“El mercado inmobiliario español ha experimentado un notable descenso recientemente. Sin embargo, a pesar del fuerte aumento de las tasas de interés, existen suficientes factores atenuantes que hacen probable un escenario de aterrizaje suave. Pronosticamos un crecimiento promedio del precio del 1% este año y del 0% el próximo”, establece el nuevo informe de ING sobre el precio de las viviendas en España de Wouter Thierie.
El mercado inmobiliario español ve una caída del 21% en las ventas en abril
Según el estudio, el mercado inmobiliario español ha entrado en una clara ralentización recientemente, con varios factores que contribuyen a la reducción de la demanda inmobiliaria. El aumento de las tasas de interés, las condiciones crediticias más estrictas y las incertidumbres económicas mundiales, incluida la inestabilidad geopolítica, han frenado la demanda de vivienda.
En abril, la demanda hipotecaria cayó por primera vez por debajo de su promedio de cinco años y el número de transacciones también mostró una clara tendencia a la baja en los primeros meses de este año. Las últimas cifras de los notarios, que suelen adelantarse a las cifras oficiales, sugieren que es probable que esta desaceleración continúe en los próximos meses. Según el Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas cayó un 21% en abril respecto al mismo periodo del año pasado, mientras que el número de préstamos hipotecarios para comprar una vivienda descendió un 32% interanual.
Sin embargo, explican que la recesión es mucho menos severa que en otros países, donde la demanda de hipotecas ha caído aún más bruscamente. Esto se puede atribuir en parte al mayor interés de los compradores extranjeros tras la relajación de las restricciones de covid en 2020 y 2021. “La escasez de propiedades también sigue siendo un problema persistente. La demanda ha superado la oferta en los últimos años, frenando la caída de la demanda. Además, la economía de España se ha comportado mejor que la media de la zona euro, ayudada por un repunte del turismo, que también ha respaldado el mercado inmobiliario”, añaden.
El crecimiento del precio de la vivienda se detiene
“Debido a la disminución de la demanda en el mercado inmobiliario español, se ha producido una marcada desaceleración en el crecimiento de los precios. Con un número reducido de compradores potenciales, los vendedores enfrentan una competencia más feroz, lo que resulta en un poder de fijación de precios reducido. Si bien el crecimiento del precio de la vivienda alcanzó un máximo del 8,5 % interanual en el primer trimestre de 2022, según Eurostat, cayó al 3,5 % en el primer trimestre de este año. Otros rastreadores de precios como TINSA también muestran un claro movimiento a la baja”, esclarece el informe.
Eurostat, TINSA
El aumento de las tasas de interés plantea un desafío para la asequibilidad del mercado inmobiliario
Durante el año pasado, puntualiza Thierie, el fuerte aumento en las tasas de interés ha ejercido una presión significativa sobre el poder adquisitivo de los posibles compradores de vivienda, lo que dificulta que los posibles compradores compren una vivienda o califiquen para un préstamo hipotecario a los niveles de precios actuales.
“Según cálculos del Banco Nacional de España, la asequibilidad se ha reducido significativamente durante el último año. El banco evalúa regularmente el porcentaje de ingresos que un hogar promedio tendría que gastar si comprara una casa con un préstamo del 80%. Estos cálculos muestran un notable deterioro en la asequibilidad de la propiedad. A principios de 2022, los hogares solo necesitaban gastar el 30 % de sus ingresos para pagar los préstamos, pero para el cuarto trimestre de ese año, este porcentaje había aumentado a más del 36 %”.
“Aunque los salarios están repuntando, las tasas de interés aumentaron aún más en la primera mitad de 2023, lo que probablemente haya empeorado la asequibilidad de la vivienda. La asequibilidad seguirá estando bajo una fuerte presión en la segunda mitad del año debido a nuevos aumentos en las tasas de interés”, aclara.
