La inversión en locales comerciales ha alcanzado la cifra de 920 millones de euros en lo que llevamos de 2015, lo cual supone duplicar prácticamente el volumen logrado al cierre de 2014, cuando se sumaron 452 millones de inversión en este tipo de activos, según el último Informe de High Street presentado por la consultora inmobiliaria internacional JLL.
Estos 920 millones suponen un 23% de toda la inversión retail hasta la fecha, que alcanza los 2.669 millones de euros. Se espera que cierre el año por encima de los 3.000 millones.
Estas cifras son reflejo del gran interés que España despierta para los operadores internacionales y que consolida la tendencia de recuperación del mercado que ya se vio en 2014. De hecho, a lo largo de este año se han transaccionado un total de 400 inmuebles comerciales, entre los que ha destacado Gran Vía 32, antigua sede de Prisa. Hoy el edificio está convertido, casi en su totalidad, en una superficie retail que alberga como inquilinos a la tienda más grande de Primark en nuestro país, así como a H&M, Mango y Lefties, devolviendo el esplendor al edificio y revitalizando el área como una de las principales arterias comerciales de Madrid.
Asimismo, otras operaciones importantes del mercado de 2015 han sido la venta de la denominada Cartera Amarilla, con 381 sucursales del Banco Santander, por parte de la Socimi Uro Property Holding a Axa Real Estate, por un total de 308 millones de euros, así como la venta del local de más de 2.600 m2 de Sfera en Preciados 4 a IVG Immobilien AG por 70 millones, y el edificio de Puerta del Sol 9 por 30 millones.
Interés más allá de Madrid y Barcelona
Cabe destacar que, si bien Madrid y Barcelona siguen siendo la principal puerta de entrada de aquellos operadores internacionales sin presencia de tiendas físicas en España, la compresión de yields que están experimentando ambas ciudades –las rentabilidades están en torno al 4%-, está provocando que muchos inversores se muestren interesados en otras ubicaciones donde el retorno de su inversión sea más elevado. Un ejemplo serían la compra del local de Zara en Cádiz por más de 9 millones de euros.
En cuanto a la nacionalidad de los inversores, España sigue siendo un trimestre más el país de origen con mayor inversión en el sector retail, con un 40% del total de la inversión, si bien hay que precisar que esto se debe al papel ejercido por las socimis, que aunque son contabilizadas como inversor nacional, en la mayoría de los casos su accionariado principal es de origen extranjero.
Detrás de España se sitúan EE.UU., con un 20% del total, y Alemania, con un 8%, mientras que el 32% restante se encuentra muy repartido entre diversos países como Francia, Brasil, Israel, México y Reino Unido.
Asimismo, en lo referente a la tipología del inversor, los principales protagonistas del mercado High Street han sido los family offices nacionales, así como fondos institucionales y privados internacionales.
Estrategias de entrada
Por regla general, los grandes operadores suelen entrar de forma directa en España, con amplios locales y en ubicaciones de prestigio, como muestra de su confianza en el mercado nacional, mientras que otras firmas optan por el modelo de franquicia, ya que la inversión y el riesgo son menores, y les permite testar el mercado un tiempo prudencial – entre 3 y 5 años – antes de decidirse por dicha ubicación. Existen, además, operadores internacionales que han desarrollado una tienda online para el público español como paso previo a la apertura de una tienda física.
En el caso de grandes operadores, tanto nacionales como internacionales ya presentes en España, la tendencia sigue siendo la apuesta por grandes tiendas insignia, las llamadas flagships, como el mejor escaparate para el consumidor.
Otra tendencia del mercado de High Street es la oferta de nuevos servicios dentro de las tiendas, como por ejemplo el llamado click & collect, como se conoce a la recogida en tienda del producto adquirido por compra online, y que, entre otras ventajas, permite al comprador consultar desde la tienda online la disponibilidad de los artículos de interés.
Últimas aperturas
Entre los últimos operadores que han abierto en Madrid destacan Versace (Serrano 16), Swarovski (Serrano 44), Aristocrazy (Gran Vía 26) y Foot Locker (Preciados 6), mientras que en Barcelona han inaugurado local Kiko Make Up Milano (Portal de L’Angel 16), Cortefiel (Portal de L’Angel 38), con casi 1.400 m2, así como Adidas (Paseo de Gracia 3) y Rabat (Paseo de Gracia 94), con casi 2.000 m2.
Mención aparte merece la inauguración de Primark en Gran Vía 32, tanto por tamaño como por repercusión social. De hecho, con 12.400 m2 distribuidos en cinco plantas, se trata de la tienda más grande de la firma en España y la segunda mayor del mundo, sólo por detrás de la de Manchester.
Respecto a las futuras operaciones, en Barcelona destaca la próxima apertura en 2016 de la flagship de H&M en paseo de Gracia 11, que ocupará cerca de 5.000 m2; Uniqlo, que abrirá su primera tienda en España de unos 3.000 m2; y Mango, que abrirá una tienda de 2.400 m2 en Rambla de Catalunya 132. En el caso de Madrid, en los próximos meses se espera que operadores como Adidas (Gran Vía 21), Tous (Gran Vía 38), Parfois (Gran Vía 42) y Pandora (Preciados 24) inauguren locales comerciales.
Respecto a precios, Portal de L’Angel sigue siendo la calle comercial más cara de España, con una renta de 250 €/m2/mes, seguida de Preciados, que con un incremento del 6,1% en sus rentas alcanza los 245/m2/mes continúa siendo la más cara de Madrid. Le siguen Serrano, con un incremento del 8,7% y 230 €/m2/mes, y Gran Vía (un 2,2% más y 225 €/m2/mes).
Por Alicia Miguel Serrano
Por Funds Society, Madrid