Con el mercado inmobiliario chileno atravesando una crisis como no se veía hacía años, el interés de los inversionistas locales por este tipo de activos ha estado buscando distintos vehículos. La apuesta de EJE Investment, una joven casa de asesoría para inversiones inmobiliarias internacionales, enfocada en activos ligados al subsidio Section 8, es llevarlos a Miami para encontrar las rentas que no pueden encontrar en el país andino.

“En Chile, el apetito por el mercado inmobiliario está en negativo”, recalca Patricio Eskenazi, socio de la firma, en entrevista con Funds Society. “Pero eso no quita que a la gente le encanta invertir en real estate, porque es un activo muy noble”, acota, con garantías reales y flujos mensuales.

Cuando la gente invierte en bienes raíces en el frente local, pueden hacerlo de forma directa o pueden adquirir un fondo que invierta en esta clase de activos. En contraste, la inversión en el extranjero tiene una amplia oferta por el lado de los fondos, pero altas barreras de entrada para la compra directa.

“¿Por qué la gente invirtió en un departamento en Independencia o en Huechuraba y no en Miami? La respuesta simple y obvia es que es porque es lo que estaba a mano y lo que sabían hacer”, comenta. En cambio, aunque los inversionistas escuchan de buenas oportunidades en Miami, no saben cómo acceder a ese mercado.

En esa línea, Eskenazi destaca que EJE Investment entrega una asesoría integral, incluyendo temas legales, la estructuración de la inversión y un abanico de proveedores de servicios en Estados Unidos, sin alojar recursos de los clientes.

Esto implica un acompañamiento durante todo el proceso: comprar las casas, negociar, contratar un administrador, cursar créditos en el banco, los trámites legales para inscribirlas, la asesoría tributaria para estructurar una sociedad en alguna de las dos jurisdicciones, etc.

A los clientes, explica el socio, “los dejamos recibiendo rentas”. Es más, el ejecutivo recalca que no es necesario que los clientes pongan un pie en EE.UU. para adquirir el activo ni para conseguir financiamiento, ya que hay bancos que se especializan en dar créditos a extranjeros.

El encanto del Section 8

El enfoque de EJE Investment está anclado en un mecanismo particular que ofrece, según Eskenazi, un perfil de inversión más atractivo: el subsidio Section 8, un programa gubernamental orientado a personas con dificultad para pagar la totalidad del arriendo.

“Es mucho más rentable y mucho más seguro”, explica el profesional, con menos riesgo de no pago, ya que “recibes dos pagos: uno del arrendatario y otro del gobierno de EE.UU.”

En promedio, el Fisco estadounidense paga alrededor del 80% del arriendo de la propiedad, con el 20% restante a cargo de la familia. En algunos casos, esta porción puede llegar a 90% o incluso 100%, achicando la porción del flujo que tiene riesgo de no pago, por parte del arrendatario.

Además, Eskenazi destaca que se trata de negocios más rentables, ya que las casas arrendadas por familias con subsidio Section 8 se arriendan entre un 20% y un 30% por sobre un arriendo fuera del programa.

“Si tú te compras una de las casas que siempre estamos comprando, de 440.000 dólares, la vas a arrendar en el mercado privado por alrededor de 2.400 o 2.500 dólares. Pero si la arriendas a una familia con sección 8, la vas a arrendar en 3.000 dólares, más o menos”, ilustra el socio de EJE.

Sobre los activos, en la firma trabajan con todo tipo de viviendas, incluyendo casas, departamentos y townhouses, que ya están construidas. La antigüedad promedio se ubica entre 10 y 15 años, acota.

Aunque no descartan evaluar oportunidades en otros mercados, la firma chilena se está enfocando en Miami por ahora, donde ven muchas oportunidades. “Por ahora, tenemos para un buen rato en Florida”, señala Eskenazi, agregando que este lugar es más familiar para los inversionistas latinoamericanos.

En el primer semestre, representantes de la firma de inversión inmobiliaria viajaron a Kansas y encontraron oportunidades de inversión atractiva, pero a la gente tiene más dificultad lanzándose a invertir en esas ciudad que en Miami.