La asequibilidad de la vivienda ha empeorado significativamente durante el último año
Banco de España. Pagos hipotecarios mensuales brutos como porcentaje del ingreso anual disponible para un hogar promedio en el primer año después de comprar una vivienda con un préstamo estándar del 80 % del valor de la vivienda
Según las tendencias actuales, parece que las tasas de interés aún no han alcanzado su punto máximo
“En los próximos meses, esperamos más aumentos en las tasas de interés, lo que podría ejercer más presión sobre la asequibilidad. Se espera que la tasa de interés de referencia Euribor a 12 meses, que guía las tasas hipotecarias, aumente aún más, aunque se cree que las tasas de interés están cerca de su punto máximo. El Banco Central Europeo (BCE) ya ha insinuado una subida de tipos de 25 puntos básicos en su próxima reunión de julio. Las recientes declaraciones de línea dura de algunos miembros del BCE parecen indicar que después del verano seguirán una o más subidas de tipos. Esto ejercerá una presión alcista adicional sobre el Euribor. Además de eso, las tasas hipotecarias aún no se han puesto al día después de la rápida subida del Euribor”, dicen desde ING.
Según las tendencias actuales recogidas por el estudio, las tasas hipotecarias seguirán aumentando en los próximos meses. Esperan que la tasa variable promedio (con un período de tasa fija de hasta cinco años) para las hipotecas alcance un máximo potencial del 5% en la segunda mitad de este año. Esta proyección refleja un aumento significativo respecto de la tasa del 3,9% registrada en abril de 2023.
El potencial alcista de las tasas de interés fijas es aún mayor. Actualmente, existe un escenario atípico donde las tasas flotantes son más altas que las tasas fijas. Esto sugiere que las tasas de interés fijas tienen aún más espacio para subir y nuevamente superar las tasas flotantes.
Evolución de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios y Euribor 12M
Banco de España, cálculos ING
Una caída abrupta del mercado parece descartada
Todos los indicadores analizados por ING apuntan a una desaceleración sustancial en el mercado de la vivienda este año. Un nuevo aumento en las tasas de interés seguirá ejerciendo presión sobre la asequibilidad y reducirá aún más la demanda de hipotecas a finales de este año. Si bien se espera una desaceleración marcada, varios factores también reducen la probabilidad de una corrección severa de precios o una caída abrupta del mercado.
“Primero, la caída en los costos de la energía reduce la incertidumbre de los hogares y libera un presupuesto adicional que se puede gastar en los pagos mensuales de la hipoteca. En segundo lugar, los ingresos seguirán aumentando. El crecimiento de los salarios nominales se recuperará después de la fuerte caída del poder adquisitivo real en 2022. Además, el bajo desempleo garantiza un crecimiento constante de la renta nacional bruta. La combinación de ingresos nominales crecientes y un mercado laboral ajustado brindará algún apoyo al lado de la demanda del mercado inmobiliario”.
“Finalmente, a pesar de esta caída temporal actual, la demanda seguirá creciendo estructuralmente en los próximos años. Un crecimiento más lento de la oferta creará escasez en el mercado, lo que ejercerá una presión alcista sobre los precios”, comentan.
Débil crecimiento de precios en 2023 y 2024
“Hemos actualizado nuestro pronóstico para el año en curso y ahora asumimos un crecimiento de precios del 1%, que es una revisión al alza de nuestro cálculo anterior del 0%. Esta revisión se debe al continuo crecimiento del precio de la vivienda a principios de año, aunque a un ritmo más lento. Nuestro pronóstico de precios asume una ligera disminución de los precios en la segunda mitad de este año. Para 2024, hemos revisado a la baja nuestra previsión al 0% desde nuestra estimación anterior del 1%, ya que esperamos que el continuo aumento de los tipos de interés frene cualquier recuperación en el mercado inmobiliario el próximo año”.
“En general, este escenario prevé un aterrizaje suave para el mercado inmobiliario español. Aunque existe el riesgo de una ligera caída de los precios en la segunda mitad de este año, la corrección general de precios seguirá siendo modesta en términos nominales. Sin embargo, es importante señalar que la corrección en términos reales será significativamente mayor debido al impacto de la alta inflación. Los precios ajustados a la inflación cayeron levemente el año pasado y esperamos nuevas caídas de alrededor del 2,5% al 3% en 2023 y 2024. Durante un período de tres años, se espera que el ajuste acumulado de los precios reales supere el 6 %”, concluye el análisis.
Evolución de los precios de la vivienda en España, incluida la previsión de ING
Previsión Eurostat, INE, ING
Por Funds Society, Madrid
