Aunque la campaña de la Renta 2023 terminó recientemente, es necesario tener claro los detalles de la fiscalidad durante todo el año si se producen modificaciones en los ingresos habituales. Uno de esos cambios es haber optado por cualquiera de las fórmulas de monetización de una propiedad a lo largo del año para completar la jubilación y que habrá que declarar en la próxima Renta 2024.
El Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre recoge en una guía estas fórmulas y el impacto en la fiscalidad de muchas de ellas. Son bien conocidas las implicaciones de la venta de vivienda o del alquiler, pero no tanto las de la venta de la nuda propiedad o de la hipoteca inversa.
1.- Anticipo de alquileres. Se trata de un contrato que permite la cesión de los derechos de alquiler de la vivienda en propiedad a una entidad durante un periodo concreto. Los ingresos netos obtenidos por la explotación del alquiler están sujetos a los rendimientos del capital inmobiliario y deben ser declarados en el IRPF. Pero existen bonificaciones en la aplicación de los aranceles notariales y los gastos registrales para las personas en situaciones de dependencia. Asimismo, disfruta de exención del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados.
2.- Hipoteca inversa: Esta fórmula de monetización de una propiedad inmobiliaria está exenta de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados. Existe, asimismo, una bonificación en los costes de honorarios notariales. En el caso de que el inmueble no sea la vivienda habitual del solicitante, se deberán sufragar los gastos propios de la constitución de un crédito con garantía hipotecaria -notaría, gestoría, tasación del inmueble y comisiones como la de apertura-. La renta mensual no debe declararse en el IRPF ya que se trata de la disposición de un crédito.
3.- Rentas vitalicias inmobiliarias: Es un contrato por el que se vende la plena o la nuda propiedad a cambio de ingresos periódicos vitalicios. El acuerdo se deshace si el inversor falta a su obligación de pago de la renta durante dos meses seguidos. Bajo esta modalidad, los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están exentos de la declaración del IRPF siempre y cuando la renta vitalicia sea contratada en un plazo de seis meses. El importe límite es de 240.000 euros. Las rentas inmobiliarias están sujetas a bonificaciones fiscales en función de la edad del perceptor de los ingresos.
En caso de una renta vitalicia inmobiliaria con dos beneficiarios y opción de reversión -operación con una aseguradora que mitiga el riesgo de fallecimiento y que tiene como beneficiario al cónyuge del beneficiario del contrato-, en caso de fallecimiento del titular, el nuevo beneficiario deberá tributar el impuesto sobre sucesiones y donaciones para seguir cobrando el total de la renta.
4.- Vivienda inversa: Se trata de la venta de la plena propiedad y la constitución de un contrato de alquiler vitalicio en favor del ya antiguo propietario del inmueble. La compraventa de la vivienda habitual está exenta de tributación por ganancias de capital mobiliario en el IRPF para los mayores de 65 años. Esto es así tanto si se transmite a cambio de una renta temporal o vitalicia. Respecto al pago del arrendamiento vitalicio, no cuenta con ningún tipo de fiscalidad.
5.- Venta de la nuda propiedad. Esta fórmula presenta varios aspectos fiscales a tener en cuenta. Primeramente, el usufructuario -es decir, el antiguo propietario- deberá tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial generada por la transmisión de la nuda propiedad. Eso sí, estará exento si es mayor de 65 años y vende la nuda propiedad de su vivienda habitual. Pero si la venta de la nuda propiedad es de una segunda vivienda, no hay exención, salvo si se cumplen condiciones muy estrictas de vulnerabilidad financiera. Por otra parte, la legislación permite la exención de tributación en el caso de personas que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia.
En el caso de que la venta de la nuda propiedad se realice en régimen de renta vitalicia para el beneficiario, existe una exención del 92% de los importes periódicos para los mayores de 70 años. En el caso de una renta temporal, la exención es algo menor, entre el 75% y el 88%.
El comprador de la nuda propiedad está obligado a abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, tanto en el momento de la adquisición de la nuda propiedad como en el momento de extinción del derecho del usufructuario, aunque cada comunidad autónoma cuenta con normativa específica de gravámenes sobre este tributo.
La plusvalía municipal corre a cargo del vendedor, aunque si es mayor de 65 años y vende la nuda propiedad de su vivienda habitual está exento de pago.
Por Funds Society, Madrid
