Invertir en el sector inmobiliario puede ir mucho más allá de comprar una vivienda para alquilarla o disponer de una segunda residencia en la playa y explotarla a través de Airbnb. De hecho, las principales ventajas de hacerlo a través de un fondo que invierta en REITs (Real Estate Investment Trust) son su mayor diversificación, el cobro de rentas periódicas y la liquidez. Los REITs nacieron en EE.UU. en 1960 con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran acccesibles también a los pequeños inversores. Se trata de sociedades de inversión en el sector inmobiliario que cotizan en bolsa, que obtienen ingresos regulares (a través, por ejemplo, del cobro de alquileres) que llegan a los accionistas en forma de dividendos. En España su equivalente son las socimis (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario).
Como sucede con casi cualquier activo, hay dos maneras de invertir en REITs o socimis. Podemos adquirir acciones directamente en bolsa o hacerlo a través de un fondo de inversión o un ETF, una opción que nos permite posicionarnos en distintas zonas geográficas aprovechando los diferentes ciclos económicos y del propio sector. «Es un activo que no se concentra únicamente en oficinas o residencial. Es mucho más amplio e incluye desde residencias de estudiantes o de personas mayores a hoteles o centros logísticos y de almacenamiento», explicó Gillian Tiltman, gestora y vicepresidenta senior de Neuberger Berman, durante un encuentro privado patrocinado por la firma.
Neuberger Berman dispone de dos estrategias en inmobiliario cotizado tanto en EE.UU. como a nivel global que son, destaca Javier Nuñez, responsable de la gestora en España y Portugal, muy interesantes para los inversores europeos. «En este entorno en el que estamos buscando nuevas ideas que aporten rentabilidad, los REITs se están comportando muy bien». En concreto, el US Real Estate Securities Fund acumula un retorno en el año del 18%, mientras que el Global Real Estate Securities Fund se anota una rentabilidad del 20%. “Al inversor europeo le puede interesar más la estrategia global, puesto que le permite aprovechar los ciclos económicos de las distintas regiones y participar del crecimiento del sector a nivel global”, señala Tiltman.
Desde 1997, los mercados mundiales de valores inmobiliarios se han más que triplicado en tamaño hasta alcanzar un volumen de 1,7 billones de dólares, si bien más de la mitad se concentra todavía en territorio estadounidense, un 27% en la región de Asia-Pacífico y solo un 12% en Europa continental. Desde un punto de vista geográfico, “se trata de una inversión local y el ciclo es diferente en cada ciudad”, explica Tiltman.
El crecimiento en el tamaño ha venido acompañado de una mayor diversificación y, a día de hoy, invirtiendo en REITs también podemos participar de los avances tecnológicos y en la evolución, por ejemplo, del comercio online. Como apunta esta experta, “el comercio online necesita centros logísticos y de almacenamiento para poder funcionar y esto también es sector inmobiliario. Invertimos en compañías que dan respuesta a cómo las personas utilizan el sector inmobiliario hoy, que es cada vez de forma diferente”. Otros ejemplos son los hoteles, cuyos precios varían diariamente en función de la demanda o el mercado de alquiler en ciudades como Berlín, donde el 75% está en manos de estas compañías.
Otro de los atractivos, a su juicio, es la baja correlación de estos activos con la renta fija. “A corto plazo es una inversión en renta variable y a largo plazo es una inversión inmobiliaria”, destaca.
Stock picking, clave para identificar las mejores oportunidades
En su proceso de inversión, Neuberger Berman admite que para invertir en REITs es necesario realizar un stock picking que permita identificar aquellas compañías con un mejor ratio PEG (precio/beneficio a crecimiento) que relaciona el valor de mercado, los beneficios por acción y el crecimiento futuro esperado de la compañía; el NAV (Net Asset Value) o la valoración de sus activos inmobiliarios una vez descontada la deuda y la rentabilidad por dividendo.
Las opiniones de los expertos
En este encuentro sobre la inversión en inmobiliario cotizado se han reunido expertos que han debatido sobre otras ventajas e inconvenientes que conlleva este tipo de inversión. Marta Díaz Bajo, directora de análisis de fondos de ATL Capital, cree que el principal handicap de la inversión en inmobiliario cotizado para el inversor español es la necesidad de acertar con el “timing”. “La mejor recomendación que les podemos ofrecer es dosificar la inversión y no entrar de golpe. De esta forma, si no acertamos con el timing, el cliente no sale huyendo a la primera corrección”, afirma.
La gestión de la volatilidad es, de hecho, el principal reto para el inversor en esta clase de activos, según los expertos. En este sentido, Juan Moreno, analista financiero de Bankinter, cree que “es lo que da más miedo al inversor y estos activos tienen la capacidad de amortiguarla”.
En opinión de Jorge González, analista de inversiones de Tressis SV, la fiscalidad figura entre las ventajas de invertir en inmobiliario cotizado frente a hacerlo directamente en inmuebles. “En el caso de rentas altas va a tributar menos que en la tributación individual de la venta de un piso”, argumenta.
Beltrán Palazuelo, analista-gestor de renta variable de Santalucía AM, afirma que desde su firma analizan las socimis como “activos reales que constituyen una inversión a largo plazo”.
Para Toni Conde, responsable de gestión de activos de Renta 4 Banco, “en un entorno de bajos tipos y potenciales bajadas adicionales, tener unos ingresos recurrentes es muy interesante para los inversores”.
De hecho, Mar Barrero, directora del departamento de análisis de Arquia Profim Banca Privada, destaca que “cada vez los inversores piden invertir más en socimis buscando, precisamente, el dividendo”.
