El descenso del PIB de la construcción fue mayor al esperado en México. Aunque ya se esperaba un menor crecimiento, durante 2013 el sector magnificó su caída y cerró el año en terreno negativo. Durante 2014, la recuperación del sector vendría por parte de la obra civil, a través de los proyectos de infraestructura. En lo que respecta a la edificación, ésta tardará más en regresar a la senda del crecimiento, tal y como se desprende del informe Situación Inmobiliaria 2014, llevado a cabo bajo la dirección de Carlos Serrano, economista en jefe de BBVA Bancomer.
Del informe también se desprende que durante 2013 la actividad hipotecaria sólo creció en la banca. Mientras se produjo una menor actividad de los institutos públicos en vivienda de interés social, el crédito hipotecario de la banca comercial creció el 5,4% hasta el mes de octubre en el número de créditos y el 10,7% en el monto de financiamiento (este último medido en términos reales).
Así, el informe dice que las condiciones de crédito hipotecario parecen inmejorables. Aunque el ajuste del mercado se debió a una menor demanda, principalmente para vivienda de interés social, las mejores condiciones de financiamiento (en forma de menores tasas de interés, mayores plazos, y menor enganche) mantuvieron el crecimiento en otros segmentos de vivienda con mejores atributos. No obstante, hacia adelante, el empleo formal será el mayor motor de impulso.
Según el informe, la construcción de vivienda se contrajo el año pasado por el contrapeso de las nuevas soluciones. En primer lugar, una menor demanda por la vivienda de interés social motivó una disminución en los niveles de crédito puente. Los problemas de información entre los jugadores y la escasa flexibilidad tecnológica del modelo anterior contribuyeron a forzar el cambio. Así, la vivienda nueva tendrá que competir ahora en México con una mayor diversidad de opciones para quienes buscan una solución habitacional. En lo que respecta al financiamiento a la construcción, desarrollos más pequeños, de mejor calidad y ciclos de capital de trabajo más cortos se perfilan como el producto más adecuado en el mediano plazo.
En 2013 la construcción cayó más de lo esperado
El PIB de la construcción mostró una vez más su comportamiento altamente procíclico respecto a la economía. Sin embargo, la velocidad con la que disminuyó sorprendió, ante la caída conjunta de la edificación y la obra civil, sus dos componentes más importantes, al sumar casi el 90% del PIB del sector. El componente de la edificación residencial fue el más afectado por el freno en la construcción de vivienda. En lo que respecta a la obra civil, el lento inicio de los programas de infraestructura demoró el repunte del valor de la construcción del sector público. Con todo ello, desde BBVA Bancomer esperan que la obra civil se recupere este año, aunque posiblemente no será suficiente, sin el apoyo de la edificación, para impulsar a todo el sector hacia terreno positivo.
Nuevos horizontes para crecer
El pasado año, el mercado de vivienda experimentó una reconfiguración que ha motivado un cambio en los productos que se ofrecen en el mercado. La vivienda completa de interés social sufrió una contracción importante. Esto se reflejó en el desempeño de los institutos de vivienda, que los últimos dos años originaron menos créditos hacia estos segmentos. Por otra parte, créditos para remodelaciones y ampliaciones continúan incrementando su participación en los financiamientos.
En lo que respecta a la banca, 2013 fue un año positivo, ya que los consumidores optaron por adquirir viviendas de mayor valor, pero con atributos mejor valorados como calidad, ubicación y desarrollo urbano. El empleo formal, que continuó creciendo por arriba de la economía, prolongó la expansión del ciclo para la banca, a pesar de la desaceleración. En este 2014, la expectativa de BBVA Bancomer es de un desempeño positivo, pero de menor magnitud que 2013. Si bien la expectativa de crecimiento económico es mayor, esperamos que el empleo formal crezca a ritmos similares. Para que el ejercicio fuera mejor, la masa salarial respecto a 2013 tendría que recuperarse. Los subsidios del gobierno federal continuarán destinándose a la población más necesitada, pero con miras a un crecimiento urbano ordenado.
