Hasta el cierre de primer trimestre de 2020, los fondos inmobiliarios chilenos mantuvieron su fuerte ritmo de crecimiento aumentando, tanto en número de fondos (120 fondos, 22% del total de fondos de inversión públicos), como en patrimonio con un volumen de 117,4 millones de UF (4.360 millones de dólares, 14,9% del total) y una tasa de crecimiento de 35% en los últimos 12 meses.
Sin embargo, la aparición de la pandemia y la implementación de cuarentenas en el país, hacen prever un importante cambio de tendencia, aunque todavía no hay cifras oficiales que permitan cuantificar su impacto. Esta situación y las medidas implementadas para mitigar los efectos están siendo monitoreadas muy de cerca por la industria.
Medidas adaptadas a cada caso
Para Eduardo Palacios, presidente de la Comisión Inmobiliaria de ACAFI, el segmento más afectado por los confinamientos ha sido el de locales comerciales que ha derivado, en muchos casos, en problemas de flujos de caja y la necesidad de una negociación individualizada y a medida.
“Principalmente el comercio se ha visto afectado al tener restricciones de apertura, lo que evidentemente ha traído que tengan complicaciones en sus flujos de caja y a su vez eso los haya motivado a tener un acercamiento con fondos (como propietarios de inmuebles) para ver cómo afrontar esta contingencia, porque al no generar el flujo suficiente han tenido problemas de pago. En varios casos, ha habido un acercamiento entre los fondos y los arrendatarios, uno a uno, dependiendo de las circunstancias. Hay cierto tipo de clientes o arrendatarios, que no han estado tan afectados por la naturaleza de su negocio”, declara el experto.
En esto sentido, el experto destaca la “capacidad de reinvención que han tenido algunos arrendatarios y operadores”, que hace que cada situación y realidad sea distinta y que condiciona el tipo de acuerdo temporal que se cierra. Así, menciona como “en el caso de los restaurantes ha habido un aumento en el delivery, canal que en muchos cosos no era usado y que hoy en día ha ayudado a mitigar la caída en las ventas. En el caso de los supermercados, a pesar del acceso limitado subieron sus peak de compras”, añade Palacios.
Pero la pandemia y confinamiento, también ha dado lugar a la aparición de nuevas oportunidades en determinados segmentos, destaca el experto, como es el caso del segmento de bodegas, que ya experimentó una mayor demanda tras la crisis social de finales de 2019. “Esto responde al aumento del e-commerce, que en el mediano plazo implicará una mayor demanda por centros de almacenamiento”, explica Palacios.
Niveles de vacancia en el segmento de oficinas sin aumento
Otro de los segmentos más afectados por las medidas sanitarias ha sido el de oficinas directamente impactadas por el teletrabajo. Así, el informe de Panoramas de rentas inmobiliarias elaborado por ACAFI y Feller Rate destaca que el teletrabajo podría tener efectos contrapuestos. “ Por una parte, el menor dinamismo económico y el teletrabajo afectaría negativamente la demanda por espacios, pero por otra parte el mayor distanciamiento social exigido podría generar mayor demanda por este tipo de espacios”.
En este sentido, Palacios detalla que “varias oficinas han funcionado de forma correcta y probablemente aquí en adelante continúen operando bajo esa modalidad, especialmente aquellas relacionadas a call centers o empresas tecnológicas que estaban preparadas desde antes para funcionar en modalidad de teletrabajo”.
No obstante, el informe anteriormente mencionado, alerta como un posible aumento de la agitación social puede favorecer la demanda por ciertas zonas frente a otras en la capital “ La reubicación de algunas empresas en zonas de menor agitación social también será un componente adicional si es que pasada la pandemia se reactiva la violencia, esto impactará positivamente en algunos sectores y negativamente en otros”.
No obstante, Palacios se muestra optimista en cuanto a este segmento y concluye que “todavía se observan sanos niveles de ocupación y en el largo plazo no se vislumbra un aumento significativo en los niveles de vacancia”.
Por Funds Society, Madrid
