Los intentos por reducir el nocivo impacto de la presencia humana en el medio ambiente no son nuevos. El movimiento ambiental o ecológico tiene sus raíces en el siglo XIX, pero el nacimiento de la corriente política y social que ha decidido prestarle más atención es más reciente. El hecho de que la mayoría de las organizaciones integren factores medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por sus siglas en inglés) en sus dinámicas empresariales pone de manifiesto la importancia que este tema ha adquirido en los últimos años.
Pero este es un debate que está en constante evolución. Últimamente se ha ido matizado, lo que, desde el punto de vista de las clases de activo como los bienes inmuebles, significa un viraje hacia mayor número de ámbitos. Ya no basta con pensar únicamente en la mejor manera de gestionar de forma sostenible recursos limitados o de cumplir los objetivos de reducción de emisiones de gases nocivos.
El foco está puesto ahora en adoptar un enfoque más proactivo de la estrategia de inversión que debe ser cuantificable y al mismo tiempo contribuir a la generación de unos resultados mejores o adicionales a los que se habrían obtenido de otro modo. De ahí la idea de «inversión de impacto». La expresión del momento está conscientemente impregnada de un sentido deliberado de propósito.
Este concepto se adapta perfectamente al enfoque que de forma general hace ASI con respecto a la inversión inmobiliaria. Todas las propiedades que poseemos y gestionamos en todo el mundo proporcionan espacios que resultan útiles a las comunidades locales. Sin embargo, somos plenamente conscientes de que los edificios son simplemente uno de los elementos que ayudan a la creación de dichas comunidades.
Como gestores, la rentabilidad también es clave. Según la última Encuesta Anual de la Red Mundial de Inversión de Impacto, el volumen de este mercado se ha duplicado a nivel mundial, pasando de 114.000 millones de dólares en 2017 a 228.000 millones de dólares en 2018. Esto implica que los gestores de activos probablemente buscarán crear nuevos productos de inversión para satisfacer esa creciente demanda.
Retos
En un reciente estudio titulado Challenging Perceptions, ASI exploró el vínculo entre la integración de los criterios ESG y la rentabilidad financiera en el sector inmobiliario. Los resultados indicaron que una buena integración de factores ESG producía, al menos, rentabilidad y que también podría lograrse un beneficio ambiental y social positivo.
De hecho, existe un consenso generalizado entre los inversores en el sector inmobiliario y los gestores de activos de que hay una conexión positiva entre los riesgos y las oportunidades de los factores ESG. Sin embargo, la pregunta ahora es dónde termina una buena integración de ESG y dónde comienza su impacto y ¿cómo se puede evitar el riesgo de un «desvanecimiento del impacto»?
La herramienta ‘ESG momentum’ de ASI identifica la posición en la que se sitúan en materia de ESG tanto un determinado fondo inmobiliario como los edificios que se encuentran en su cartera frente a la visión de la firma con respecto a los mayores catalizadores globales para el cambio. Esto proporciona un punto de referencia útil para trazar la evolución y el momentum de un fondo en la creación de soluciones frente al cambio climático, las desigualdades sociales y la producción y el consumo no sostenibles.
La herramienta facilita la creación de un beneficio social o ambiental cuando dicho beneficio está alineado con la estrategia de inversión de un fondo específico, con el apetito de los clientes de ese fondo y con las necesidades de un mercado o comunidad local.
Desde el punto de vista de ASI, este proceso es el punto de partida para asegurar que los principios de la inversión de impacto se conviertan en una norma en todos nuestros fondos inmobiliarios. De hecho, esperamos que en un futuro no muy lejano los temas que hoy se consideran de ‘impacto’ vayan aumentando su relevancia.
Esto no significa que no haya espacio para un fondo de impacto directo, ni mucho menos. Estamos tratando activamente de desarrollar un fondo de valor añadido, que busque abordar objetivos específicos de desarrollo sostenible, utilizando la herramienta ‘ESG momentum’ para medir el impacto de la estrategia.
Por el momento, en lo que respecta a la inversión inmobiliaria indirecta, la capacidad de asignar capital a vehículos relativamente especializados que pueden tener una misión o un propósito específico es una manera eficaz de acceder a oportunidades de impacto. Ejemplos de estos tipos de vehículos de inversión podrían incluir la provisión de viviendas asequibles, con accesibilidad para usuarios de sillas de ruedas, o la utilización de materiales de construcción reutilizados o alternativos.
Claramente, el impacto positivo no ocurre por accidente. Es el resultado de una inversión intencional que aborda una cuestión ambiental o social específica.
Pensando en el futuro
La inversión de impacto, en su formato actual, seguirá evolucionando y cambiando, y el compromiso auténtico desempeñará un papel clave. Por ejemplo, en lugar de limitarse a ofrecer fondos de impacto o estrategias de ESG a los clientes, los gestores de activos que realmente crean en los principios de la inversión de impacto tendrán que asegurarse de que sus propias operaciones cumplen las normas que esperan de sus inversiones.
Esta será siempre la prueba de fuego para aquellos cuyas creencias sean tan fuertes que puedan contribuir a la innovación y permitir el avance de las cosas. La otra opción es sencillamente seguir al mercado y marcar casillas. Sin embargo, en el futuro, la historia y el éxito comercial podrían juzgar los méritos de ese enfoque con bastante dureza.
Tribuna de Dan Grandage, director de ESG, sector inmobiliario, en Aberdeen Standard Investments
Por Funds Society, Madrid