Hacia los productos que ofrece la banca
Los indicadores de desempeño de la banca confirman que el crecimiento de su cartera se ha dado en un entorno de certidumbre y con niveles de riesgo permisibles. La penetración del crédito hipotecario ha alcanzado a la mayor parte de las entidades del país. Los clientes tienen una amplia gama de productos hipotecarios para elegir el más conveniente. La competencia entre bancos ha permitido que las tasas de interés se encuentren en niveles históricamente bajos, mientras que los plazos de contratación pueden alcanzar hasta los 20 años. Sin embargo, el principal impulsor de la demanda por crédito hipotecario, el empleo, pero sobre todo el mejor remunerado tiende a disminuir. Por lo tanto, será importante reactivar la economía, sobre todo en los sectores servicios y manufactura, donde se concentran los trabajadores con mayores ingresos y que reflejó la desaceleración del año pasado.
La construcción deberá adaptarse a las exigencias del consumidor
La construcción de vivienda nueva continuó con su tendencia decreciente durante 2013 por tres razones. Primero, una disminución en la demanda por vivienda de interés social. Segundo, problemas de información entre los jugadores. Tercero, poca flexibilidad del modelo ante un cambio en las preferencias de los consumidores. El cambio en la demanda hacia distintas soluciones (vivienda usada y remodelaciones) marcó la pauta para esas modificaciones en el modelo. Sin embargo, una percepción errónea sobre la dimensión de la demanda efectiva estimuló la construcción a gran escala, llevando a la acumulación de inventarios, lo que a su vez hizo más lenta la apreciación de las viviendas en estos segmentos. Aunado a ello, el modelo de producción a gran escala, que implicaba gran inversión en reservas de tierra y tecnología, impidió a algunos constructores adaptarse al nuevo perfil de la demanda. El nuevo modelo de construcción se perfila como aquél con desarrollos de menor tamaño y ciclos de trabajo más cortos que permitirán financiar la construcción de proyectos más específicos y flexibles. Los niveles de construcción de vivienda nueva difícilmente regresarán a los niveles previos a la crisis de 2008, según el informe.
El Infonavit, en búsqueda de la calidad, más que cantidad
Por último, el estudio subraya que en línea con la política de vivienda del gobierno federal, el Infonavit busca ampliar su cobertura hacia los segmentos de la población que lo requieran. Sin embargo, atendiendo cada vez más a soluciones habitacionales distintas a la vivienda completa. Esto, a través de dos ejes. Primero, mejorar la calidad de vida de sus afiliados diseñando estrategias y productos dependiendo del segmento de la población al que se dirija. El Instituto ha identificado que el rezago habitacional puede atenderse de diversas formas como productos para vivienda usada, ampliaciones, remodelaciones, recolocación de viviendas e incluso el esquema de rentas. El objetivo es promover un crecimiento más ordenado del parque habitacional y fomentar ciudades más compactas. En aquellas ciudades con mayor densidad, la vivienda vertical también será una opción.
En el segundo eje, el Instituto pretende ofrecer soluciones financieras acorde con el ciclo de vida de sus afiliados. Dentro de éstos, se contempla el esquema de renta, refinanciamiento a buenos pagadores, flexibilización del segundo crédito, transferencia intergeneracional de la subcuenta de vivienda y créditos familiares, soluciones que no son excluyentes. Todo lo anterior dependerá de la ubicación geográfica donde se ejercen los créditos con miras a alcanzar equilibrio entre el tamaño de la vivienda y las características de las ciudades.
El estudio Situación Inmobiliaria, enero 2014 se realizó bajo la dirección de Carlos Serrano, economista en jefe de BBVA Bancomer como editor de la revista; con la colaboración de Samuel Vázquez Herrera, Fernando Balbuena Campuzano, Carmen Hoyo Martínez (análisis y redacción), y Fernando Tamayo (diseño).
Por Funds Society, México