características.
Ojeda está convencido de que nos encontramos ante un nuevo modelo y que en nada se parece al ciclo anterior. Lo que no sabe o no se atreve a pronosticar es cuánto durará esta fiebre desarrolladora que invade Miami. La forma de poner nuevos proyectos en marcha ha cambiado por completo. Ahora los promotores exigen al comprador un depósito del 50% en efectivo, “por lo que se construye para alguien con nombre y apellido. De esta forma sacas fuera a todos los especuladores. Es un sistema más sano”, subrayó.
Asimismo, Ojeda explicó que de ese 50% que ahora exigen los desarrolladores en el sur de Florida, un 40% se destina a la construcción del inmueble y el 10% va directo a una cuenta de garantía (escrow account). Ahora es el comprador el que está financiando los proyectos y no los desarrolladores y los bancos como ocurrió hace unos años.
Rilea Group tiene actualmente sobre la mesa tres grandes proyectos: The Bond, en la zona financiera de Brickell Avenue; Montecarlo en Miami Beach y Parcomare, situado en Denia Beach, una ciudad al sur del aeropuerto de Fort Lauderdale, y por la que Rilea mantiene una clara apuesta. Denia Beach se encuentra en una zona estratégica, que en los próximos años podría registrar un interesante boom inmobiliario. El edificio Parcomare, en construcción, se encuentra entre el aeropuerto y el puerto de Fort Lauderdale y frente al Casino Club. “La ubicación no puede ser mejor”.
Después de San Francisco, Miami es actualmente la ciudad de Estados Unidos con el mercado de la construcción más activo. El skyline de Miami está invadido por grúas de desarrollos privados y también de fuertes inversiones del sector público en infraestructuras, según datos de Downtown Development Authority de Miami.
Muchos neoyorquinos están haciendo las maletas
En cuanto al nuevo boom inmobiliario, Ojeda se refirió a otro fenómeno importante que no hay que pasar por alto, y es la llegada de cada vez más neoyorquinos a la zona, atraídos por el clima, los precios del sur de Florida y el atractivo fiscal. Los residentes de Florida solo pagan el impuesto federal y no el estatal como ocurre en Nueva York. Ojeda subrayó que los neoyorquinos que están haciendo las maletas y se están viniendo al sur son sobre todo profesionales de banca y del sector de hedge funds.
“La manera de trabajar, ahora se puede hacer desde un ordenador y desde cualquier lugar, también está contribuyendo a empujar este fenómeno”, recalcó Ojeda.
En edificios residenciales como The Bond, el pie cuadrado está en 550 dólares, mientras que en Nueva York estamos hablando de 11.000 dólares el pie cuadrado (110.000 dólares el metro cuadrado) en zonas prime. Con estas cifras y con las últimas tormentas polares que ha sufrido la ciudad de los rascacielos, no es de extrañar que muchos estén bajando al sur.
Hace unos meses, Jean-Pierre Trouillot, socio de KPMG, explicaba a Funds Society que muchos profesionales estaban llegando al sur de Florida desde Chicago y San Francisco, dejando su puesto de trabajo en grandes empresas y trasladándose al sur de Florida para montar su propio negocio empujados por el dinamismo de la industria de private equity en la zona.
Por Alicia Miguel Serrano