Cuanto más tiempo se alargue la situación de mercado actual, con los tipos de interés en niveles cercanos a cero, más complicada será la toma de decisiones con respecto a la inversión. Pero, en este contexto de dificultades para los activos tradicionales, el real estate puede ser una atractiva alternativa. Así lo defiende Pedro Coelho, vicepresidente de la gestora inmobiliaria portuguesa Square AM, entidad que ha invertido con éxito más de 4.000 millones de euros en real estate a lo largo de los últimos 25 años en mercados como Portugal, Brasil, Rusia y EE.UU.
El experto, que participó en Madrid en el evento “España: GRI 2016”, explica en una entrevista con Funds Society, que los activos inmobiliarios “core” han ofrecido un alto retorno históricamente y apuesta por capturar oportunidades no solo en los países del sur de Europa, aprovechando la reestructuración bancaria y la necesidad de las entidades de desprenderse de estos activos para mejorar su balance, sino también en los mercados emergentes que, cree, se recuperarán después de la gran depreciación sufrida en los últimos tiempos. Y no teme posibles subidas de tipos por parte de la Fed.
¿Qué opción prefiere a la hora de invertir en real estate: inversión directa o vía empresas cotizadas relacionadas con el sector?
Depende de la experiencia, conocimientos y tamaño del inversor. Si tiene experiencia y un volumen de recursos suficiente debería obtener grandes beneficios al invertir de forma directa. Sin embargo, si no tiene ni expertise ni dinero (o ninguna de las dos cosas) convendría invertir de forma indirecta.
¿Cómo trabajan en su gestora: apuestan por la inversión directa?
Cada miembro del equipo de gestión top de Square AM tiene más de 25 años de experiencia invirtiendo de forma directa en real estate. Se han invertido con éxito más de 4.000 millones de euros en real estate a lo largo de los últimos 25 años en mercados como Portugal, Brasil, Rusia y EE.UU.
¿Están los inversores dispuestos a capturar la prima de iliquidez de estos mercados?
Cuanto más se acorte la prima, menos inversores estarán dispuestos a pagar por ella.
Income… es una de las razones que se mencionan para invertir en real estate. ¿Está Square AM centrada en lograr rentas con sus productos?
Tenemos dos tipos diferentes de productos: algunos fondos que invierten en activos muy baratos (distressed) –que aprovechan las reestructuraciones del balance por parte de los bancos en algunos mercados- y fondos centrados en obtener rentas. Tenemos un fondo de rentas que tiene 330 millones de euros sin deuda. Este fondo bate al MSCI Index de rentas cada año desde 2006 y ha ganado el premio MSCI como la cartera portuguesa con el mayor retorno en los últimos cinco años (tres de los cuales, el premio ibérico).
¿Cuáles son las razones principales por las que se debería invertir ahora en el activo?
Cuanto más tiempo los tipos de interés sigan en niveles cercanos a cero, menos gente sabrá dónde debe invertir. Los activos core de real estate han ofrecido, en términos históricos, un mayor retorno que otros activos.
Parece que ahora el mercado inmobiliario en Europa no está tan barato como justo después de la crisis de 2008. ¿Encuentran aún oportunidades distressed en mercados europeos, y especialmente en España y Portugal?
Siempre hay oportunidades distressed. En el sur de Europa, la reestructuración bancaria es aún una de las principales tendencias que se pueden jugar. En otros países, aunque no hay grandes problemas como ése, debido a las dinámicas económicas siempre hay temas con los que se pueden hacer negocios.
En España, ¿está preocupado por la situación política?
Diría que hasta el momento estamos a la espera de ver qué ocurre tras las elecciones de junio. Con todo, si vemos los últimos resultados, podría ser una gran lección para todos los políticos: simplemente un gobierno en funciones, gestionando el presupuesto anterior y con un crecimiento económico del 3,5%. ¿Por qué se necesita un gobierno real?
¿Dónde ve las mejores oportunidades en otros mercados?
Creo que vamos a ver una gran recuperación de los mercados emergentes, pues han sufrido (y sus divisas) una gran depreciación.
El mercado de real estate es atractivo en un entorno de tipos cero, pero ¿qué ocurrirá si la Fed sube los tipos?
Siempre deberíamos vigilarlo de cerca, pero desde mi punto de vista no vamos a ver una subida de tipos.
En los últimos años hemos visto liquidaciones y cierres en algunos fondos de real estate en España. Tras el ajuste, están los fondos que han quedado en mejor situación o podría haber más problemas?
Siempre dependerá de la economía y de las capacidades de gestión de las entidades que tienen esos fondos, pero esas dinámicas también ocurren en otras clases de activos como los de renta fija y los de renta variable.