A pesar de la incertidumbre sobre las perspectivas económicas globales, la inversión inmobiliaria hizo caso omiso y siguió al alza durante los tres primeros trimestres de 2015. En términos geográficos, los mercados europeos siguen siendo muy activos porque la inversión inmobiliaria todavía ofrece rendimientos relativamente atractivos y una posibilidad, cada vez mayor, de crecimiento de alquileres, por lo menos en las principales ciudades. Así lo cree Barbara Knoflach, directora global de Inversión en BNP Paribas Real Estate.
En general, se prevé un buen comportamiento para todos los sectores inmobiliarios durante 2016. Las previsiones de BNP Paribas muestran pequeñas diferencias en las rentabilidades esperadas. El sector de oficinas tendrá un buen comportamiento como consecuencia de la bajada de las tasas de desocupación y el renovado crecimiento de los ingresos, aunque esto variará según el mercado. Asimismo, y debido a sus relativamente mayores rentabilidades, el sector de logística seguirá dependiendo de las continuadas revaloraciones. Por último, se prevé que el comportamiento del sector retail dependerá del formato, las mejores calles y los centros comerciales dominantes superarán a los más pequeños y menos atractivos. Los centros comerciales con más éxito también desplegarán una estrategia de defensa, como resultado del continuado desvío de las ventas hacia Internet.
La competencia y los precios agresivos del producto en las principales clases de activos, tendrán como consecuencia un aumento en el interés en estrategias de nicho, especialmente las que están relacionadas con los sectores residencial (incluidas las residencias para ancianos y el alojamiento estudiantil) y hotelero. Los desarrollos urbanísticos en curso y el envejecimiento de la población conforman los motores, a largo plazo, que apoyarán al sector residencial en general. Sin embargo, la regulación de este sector es más estricta y sólo unos pocos países son susceptibles a la inversión. Por tanto, resulta más complicado generar la rentabilidad necesaria. Como consecuencia, todavía se espera que la actividad se centre en los principales sectores comerciales. A nivel europeo, el impacto de la oleada de refugiados será pequeño. Sin embargo, se notará un incremento en la demanda para el producto residencial en los principales países receptores, como Alemania y los países escandinavos.
El interés en los tres principales países, Reino Unido, Alemania y Francia representa un fenómeno que persistirá. No obstante, existe la percepción de bajo riesgo en los países no principales y esto reforzará la tendencia hacia vehículos específicos, no sólo en países como España e Italia, sino también en territorios más pequeños como Portugal.
Mientras tanto, los fondos de deuda siguen siendo populares. Una nueva legislación europea que requiera mayores reservas de capital por parte de las entidades crediticias y las aseguradoras, afectará al coste del capital y tendrá un impacto sobre su disposición a conceder préstamos. Todavía se espera un gran volumen de refinanciación en Europa y esto seguirá creando oportunidades para prestamistas alternativos, aunque con niveles de riesgo más elevados.
La sostenibilidad ha evolucionado durante los últimos años para convertirse en un elemento de cada vez mayor importancia, en las decisiones de inversión. Los datos de EE.UU. muestran que la participación de inversión “ecológica” en las oficinas de Estados Unidos ha pasado del 5% en 2005 a más del 40% en 2015. En la actualidad, se nota la misma tendencia en otros sectores y zonas geográficas, como Europa, donde la demanda de sostenibilidad por parte de los inquilinos aumenta por varios motivos, debidos a la rentabilidad y a la gestión de riesgos. Aunque los beneficios generales de la sostenibilidad resultan difíciles de averiguar, los responsables políticos siguen ese camino con decisión. Como consecuencia, se espera un aumento en el número de fondos que incorporen características relacionadas con la sostenibilidad.
Por último, la elección de una estratégica específica de inversión depende de la propensión al riesgo del inversor. Dentro del contexto monetario actual, se espera que los fondos europeos se enfoquen en activos de alta calidad y un posicionamiento core/core+ mientras mantienen un apalancamiento moderado. Estas estrategias pueden producir rentabilidades decentes, aunque menores que las del pasado, mientras limitan los riesgos en cuestión de la conservación del capital. Aunque muchos inversores anglosajones tomarán riesgos adicionales y darán prioridad a alguna estrategia de valor añadido en el 2016, las decisiones de inversión serán examinadas con mucho detalle.
La importancia del sector inmobiliario aumentará
La proporción de activos inmobiliarios dentro del total de activos bajo gestión aumenta con el paso del tiempo. El volumen de capital que fluye hacia los activos inmobiliarios a nivel global ha aumentado, con un CAGR de alrededor de 13% anual entre 2012 y 2014. El total de activos inmobiliarios bajo gestión, a nivel mundial, estaba estimado en 2,5 billones de dólares en el 2014, el equivalente a 1,9 billones de euros. Las asignaciones actuales a los activos inmobiliarios están por debajo del objetivo en todos los territorios y, por tanto, se prevé un aumento. Algunas tendencias comunes están detrás del aumento de la popularidad del sector inmobiliario (y particularmente, sus características en cuestión de ingresos) con los inversores. Específicamente, la demanda para los activos inmobiliarios vendrá principalmente de los siguientes canales: a) el aumento de personas de patrimonio elevado; b) la apariencia de nuevos fondos soberanos y la expansión de los ya existentes c) el aumento de sistemas de aportaciones definidas. Desde BNP Paribas esperan que el total de activos inmobiliarios bajo gestión aumente entre un 0,7 y 1,4 billones de euros, durante los próximos cinco años. Aunque Asia será testigo del mayor crecimiento, es importante destacar que la mayor proporción de activos bajo gestión permanecerá en los mercados establecidos de Europa y América del Norte.
