Completar la pensión pública es uno de los desafíos a los que se enfrentan los jubilados del futuro. En los próximos años empezarán los retiros de la generación del baby boom, lo que supondrá un esfuerzo para las arcas públicas y, lo más probable, tensionamientos en el pago de las pensiones. Según afirmó el presidente de Inverco, Ángel Martínez-Aldama, en la última Asamblea de la Asociación, España gastará 3,5 puntos adicionales de PIB para financiar las pensiones, lo que supone «un reto acuciante».
Para hacer frente a esta situación, el Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre, ha elaborado una guía con el fin de dar respuesta a estos desafíos. «la pensión pública se revela como un instrumento imprescindible para asegurar un nivel de sustento básico, pero a menudo, es insuficiente para proteger el bienestar o calidad de la vida de la población retirada», recoge el informe.
Los recursos para complementar las pensiones, según la guía, podrían proceder de los sistemas privados de pensiones «pero estos presentan aún un bajo nivel de desarrollo en nuestro país», según recoge el estudio. El ahorro de los españoles es, fundamentalmente, ilíquido, acumulado en la vivienda: la mayoría de los españoles mayores de 65 años poseen una vivienda en propiedad -más del 80%- y si bien este ahorro se ha transferido tradicionalmente a los herederos, la guía detalla cómo un inmueble puede ser una fuente de ahorro valiosa para complementar la pensión pública.
El propósito de la guía «es doble: por un lado, ilustrar sobre la existencia de productos aseguradores y financieros que puedan redundar en la mejora de su poder adquisitivo y dotar al pensionista de una herramienta para transformar el patrimonio inmobiliario en liquidez».
¿Qué es monetizar la vivienda?
Monetizar la vivienda en propiedad consiste en convertir el patrimonio inmobiliario en dinero líquido. Técnicamente, se denomina «licuación del capital inmobiliario». Este proceso ha sido habitual en las familias, según el estudio, que cita como ejemplos a los recién jubilados de la gran ciudad que se mudan al pueblo y alquilan o venden el piso en la capital: las familias que venden segundas propiedades para evitar gastos de mantenimiento o las que venden su casa habitual para mudarse a una de menor valor (generalmente con menos superficie habitable).
Pero estas fórmulas no permiten al propietario seguir residiendo en el inmueble. Pero existen productos que permiten obtener liquidez de este patrimonio inmobiliario y, a la vez, seguir residiendo en la propiedad.
Los productos de monetización de la vivienda
Estos productos pueden clasificarse en dos grupos principales: las alternativas tradicionales y los nuevos productos de monetización. La diferencia principal entre ambas, según el estudio es la posibilidad de permanencia o no en el hogar.
Las alternativas tradicionales de monetización del capital inmobiliario presentan como principal inconveniente que implican el abandono de la propiedad por parte del inquilino. Generalmente, se trata de la venta o el alquiler de los inmuebles. Hay varios tipos de productos asociados a las alternativas tradicionales de monetización del patrimonio inmobiliario:
1. Alquiler. El propietario retiene la titularidad del inmueble, pero no el derecho de uso, por el que cobra una determinada cantidad.
2. Permuta inmobiliaria. Ambas partes se intercambian la vivienda de la que son propietarios. A diferencia de la compraventa, en esta modalidad porque en se intercambian las propiedades, pero no hay una transferencia monetaria. En el supuesto de que una propiedad tenga un precio superior a la otra, se compensará monetariamente.
3. Mudanza a reducida. El propietario vende su vivienda para pasar a habitar otra de menor tamaño y valor, con lo que monetiza la diferencia entre ambas propiedades.
4. Venta de la plena propiedad. El propietario transfiere su patrimonio inmobiliario a cambio de una cantidad de dinero, al tiempo que pierde el derecho de uso de la propiedad.
En las nuevas alternativas de monetización de la vivienda permiten conciliar el deseo del propietario-inquilino de continuar en la vivienda y la de obtener ingresos extra. Con esta fórmula, el propietario cede la titularidad de la vivienda, por la que obtiene liquidez, y se reserva el derecho a habitar el inmueble hasta su fallecimiento. Igualmente, hay varios tipos.
1. Anticipo de alquileres: Es un contrato que permite la cesión de los derechos de alquiler de la vivienda en propiedad a una entidad durante un periodo concreto. A cambio, la entidad provee financiación al propietario del inmueble para costear su estancia en una residencia geriátrica o con ocasión de su traslado a casa de un familiar. Al fallecimiento del propietario, los herederos pueden saldar la deuda acumulada de dos formas: amortizando directamente el montante de la deuda o permitiendo al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolver la deuda.
2. Hipoteca inversa. Se trata de un crédito en el que se usa la vivienda en propiedad como garantía, con tres peculiaridades: se concede a mayores de 65 años; se extiende sobre la vivienda habitual y se devuelve al fallecimiento del propietario. El cliente recibe unas mensualidades, un pago único o una combinación de ambas pro parte de la entidad financiera con la vivienda como garantía. La amortización de la deuda puede producirse bien reintegrando el capital más los intereses bien ejecutando la garantía, por lo que el banco se queda con la propiedad de la vivienda.
Tanto el anticipo de alquileres como la hipoteca inversa permiten al inquilino retener la propiedad del inmueble.
3. Rentas vitalicias inmobiliarias. Consta de un contrato por el que se vende la plena o nuda propiedad de la vivienda a cambio de ingresos periódicos vitalicios. Bajo esta figura, el propietario del inmueble ofrece la venta de la propiedad mediante varias modalidades. En el caso de que esté ocupada, el inversor adquiere la plena propiedad de la vivienda al fallecimiento del usufructuario.
4. Vivienda inversa. Es la venta de la plena propiedad de la vivienda y la constitución de un contrato de alquiler vitalicio en favor del ya antiguo propietario. Al fallecimiento de éste o su abandono voluntario de la vivienda, el comprador dispone plenamente de la propiedad.
5. Venta de la nuda propiedad. La propiedad de un inmueble puede escindirse en dos derechos: el de ser propietario de un bien -o nuda propiedad- y el derecho de su uso y disfrute -usufructo-. A través de la venta de la nuda propiedad, el titular del inmueble dece la titularidad del mismo, pero retiene su uso y disfrute. Al fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario adquiere la plena propiedad de la vivienda. Los herederos del usufructo no tienen derecho alguno sobre la vivienda.
Tanto las rentas vitalicias como la vivienda inversa y la venta de la nuda propiedad suponen una transferencia de la propiedad inmobiliaria.
