Aunque parece probable que los bancos centrales hayan llegado al final del ciclo de subidas de los tipos de interés, el sector inmobiliario aún no está fuera de peligro. Sin embargo, desde el punto de vista de la inversión en deuda, el actual entorno de mercado ha generado nuevas y muy interesantes oportunidades. Según Apwinder Foster, directora global de Estrategia y Capital de clientes de Savills IM, el sector inmobiliario seguirá ofreciendo a los inversores grandes oportunidades de diversificación y la posibilidad de aumentar sus rentas a largo plazo, y ahora hay grandes oportunidades en deuda, y por sectores, en living y logística en particular. En esta entrevista con Funds Society, la experta también habla de una nueva estrategia en desarrollo, de capital natural, que pretende hacer frente al doble reto del cambio climático y la pérdida de biodiversidad.
Tradicionalmente los tipos de interés altos pueden perjudicar las inversiones en el sector del real estate. En un escenario de tipos crecientes, aunque podrían estar tocando techo, ¿se está viendo perjudicado el sector?
La fuerte subida de los tipos de interés ha tenido un impacto considerable en el valor de los inmuebles, que ha experimentado la corrección más rápida jamás registrada en toda Europa. Además, la oleada de ventas en los mercados de renta fija ha limitado las opciones de asignación para algunos inversores, por el llamado efecto denominador. El reajuste de precios de la renta fija también resta atractivo al sector inmobiliario en términos relativos.
Aunque parece probable que los bancos centrales hayan llegado al final del ciclo de subidas de los tipos de interés, el sector inmobiliario aún no está fuera de peligro. Los elevados costes de financiación seguirán planteando un reto a la hora de fijar los precios y llevar a cabo las transacciones, mientras que el debilitamiento de la coyuntura económica constituye un riesgo para la vertiente de la ocupación.
Sin embargo, desde el punto de vista de la inversión en deuda, el actual entorno de mercado ha generado nuevas oportunidades para los financiadores alternativos a medida que los bancos tradicionales dan un paso atrás. Los inversores, por su parte, se sienten atraídos por las rentabilidades que se ofrecen y los limitados riesgos a la baja.
En general, ¿qué perspectivas maneja para la evolución de los tipos, en Europa y en EE.UU., y su impacto en el sector inmobiliario?
Aunque parece que los principales bancos centrales han alcanzado el punto álgido de sus ciclos de subidas, sigue sin saberse durante cuánto tiempo permanecerán los tipos en los niveles actuales antes de que empiecen a reducirlos. Dependerá de la trayectoria de la inflación de vuelta hacia los objetivos y de cómo se mantenga el crecimiento económico. A medio plazo, se espera que los tipos de interés sean más bajos, pero no creemos que vaya a producirse un retorno a los tipos ultrabajos a los que nos acostumbramos en la década anterior a la pandemia.
No obstante, la bajada de los tipos de interés favorecerá al sector inmobiliario y los flujos de capital, ya que las restricciones del efecto denominador se suavizarán y los inversores podrán volver a invertir en el sector. Además, el sector inmobiliario seguirá ofreciendo a los inversores grandes oportunidades de diversificación y la posibilidad de aumentar sus rentas a largo plazo.
Por otro lado, en un entorno volátil y de subidas de tipos, los mercados privados siguen ganando interés. ¿Ve interés inversor en este contexto? ¿Qué aporta el real estate -directo- a los inversores?
Los mercados privados ofrecen a los inversores exposición a escala a algunos sectores y oportunidades atractivas que no conllevan la volatilidad que puede suponer un reto en los mercados cotizados. La subida de los tipos de interés ha provocado caídas de precios y valoraciones en el sector inmobiliario, lo que nos ha brindado la oportunidad de invertir en deuda y renta variable. Hemos invertido con cautela parte del capital semilla de nuestros accionistas para aprovechar este reajuste de los precios y estamos satisfechos con el producto que hemos adquirido.
En cuanto al patrimonio, no sólo son los inmuebles más baratos de lo que habíamos supuesto en un principio, sino que, al haber menos competencia de compradores, hemos conseguido una mayor calidad. Por calidad nos referimos a que los activos producen rentas y tienen altos estándares ESG, lo que limitará las eventuales inversiones o los riesgos de obsolescencia.
