La evolución de los mercados financieros ha estado marcada por hitos que redefinen la forma en que se invierte. La aparición de los fondos cotizados (ETF), la digitalización de las acciones o la desmaterialización de los bonos son ejemplos de innovaciones que, en su momento, generaron escepticismo, pero terminaron consolidándose. Hoy, la tokenización de activos financieros representa un cambio de magnitud similar, con un impacto potencial profundo en la inversión inmobiliaria.
La tokenización consiste en representar digitalmente la propiedad sobre un activo mediante la emisión de tokens en una red blockchain. En el ámbito inmobiliario, por las circunstancias jurídicas y regulatorias, no se trata de fragmentar directamente los activos físicos, sino de tokenizar instrumentos financieros (por ejemplo, una acción, un bono o un fondo) que representen propiedad y derechos económicos sobre ellos. La representación digital de los instrumentos financieros permite mejorar la eficiencia en la distribución, aumentar la liquidez y reducir los costes operativos.
El sector financiero ya ha comenzado a adoptar esta transformación. Grandes bancos de inversión, gestoras de activos y otros operadores están explorando modelos que integren la tokenización en sus estrategias. La regulación también está avanzando, con iniciativas como el Régimen Piloto de la UE y la creación de infraestructuras de mercado especializadas en activos digitales.
La inversión inmobiliaria ante su mayor transformación
Históricamente, la inversión en real estate ha sido un pilar en la asignación de carteras institucionales, ofreciendo estabilidad y una descorrelación con los mercados líquidos tradicionales. Sin embargo, también ha presentado barreras significativas, como su alta iliquidez, ya que la compraventa de activos inmobiliarios es un proceso complejo, con tiempos de liquidación prolongados y costes elevados. Además, la accesibilidad es limitada, pues requiere tickets de inversión elevados, restringiendo la participación a inversores con capacidad de comprometer capital a largo plazo. Por otro lado, las estructuras de financiación resultan ineficientes, dado que la captación de capital por parte de promotores y gestores inmobiliarios depende de procesos burocráticos y vehículos tradicionales con rigideces estructurales.
La tokenización aborda estos desafíos permitiendo la emisión de activos digitales en mercados primarios y su posterior negociación en mercados secundarios especializados. De esta manera, se facilita la entrada de nuevos inversores y se optimiza la gestión de carteras inmobiliarias con una asignación más granular.
Un ecosistema en desarrollo
Uno de los aspectos clave para la consolidación de la tokenización es el desarrollo de un marco regulatorio claro. En Europa, el Régimen Piloto de la UE permite la negociación y liquidación de valores digitales en infraestructuras DLT reguladas, abriendo el camino para la creación de mercados secundarios de activos tokenizados. En España, la CNMV ha aprobado el funcionamiento de plataformas dentro del sandbox financiero, permitiendo la emisión y negociación de security tokens bajo supervisión.
A nivel global, entidades como el Banco de Pagos Internacionales (BIS) y el Foro de Estabilidad Financiera (FSB) analizan los impactos de la tokenización en la estabilidad del sistema financiero. La interoperabilidad entre infraestructuras tradicionales y plataformas blockchain es un reto clave, en el que se estudian modelos de liquidación Delivery vs. Payment (DvP) en redes descentralizadas.
Más allá de la liquidez: el impacto real en la inversión inmobiliaria
Si bien la mejora en liquidez y accesibilidad es uno de los beneficios más evidentes, la tokenización introduce cambios estructurales en la inversión inmobiliaria. En primer lugar, permite una mayor eficiencia operativa y reducción de costes, ya que la automatización mediante contratos inteligentes facilita la ejecución de procesos como la liquidación, distribución de dividendos y cumplimiento normativo de forma programable, disminuyendo la necesidad de intermediarios y reduciendo los costes administrativos.
Además, aporta transparencia y auditoría en tiempo real, dado que la tecnología blockchain proporciona un registro inmutable de las transacciones, lo que minimiza el riesgo de fraude, errores administrativos y problemas de titularidad. También ofrece una diversificación avanzada para los inversores, quienes, en lugar de comprometer capital en un único activo, pueden distribuir su cartera en distintos tokens representativos de instrumentos financieros vinculados a diversos vehículos inmobiliarios, ajustando así su perfil de riesgo.
Por último, abre la puerta a nuevos modelos de negocio, permitiendo la participación en los ingresos derivados de alquileres y plusvalías de activos inmobiliarios a través de acciones o bonos. Esto no solo facilita una exposición más segura a la inversión inmobiliaria, sino que también permite a los promotores captar financiación de manera más eficiente y a los inversores acceder a oportunidades antes reservadas a clientes más exclusivos.
Hacia un nuevo estándar de inversión
A pesar del escepticismo inicial, la tokenización está avanzando hacia una adopción institucional. Actores como JP Morgan, BlackRock y gestoras europeas han comenzado a desarrollar productos y estrategias basadas en activos digitales. Al mismo tiempo plataformas de inversión alternativa están explorando modelos de distribución tokenizada para captar capital de forma más eficiente.
El mundo tradicional aún asocia la tokenización con las criptomonedas y la volatilidad. Sin embargo, es fundamental diferenciar los tokens inmobiliarios de los criptoactivos especulativos. No son divisas digitales, sino representaciones de instrumentos financieros respaldados por activos reales, registrados en blockchain y sujetos a regulación. Con normativas en constante evolución y estructuras legales cada vez más sólidas, la tokenización se perfila como una herramienta eficiente y segura para modernizar el sector.
El cambio puede parecer radical, pero no es distinto a lo que ocurrió con la digitalización de otros instrumentos financieros. En pocos años, el mercado inmobiliario podría evolucionar hacia un modelo donde la tokenización sea el estándar, permitiendo que la inversión en real estate deje de medirse en metros cuadrados y comience a medirse en tokens.
Tribuna de Carlos Matilla Sanz, Co-Founder y CEO de OpenBrick
Por Funds Society, Madrid
