Para la mayoría de las personas, su mayor inversión inmobiliaria es su propia vivienda. Puesto que la propiedad de la vivienda representa un porcentaje significativo del patrimonio de un inversor, podría pensarse que es suficiente para aportar una proporción bastante alta de este sector en su cartera. Pero los inversores que deseen aumentar su exposición a este sector pueden hacerlo incrementando la diversificación de su cartera por medio de inmuebles de uso comercial. Esto se puede hacer a través de fondos inmobiliarios, gestionados por profesionales especializados.
Estos fondos pueden invertir en España o a nivel internacional, en diferentes tipos de propiedad, como espacio para oficinas o para uso comercial, centros logísticos o parques industriales. La principal diferencia de estos fondos, respecto a los fondos que invierten en activos financieros, es que obtienen sus rendimientos tanto a partir del alquiler del inmueble como de posibles incrementos en el valor de los inmuebles que poseen.
Hay dos tipos de fondos inmobiliarios: directos e indirectos. Los fondos inmobiliarios directos adquieren directamente inmuebles comerciales como parques industriales o bloques de oficinas. Este tipo de fondos reciben ingresos por alquiler, a partir de diferentes propiedades. Esta estrategia de diversificación implica que, si uno o varios de los inmuebles están desocupados durante un tiempo, se puede aún generar ingresos de los otros inmuebles.
Los fondos mobiliarios indirectos, por su parte, invierten en acciones de empresas que operan en el sector inmobiliario. Además de invertir en compañías cotizadas, cuya principal actividad está relacionada con el sector inmobiliario, con frecuencia este tipo de fondo invierte en las llamadas SOCIMIS (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) que son sociedades anónimas cotizadas, creadas a semejanza de las REITs (Real Estate Investment Trust) estadounidenses. El objetivo de las SOCIMI es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos, como oficinas, pisos, locales comerciales, centros comerciales o centros logísticos, bien para alquiler o como forma de participación en el capital de otra SOCIMI. Algunos ejemplos de SOCIMIs son Merlin, Lar España o Hispania.
Los fondos inmobiliarios directos plantean dos riesgos significativos. En determinadas circunstancias pueden ser una clase de activo altamente ilíquido, por lo que es difícil vender rápidamente a un buen precio, y el valor de los inmuebles puede ser muy volátil. También pueden surgir problemas graves cuando un gran número de inversores deciden que quieren reembolsar sus participaciones al mismo tiempo, por la dificultad en liquidar los inmuebles en un momento en que, típicamente, los precios se han desplomado.
En el caso de los fondos inmobiliarios indirectos el riesgo es menor, ya que la inversión se hace en acciones de sociedades cotizadas reguladas y por tanto pueden estar bastante más diversificados y ofrecer mayor liquidez que los fondos de inversión directa.
El beneficio más importante de los fondos de inversión es que pueden ser una buena fuente de ingresos para los inversores, al mismo tiempo que ofrece un elemento diversificador. Los activos inmobiliarios suelen además mostrarse descorrelacionados con respecto a los fondos que invierten en activos financieros.
Son fondos que resultan adecuados para inversores con un horizonte de inversión a largo plazo y perfil de riesgo alto.
Por Paula Mercado