La industria de los fondos todavía está en proceso de evolución
El mercado inmobiliario susceptible de inversión en Europa, se estima en más de 7 billones de euros. La proporción de inmuebles de propiedad directa en Europa oscila en torno al 84%, en comparación con el 75% en América del Norte. El 16% restante es de propiedad indirecta, en vehículos cotizados o no, mientras que la proporción equivalente en América del Norte se sitúa en el 25%. Como consecuencia, en BNP Paribas creen que la industria de los fondos está muy lejos de estar saturada y aún queda recorrido de crecimiento.
El tamaño del mercado inmobiliario aumentará, como resultado de una subida de la industria de activos bajo gestión en general y el crecimiento de las asignaciones a esta clase de activos. Mientras que los inversores más grandes seguirán prefiriendo la inversión directa, las JVs y las transacciones por parte de pactos de sindicación (club deals), el grupo muy grande de inversores medianos y pequeños optarán por los fondos inmobiliarios no cotizados o cuentas de gestión independiente. Aumentará el deseo de estos inversores de explorar distintos territorios y sectores y crear diversificación. Vehículos como los fondos no cotizados, son capaces de proporcionar estos servicios, al tiempo que proporcionan la capacidad de ejecutar transacciones y ofrecer una gestión fiscal eficiente.
Sin embargo, con una competencia cada vez más dura para la financiación y el producto de inversión, será todavía más importante tener las habilidades correctas en lugar de depender únicamente de las condiciones subyacentes de la economía o el mercado. Estas habilidades se reflejarán en la capacidad del gestor para lanzar fondos y conseguir la rentabilidad para los inversores.
Los datos de INREV muestran que los mejores gestores de la industria controlan una proporción de activos bajo gestión mayor de la esperada. Concretamente, los 5 mejores actores en Europa gestionan el 25% del total de activos bajo gestión, mientras que los porcentajes para los mejores 10 y 20 se sitúan en el 43% y 65%, respectivamente. Más importante todavía, el volumen medio de los mayores gestores ha aumentado con el paso del tiempo. Esto se refleja en la tendencia hacia la actividad M&A durante los últimos años, una tendencia que se espera que siga durante el 2016. Existe una serie de motivos para esta actividad, que incluyen a) el deseo de adquirir conocimientos operativos del sector y/o un enfoque geográfico nuevo, b) adquirir una reducción de escala/costes (incluido el costo de la deuda) y c) construir un equipo local en el terreno para apoyar la gestión de activos. Las plataformas capaces de ofrecer servicios múltiples, una cobertura mayor en cuestiones geográficas o de sector y que, en definitiva, ofrezcan el buen rendimiento por honorarios razonables, serán recompensadas por los inversores. Cada vez hay más presión sobre los honorarios, lo cual posiblemente impulsará a las fusiones. Otra posible consecuencia para los gestores consiste en un aumento del tamaño medio de los fondos.
Por otra parte, el aumento en la variedad de los fondos y la entrada continua de nuevos actores en el mercado, están provocando una diversificación mucho mayor en el sector.
El problema del control de costes está parcialmente relacionado con el crecimiento de la demanda de mayor transparencia sobre la actividad inversora y los productos por parte de los inversores. Al mismo tiempo, el mayor escrutinio por parte de los responsables políticos y los reguladores y el mayor enfoque en la gestión de riesgos, también tendrán un impacto sobre los costes de gestión. Aunque a largo plazo aportará claridad a la industria, es probable que genere mayor incertidumbre a corto plazo.
Una buena perspectiva para el sector inmobiliario
En resumen, la perspectiva para el sector inmobiliario durante el próximo año es favorable en términos generales. En términos históricos, las fuertes correcciones del mercado siempre han sido auguradas por fundamentos económicos en rápido deterioro y mucho desarrollo oportunista. Por el momento, no hay pruebas de esos factores. La única advertencia sería la exposición al entorno de un tipo de interés más “normal”. Sin embargo, a corto plazo el cielo está despejado, principalmente como resultado de la diferencia entre las rentabilidades de los activos inmobiliarios y los bonos, aunque es imprescindible que los inversores mantengan una actitud sensata hacia la suscripción de riesgos.
No obstante, en el futuro serán claves para seguir generando ingresos ajustados al riesgo, una menor dependencia sobre la compresión de rentabilidades y más atención a la gestión de activos. A fin de cuentas, el gestor de activos capaz de proporcionar una estrategia clara, transparencia, un conocimiento profundo de los mercados y los sectores y alinear los intereses de todas las partes, será el que gane la confianza de los inversores.
Por Funds Society, Madrid