Los actores del mercado inmobiliario toman como referencia un conjunto de indicadores con escaso valor predictivo, como las tasas de crecimiento económico, las ponderaciones, la rotación de mercado y, por supuesto, los precios. Como explican desde Fidelity, si una masa crítica de inversores interpreta incorrectamente las señales del mercado mostrando fijación por las cifras incorrectas, su comportamiento colectivo puede llevar los precios hasta niveles alejados de lo que los fundamentales justifican.
De hecho, se ha demostrado que todas las partes que intervienen en una operación inmobiliaria (el intermediario, el tasador, el comprador y el vendedor) llegan a valoraciones sesgadas debido al conocido como sesgo de anclaje. El efecto de anclaje alude a nuestra tendencia a evaluar un parámetro
en relación con otro, aunque la comparación pueda ser errónea.
En condiciones de incertidumbre, los experimentos conductuales demuestran que las personas a menudo tomarán como referencia cifras aleatorias e irrelevantes para formular predicciones estadísticas. Los siguientes ejemplos demuestran cómo el sesgo de anclaje afecta a la inversión inmobiliaria:
-Los tasadores profesionales, que deberían contar con el conjunto más amplio de herramientas de valoración, tienden a basar sus tasaciones en información histórica sobre precios de inmuebles similares. De hecho, la práctica oficial del mercado les obliga a hacerlo.
-Los intermediarios también muestran tendencia a basar sus valoraciones en los precios de venta. Un experimento en el que a varios agentes inmobiliarios reales se les entregó información idéntica sobre un inmueble, salvo su precio de salida confirmó que los agentes que recibieron el precio de salida más alto otorgaron al inmueble un valor sustancialmente más elevado que los agentes a los que se les comunicó un precio de salida más bajo. Este conocimiento da ventaja a los vendedores, ya que demuestra que hacer ofertas “por lo alto” tiene un efecto significativo en la percepción que el otro tiene sobre el valor. Según este experimento, los intermediarios estaban “anclados” inconscientemente: menos del 20% declaró usar el precio de salida en su tasación inmobiliaria.
-También se sabe que los posibles compradores de inmuebles vinculan sus valores actuales a las operaciones anteriores. Eso ayuda a crear una retroalimentación positiva que puede presionar al alza de forma sostenida los precios de los activos.
-Posiblemente los propietarios de inmuebles (y los posibles compradores) son los más proclives a sufrir el sesgo de anclaje. El “ancla” en este caso es el precio que pagaron o bien, y he ahí lo interesante, cualquier valoración que fuera superior al precio, aunque no se hubiera materializado. Su comportamiento cuando el valor de sus inversiones cae por debajo de su precio de compra (o el precio de valoración atractivo) puede tener un efecto dañino en la eficiencia del mercado. Dado que los seres humanos sienten el dolor por una pérdida (real o latente) más que la euforia por una ganancia,
a menudo son reacios a materializar una minusvalía.
Entonces, ¿cuál debería ser el anclaje de los inversores inmobiliarios? Si van a tomar algo como referencia, deberían fijarse en el yield, ya que ofrece una idea bastante razonable del valor relativo. Dado que el yield pone en relación la generación de rentas de un edificio con su precio, es un parámetro estándar que puede emplearse —con precaución— para comparar activos entre ellos.
El tipo de anclaje más dañino en el mercado inmobiliario ocurre cuando los inversores se obsesionan con las plusvalías en lugar de prestar atención a las rentabilidades por flujos de rentas. Con ello, no son conscientes de la importancia de los flujos de rentas a la hora de generar rentabilidades constantes a lo largo del ciclo y se exponen a un riesgo adicional si el mercado corrige.
Las plusvalías son muy volátiles, mientras que las rentabilidades por flujos de rentas son relativamente constantes
De hecho, en gran parte del mundo desarrollado, los flujos de rentas constituyen el grueso de la rentabilidad total de un inmueble. Así ocurre sobre todo en los mercados de Europa occidental y en los anglosajones, como Nueva Zelanda, EE.UU. y el Reino Unido. En estos momentos, los inversores generalmente pueden esperar recibir rentabilidades similares a la inversión en renta fija. Por otro lado, las plusvalías generalmente no suponen una proporción más elevada de las rentabilidades en muchos países de la región de Asia-Pacífico y los mercados emergentes.
Las rentabilidades a largo plazo del mercado inmobiliario estadounidense muestran a las claras la importancia de los flujos de rentas sobre la revalorización del capital.
Las plusvalías son mucho más volátiles que los flujos de rentas. El análisis de los índices MSCI IPD del Reino Unido entre 1986 y 2016 revela que las rentabilidades por flujos de rentas son relativamente predecibles, mientras que las plusvalías son muy volátiles y no se pueden tomar como referencia con ninguna certeza.
Los flujos de rentas aportaron dos tercios de la rentabilidad total, pero sólo una décima parte de la volatilidad total. La revalorización del capital, por su parte, aportó únicamente un tercio de la rentabilidad total, pero unas impresionantes nueve décimas partes de la volatilidad. Estas cifras a largo plazo constituyen un motivo de peso por el que los inversores deberían centrarse en los flujos de rentas en lugar del capital.
Por Fórmate a Fondo