El segmento inmobiliario en Chile está viviendo una depresión que no veía hace más de una década, pero eso no significa que las oportunidades han desaparecido. Una de las aristas donde los inversionistas están buscando oportunidades es la deuda privada ligada al mundo inmobiliario. Esto incluye a la gestora de BTG Pactual en el país andino, que creó dos nuevos vehículos especializados para captar dinámicas interesantes en financiamiento de proyectos y mutuos hipotecarios endosables.
Estas estrategias, llamadas Deuda Privada Inmobiliaria II y Deuda Habitacional, apuntan a aprovechar oportunidades que han surgido en torno al financiamiento ligado al mundo inmobiliario. La gestora ingresó sus reglamentos al registro de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), un paso clave para la creación de fondos de inversión en el mercado chileno, a finales de septiembre.
La segunda iteración de la estrategia de Deuda Privada Inmobiliaria invertirá en una cartera diversificada de financiamientos estructurados a proyectos inmobiliarios habitacionales, según describen desde BTG Pactual Chile a Funds Society. Deuda Habitacional, por su parte, es un vehículo enfocado en mutuos hipotecarios endosables sin subsidio.
Con todo, ambas estrategias apuntan a distintos puntos de la dinámica inmobiliaria: el primero financia a las inmobiliarias y el segundo al comprador de las viviendas. Así, detallan de la gestora, Deuda Privada Inmobiliaria II se constituye como una estrategia de financiamientos de corto plazo, mientras que Deuda Habitacional está pensado para el largo plazo.
Financiando inmobiliarias
Deuda Privada Inmobiliaria II es un vehículo orientado a institucionales y privados. Según describe su portfolio manager, Juan Pablo Andrusco, el objetivo es conformar una cartera diversificada de financiamientos estructurados a proyectos inmobiliarios habitacionales que están terminados, por un total de 1 millón de UF (alrededor de 28 millones de dólares).
Así, destaca el gestor, la estrategia no cuenta con riesgo de construcción ni normativo y tiene un stock de activos de entrega inmediata.
El fondo es heredero del primer vehículo de esta estrategia. Éste, detalla Andrusco, fue invertido exitosamente entre enero y octubre de este año, conformando una cartera de casi 1 millón de UF.
“La coyuntura de mercado (bajas ventas y aumento del stock terminado), sumado a una banca tradicional más restrictiva con el sector inmobiliario, ha generado una ventana interesante para que los fondos puedan otorgar financiamientos a las inmobiliarias, a tasas atractivas para sus inversionistas y con colaterales sólidos como lo es el stock de departamentos o casas con entrega inmediata”, explica el portfolio manager.
Mutuos hipotecarios
Por su parte, Deuda Habitacional tiene un tamaño objetivo de entre 3 millones y 4 millones de UF (entre 84 millones y 112 millones de dólares). La cartera invertirá en el segmento de deuda habitacional a través de mutuos hipotecarios endosables, con foco en los segmentos de primera vivienda sin subsidio e inversionistas.
“Es una estrategia interesante para inversionistas de largo plazo que quieran activarse a tasas históricamente altas y con riesgos acotados dadas las garantías con las que cuentan los activos subyacentes”, relata el portfolio manager de la estrategia, José Miguel Correa.
La tesis de inversión, en este caso, es “es aprovechar la coyuntura de los créditos hipotecarios para activarse de largo plazo a tasas absolutas y spreads históricamente atractivos, a través de un portfolio atomizado y con buenas garantías”, agrega.
Captando oportunidades
Según señalan desde la gestora, el lanzamiento de estas dos nuevas estrategias responde a un momento en que la deuda habitacional –un pilar relevante en el mundo de la deuda privada– ofrece tesis más oportunistas, considerando los niveles de tasas de originación.
Deuda Privada Inmobiliaria II, en particular, busca cubrir las necesidades de financiamiento de compañías inmobiliarias que dejan sus stocks terminados y no vendidos como colateral de la deuda.
Con esto, BTG Pactual apalanca su experiencia en inversiones inmobiliarias y financiamientos privados. La gestora de matriz brasileña ofrece una diversidad de estrategias alternativas en Chile, incluyendo otros 12 fondos de inversión de deuda privada y 8 vehículos inmobiliarios.
En esa línea, desde la firma destacan sus capacidades internas de inversión en este tipo de activos, incluyendo equipos especializados para originar y gestionar deuda privada.
Por Funds Society, México
Por Emilio Veiga Gil