¿Es ahora más rentable invertir en real estate directo que cotizado? ¿Qué opción ofrece ahora mayores oportunidades?
No somos gestores ni inversores en inmobiliarias cotizadas. Las inmobiliarias cotizadas en bolsa suelen tener un precio bastante diferente al de los inmuebles que no cotizan, debido a su liquidez. Para muchos inversores, los dos enfoques del sector inmobiliario no son intercambiables. Hay oportunidades en ambos, realmente depende del mandato o la flexibilidad del inversor final.
Veo que Savills IM cuenta con plataformas de deuda y equity en real estate: ¿qué opción ofrece ahora mayores oportunidades, en términos de rentabilidad, riesgo y precio?
La respuesta dependerá del planteamiento del inversor y de sus necesidades. Pero si se dispusiera de carta blanca y se pudiera invertir libremente en el sector inmobiliario, nuestra conclusión es que la deuda inmobiliaria ofrece las mejores rentabilidades ajustadas al riesgo en este momento. Los inversores pueden obtener altas rentabilidades con riesgos a la baja protegidos por los límites del apalancamiento.
Dado que los financiadores convencionales tienen limitaciones en cuanto a su capacidad de préstamo, los financiadores no bancarios tienen cada vez mayor oportunidad de ofrecer soluciones de financiación muy necesarias para los prestatarios. Cerca de 100.000 millones de euros de deuda deben refinanciarse de aquí a 2027, según AEW. Eso se traduce en una gran demanda de productos que puedan conseguir un margen y una rentabilidad atractivos.
Y por geografías, ¿dónde están encontrando oportunidades? En España, ¿en qué sectores del mercado ven atractivo?
Los fundamentales que vemos a escala mundial son aplicables en España y, de hecho, hay similitudes en nuestras convicciones en toda Europa; esto es, en deuda, living y logística en particular.
Por sectores, ¿entonces el logístico y el living son los más atractivos?
Nos centramos especialmente en las oportunidades del sector industrial y logístico y del sector de living. El tema común en estos sectores son los considerables desequilibrios entre la oferta y la demanda. Esto implica un crecimiento positivo de los alquileres reales, lo que favorecerá las valoraciones de mercado y su crecimiento.
Nuestras convicciones ante las oportunidades en los sectores de oficinas y retail son mucho más selectivas. El aumento de los alquileres de las oficinas en zona prime podría sorprender al alza debido a la escasez de espacio disponible, pero hay que tener en cuenta las mayores exigencias de los ocupantes en cuanto a flexibilidad de los contratos de arrendamiento y cambios en las demandas de ocupación, lo que supondrá un lastre para el rendimiento de muchos activos existentes que no pueden mejorarse para satisfacer las necesidades de los ocupantes modernos. El mercado retail sigue polarizado hacia el comercio de proximidad y conveniencia en lugar de los entornos más tradicionales como los centros comerciales y los centros urbanos, donde persisten los retos cíclicos (económicos) y estructurales (paso a la venta por internet).
Más concretamente, en los mercados industrial y logístico, la demanda de los ocupantes de espacios modernos, eficientes desde el punto de vista operativo y bien ubicados (es decir, urbanos o casi urbanos) provocará un fuerte crecimiento de los alquileres. Ha sido interesante observar un crecimiento considerable en todo el mundo (los alquileres industriales y logísticos han subido cerca del 20% interanual en EE.UU., Canadá y Australia, y un 8% en el Reino Unido) y esperamos ver un fuerte crecimiento en las principales ciudades europeas y sus alrededores. Sobre esto hemos escrito extensamente en nuestros informes: UK Industrial in need of a makeover (El sector industrial británico necesita una renovación), Europe Industrial in need of a makeover too (El sector industrial de Europa también necesita renovarse), London Industrial: the real deal (El sector industrial de Londres: el auténtico negocio) y nuestro próximo informe: European Industrial and Logistics, Proximity matters (Sector industrial y logístico europeo: la cercanía importa) .
