El volumen de inversión en hoteles existentes o edificios para su futura reconversión a hotel ha alcanzado los 2.650 millones de euros al cierre de 2015, lo cual supone un incremento del 124% respecto a 2014, cuando se sumaron 1.180 millones, según el último informe realizado por la JLL Hotels & Hospitality Group. Esta cifra supone, además, un nuevo máximo histórico, que supera en un 66% el anterior récord de inversión que se alcanzó en el año 2006, que fue de 1.600 millones. Asimismo, este dato posiciona a España como el tercer país europeo con mayor volumen de inversión hotelera tras Reino Unido y Alemania.
De cara a 2016, Luis Arsuaga, director de JLL Hostels & Hospitality para España y Portugal, espera que “se mantengan las tendencias de inversión ya presentes en 2015 como la venta de carteras o el fundamental papel inversor que han desempeñado las socimis, posiblemente tomando posiciones en el mercado nuevas socimis hoteleras de menor tamaño”, y asegura que “si los pronósticos se cumplen, estaríamos hablando de un 2016 que podría rondar las cifras alcanzadas en el pasado 2015”.
Destino de las inversiones
La inversión en 2015 se ha inclinado hacia los destinos vacacionales, que han representado un 54% del total (frente al 46% de 2014 y al 22% de 2013), seguidos de los destinos urbanos (44%) y de tipo rural (2%). Entre comunidades, la que más inversión ha recibido son las Islas Canarias, con casi un 30% del total de la inversión de España.
Madrid pasa a ser el segundo mercado por volumen de inversión hotelera, situándose en el primer puesto de los municipios españoles. Se han vendido en la capital 19 edificios entre hoteles e inmuebles destinados a uso hotelero, por un importe total de 623,5 millones de euros, el 24% de la inversión total. Sobresale la venta del Hotel Ritz (operación asesorada por JLL) y del Hotel Sheraton Madrid Mirasierra.
Otro mercado que debería calificarse de sobresaliente, en lo que respecta a inversión hotelera, es Baleares, que se sitúa por delante de la ciudad condal en términos de inversión. En total se han realizado en las Islas Baleares adquisiciones por un importe superior a los 445 millones de euros, lo que supone un 16,8% de la inversión total en España.
En Barcelona, que se sitúa en cuarta posición como destino de inversión, las transacciones hoteleras han llegado a los 340 millones de euros lo que representa más del 14% de la inversión total, una cifra significativa teniendo en cuenta la actual moratoria impuesta por el ayuntamiento de la ciudad que restringe los potenciales cambios de uso de edificios a hotel y la situación política de Cataluña. En un segundo plano, pero también recogiendo elevadas cifras de inversión y posicionándose como destino de sol y playa de referencia, se encuentran Málaga y la Costa del Sol.
Activos trofeo y traspasos de carteras como principales transacciones
Entre las transacciones más sonadas destacan las ventas de los llamados “activos trofeo”, es decir, inmuebles emblemáticos, ubicados en el centro de las grandes ciudades o destinos vacacionales de lujo y, normalmente, de la máxima categoría, cuyas rentabilidades iniciales suelen ser, además, inferiores a las del resto de inversiones hoteleras.
En 2015, además de la ya mencionada venta del Hotel Ritz (uno de los principales activos trofeo de España), podrían considerarse ventas de activos trofeo la del Hilton Barcelona, la del Sheraton Madrid Mirasierra, la del Eurostars Madrid Tower (dentro de la cartera de Testa) y la del Rey Don Jaime de Valencia.
Además de estos “activos trofeo”, también han destacado durante este año los traspasos de carteras de hoteles: de los 143 hoteles que han sufrido un cambio de propietario, 78 estaban incluidos en las 16 carteras hoteleras que se han vendido. Además de la adquisición de grandes carteras, como la de Testa, Meliá o Barceló, se han visto a lo largo de 2015 diferentes transacciones de pequeñas carteras hoteleras.
Origen de las inversiones
El origen de estas inversiones corresponde en un 74%, a inversores residentes en España, lo que supone un aumento del 16% respecto al año anterior. Dentro de estos inversores destacan las socimis, más teniendo en cuenta que sólo entre las dos principales (Hispania Activos Inmobiliarios y Merlin Properties) han invertido un total de 964 millones de euros, un 36% del volumen total.
En cuanto a la tipología de los inversores, entre el capital nacional y el procedente del extranjero, los fondos de inversión han sido el perfil de inversor más activo, representando casi el 54% del total de la inversión en España, mientras que en 2014 sólo representaban algo más del 30%. Por detrás, se sitúan las cadenas hoteleras, con el 24% del total, y los inversores privados y family offices, que han supuesto un 13% de la inversión, cuando un año antes sólo representaron el 4% de la inversión.
La inversión proveniente del extranjero, a pesar de suponer solo un 26% del total, ha tenido un importante peso durante 2015, especialmente la llevada a cabo por cadenas hoteleras internacionales, que representa un 10% del total y entre las que destaca la entrada de la cadena hongkonesa Mandarín Oriental y de la familia saudí Olayan, que juntas han afrontado la compra del emblemático Hotel Ritz de Madrid por 130 millones de euros. Entre los inversores extranjeros que ya estaban presentes en España pero que han ampliado su inversión durante 2015 sobresalen el grupo chileno Empresas Phoenix y la cadena francesa Accor Hoteles. Por países el inversor francés ha sido el más activo con un 5% del total de la inversión; el segundo ha sido el alemán con un 4% y el tercero el hongkonés con un 3%.
Por Fórmate a Fondo
Por Funds Society, Madrid