Ampliando el acceso

“Nos ha ido súper bien y partimos hace menos de un año. Eso es porque la gente que había comprado algo acá en Chile se dio cuenta de que las rentas no son muy buenas”, explica Eskenazi. Y parte del interés viene de un segmento que no ha tenido acceso tradicionalmente a este segmento: las personas fuera del círculo de alto patrimonio.

Las billeteras más grandes de la plaza chilena participan en este negocio desde hace años, y con una dinámica distinta. “El mundo institucional más los grandes inversionistas buscan tamaños de inversión muy grandes”, explica el socio de EJE Investment, agregando que esto justifica movilizar los recursos necesarios para estructurar la inversión.

El modelo de EJE, por su parte, entrega acceso a inversionistas que puedan aportar alrededor de 3.000 UF, equivalente a alrededor de 123.000 dólares. La propiedad más barata cuesta 6.000 UF (246.000 dólares), indica Eskenazi, pero la mitad cubre el pie.

En el espacio entre ese monto y la banda de 30 millones a 50 millones de dólares, “ha habido mucho interés”, según relata el profesional, con los inversionistas de mayor patrimonio comprando múltiples activos.

“Nosotros partimos con el segmento de alto patrimonio, pero nos han escrito harta gente que en la industria chilena no sería considerada de alto patrimonio”, agregando que “no es necesario de ser alto patrimonio para comprar una casa”.

El telón de fondo de esto es que “ahora las alternativas de inversión en Chile son bien pocas”, según el ejecutivo. En este contexto, dos tendencias le juegan a favor al modelo de EJE: el auge de los activos alternativos en el país andino y el flujo de salida de inversiones locales al extranjero.

Por ahora, la firma espera seguir concentrándose en clientes chilenos. En el futuro, cuando salgan a buscar nuevos horizontes, anticipan hacerlo junto a socios locales, familiarizados con los marcos legales propios y aportando la confianza de la familiaridad.

Historia de origen

La búsqueda de oportunidades de inversión distintas juntó a los cuatro socios que fundaron EJE Investment el año pasado.

Eskenazi proviene de la industria financiera, donde es una cara familiar. Además de una carrera de 20 años que ha incluido pasos por la banca privada de Itaú Chile, MCC Inversiones, Banco Penta y el family office Monex Inversiones, según consigna su perfil profesional de LinkedIn, el ejecutivo es panelista del programa económico radial “Más que números”.

Como veía que el mercado local chileno estaba “malo”, empezó a buscar alternativas en el extranjero, lo que lo llevó a conocer a los hermanos Rodrigo y Jack Jaime. El primero tiene una trayectoria de 17 años en la industria de bienes raíces, incluyendo desarrollo y construcción de seis edificios para el mayor operador de residencias para la tercera edad en Chile, y un diplomado en Derecho Inmobiliario de la Universidad de los Andes. El segundo también tiene estudios en esta disciplina, además de la designación CIPS (sigla de Certified International Property Specialist) otorgada por la National Association of Realtors de EE.UU.

Según relata Eskenazi, los hermanos Jaime llevaban más de 10 años invirtiendo en activos individuales ligados al subsidio Section 8 en Miami por su cuenta cuando los conoció. Entonces, surgió la idea de utilizar su pericia colectiva y convertirla en un servicio para terceros. “Si el mercado es tan grande y tan profundo y podemos comprar una casa cada tres años o cinco años, ¿por qué no hacerlo para clientes también?”, ilustra.

Mientras formulaban lo que eventualmente se convertiría en EJE Investment, llegaron a la conclusión de que un ingrediente clave era acompañar a los inversionistas en todos los trámites, “llevar al cliente de la mano” por el proceso. Así, un cuarto socio llegó a cubrir el frente de asesoría legal y fiscal: el abogado Patricio Escobar, especializado en derecho tributario que estuvo a cargo de la práctica de Impuestos y Transacciones Internacionales en las oficinas de EY en Miami –donde vive– y Boston.