Los mercados residenciales (living) son igualmente atractivos por los considerables desequilibrios entre la oferta y la demanda, y en particular por los elementos asequibles del mercado. Pocas o ninguna de las principales economías europeas han sido capaces de proporcionar suficientes viviendas y, en consecuencia, los precios de la vivienda en propiedad son elevados y la disponibilidad y el coste de la financiación suponen un reto para los compradores, lo que obliga a más personas a alquilar y a hacerlo durante más tiempo. El sector privado tiene un importante papel que desempeñar en la provisión de viviendas de alquiler a largo plazo y nos complace haber adquirido 209 unidades en la promoción Skyhomes en Valencia, a medida que ampliamos nuestra cartera de living en España, así como en el Reino Unido y Europa.
La inversión sostenible o con criterios ESG puede aplicarse a todos los activos. ¿También a la inversión en real estate? Si es el caso, ¿cómo la aplican?
Sí, definitivamente se aplica al sector inmobiliario. De cara al futuro, Savills IM se compromete a convertirse en una empresa restauradora. Intentamos devolver a la sociedad y al planeta más de lo que sacamos. Para mitigar los efectos adversos del cambio climático, Savills IM se ha comprometido a desarrollar una estrategia integral de resiliencia climática para su cartera, abordando tanto los riesgos físicos como los de transición. En nuestra opinión, los tres puntos de acción principales son la mitigación, la adaptación y la divulgación.
Desde el punto de vista de la gestión de activos, llevamos a cabo estudios de sostenibilidad y de emisiones de carbono en nuestros activos actuales para mejorar la toma de decisiones de inversión e identificar riesgos y oportunidades con respecto al acondicionamiento de activos para cumplir nuestros objetivos de cero emisiones netas de carbono, al tiempo que reducimos la vulnerabilidad a los riesgos físicos. En última instancia, queremos que nuestros activos sean resistentes en todos los sentidos, lo que implica sólidas credenciales ESG para reducir el riesgo de obsolescencia y aumentar el atractivo para los ocupantes.
Entre sus productos, me gustaría que me destacara las últimas tendencias de inversión. Me ha parecido curioso el fondo que invierte en granjas y bosques en Reino Unido…
Nuestros nuevos productos están vinculados a nuestra convicción y, en líneas generales, se encuadran dentro de: Living, industrial y logístico, deuda inmobiliaria y capital natural. Estamos desarrollando una estrategia de capital natural que pretende hacer frente al doble reto del cambio climático y la pérdida de biodiversidad. En el Reino Unido, vamos a lanzar un fondo que proporcionará a los inversores, a través de la inversión en soluciones basadas en la naturaleza, créditos de carbono y basados en la naturaleza para ayudarles a alcanzar sus metas con un impacto positivo para la naturaleza y la neutralidad de carbono.
Sobre su negocio, ya cuenta con un total de AuM de 24.000 millones de euros. ¿Cuál es su objetivo en los próximos 10 años?
No tenemos una ambición oficial de crecimiento de los activos gestionados, pero con el respaldo de nuestros accionistas y su compromiso confiamos en mantener la senda de fuerte crecimiento de los activos bajo gestión que hemos registrado en los últimos años. Esto se logrará mediante el crecimiento orgánico y potencialmente inorgánico de los fondos y mandatos, como hemos hecho con la deuda inmobiliaria (DRC Savills IM) y el living (nuestros negocios de viviendas unifamiliares o «Single Family Housing» y viviendas asequibles en Reino Unido).
En España, ¿qué perspectivas de negocio tienen? ¿Cómo quieren posicionarse en le mercado ibérico, llegando a qué tipo de clientes y cuáles son sus metas de negocio?
En términos de capital, somos uno de los gestores de inversiones más activos del país. Tenemos una cartera de 1.500 millones de euros en España y Portugal que ha aumentado muy rápidamente desde los 433 millones de euros de 2017. Nuestro objetivo es seguir creciendo en este mercado seleccionando los mejores activos para nuestros fondos, no sólo en términos de ubicación y rendimiento, sino también de credenciales ESG. En cuanto a la deuda, nuestros prestatarios son fondos internacionales o promotores. Nos comprometemos a aumentar nuestra exposición crediticia en España en los próximos años.
Por Funds Society, Madrid
Por Beatriz Zúñiga