La inversión inmobiliaria está en auge en España. Tanto por la reciente creación de la figura de las socimis como por el atractivo del binomio rentabilidad/riesgo en comparación con otras inversiones. Uno de los nichos del mercado inmobiliaria es el segmento de residencias para jóvenes, tanto estudiantes como profesionales.
Hay varios factores que explican el interés en este nicho. Las grandes ciudades atraen cada vez más a los jóvenes. El número de estudiantes universitarios, sobre todo internacionales va en aumento. Además, muchos jóvenes profesionales tienden cada vez más a compartir la vivienda no solo por razones económicas. Para atender esta demanda, existen hostales, residencias universitarias, viviendas compartidas gestionadas por empresas profesionales y pisos en alquiler destinados a tal fin, de inversores particulares.
Aunque es un mercado con muchas diferencias locales, encontramos en los segmentos de residencias universitarias y viviendas compartidas las siguientes características comunes:
En primer lugar, y de forma sorprendente para muchos inversores, la desocupación es normalmente muy baja. En mercados donde existen estadísticas fiables, la desocupación es menor que el 2%.
En segundo lugar, la morosidad en este tipo de ocupaciones es muy reducida.
En tercer lugar, la rentabilidad de este activo es mayor que la de viviendas individuales u oficinas.
Con estas características, uno puede preguntarse por qué no hay empresas o fondos que se dedican a la gestión de residencias universitarias y/o al alquiler de viviendas compartidas. Existen algunas compañías cotizadas y fondos que se dedican a residencias universitarias, principalmente en los Estados Unidos y el Reino Unido.
Hay aún menos oportunidades de inversión en empresas dedicadas a la vivienda compartida. La razón principal es que es una actividad que demanda numerosa mano de obra.
La gestión de inquilinos en diferentes ubicaciones, sobre todo si son jóvenes, requiere una amplia supervisión, no solamente por la gestión del alquiler, ya que normalmente existen mecanismos que reducen los problemas de pago al mínimo, sino por el mayor número de incidencias de carácter doméstico que genera esta práctica. También es más laborioso comprar, reformar y vender viviendas sueltas, que edificios. En consecuencia los gastos de gestión suelen ser superiores.
Los jóvenes, tanto universitarios como profesionales, prefieren generalmente vivir cerca o dentro del centro, donde hay menos hostales o residencias. Los pisos de inversores individuales suelen estar peor gestionados. Por tanto, hay una demanda creciente para viviendas compartidas gestionadas profesionalmente.
En Orienta Capital, este nicho de mercado nos gusta, porque combina un riesgo limitado con una rentabilidad atractiva. Sin embargo, como hemos comentado, no es un mercado de fácil acceso para el inversor particular.
En los Estados Unidos y Reino Unido, existen varias empresas cotizadas y sobre todo fondos que se dedican a residencias para jóvenes, pero son menos interesantes para el inversor español por el riesgo de divisa.
En la zona euro, hay pocas posibilidades de inversión. Conocemos solamente la existencia de una empresa cotizada en la zona euro, la belga Xior. Existen pocos, fondos que se dediquen a residencias y menos aún dedicados a viviendas compartidas.
La salida de estos fondos es normalmente la venta de la actividad o de su cartera de viviendas o residencias a uno o varios inversores institucionales, que buscan una rentabilidad relativamente segura.
Las viviendas compartidas tienen una cierta ventaja, porque es un mercado que también como alternativa de salida, se ve beneficiado de una subida de los precios de la vivienda.
Recientemente hemos realizado para algunos inversores una inversión en un fondo de viviendas compartidas en Ámsterdam y estamos explorando algunas alternativas en otros países.
Columna de Gys Ekker, socio de Orienta Capital
