El fondo Sofidy Sélection 1 celebra su 10º aniversario con una impresionante rentabilidad anualizada del 6%[1]. A lo largo de este periodo, la rentabilidad del fondo ha sido aproximadamente dos veces superior a la de su índice de referencia, un resultado notable teniendo en cuenta los retos que ha planteado la subida de los tipos de interés.
¿Qué factores han contribuido al éxito de Sofidy Sélection 1 durante esta década?
Este éxito se debe a una gestión activa y a una estrategia firme que se centra en oportunidades de inversión tanto tradicionales como no convencionales. Al seguir siendo selectivo (actualmente sólo invierte en la mitad de los valores del índice) y diversificarse en temáticas alternativas, el fondo ha minimizado eficazmente los riesgos y ha obtenido una rentabilidad superior de forma constante.
Una de las principales conclusiones de esta década es la importancia de la gestión activa en los fondos sectoriales, ya que, al concentrarse en un único sector, el fondo debe ser capaz de tomar decisiones y evitar segmentos con un rendimiento menor. La inclusión de valores considerados como “exóticos” fuera del índice tradicional también ha contribuido a mejorar los rendimientos.
¿Cómo se posiciona el sector inmobiliario europeo de cotización de cara a 2025?
El impulso en el sector inmobiliario europeo cotizado es fuerte. Como industria intensiva en capital, el sector se ha beneficiado del nuevo ciclo de flexibilización monetaria iniciado por los bancos centrales a ambos lados del Atlántico. Las previsiones indican que este ciclo se mantendrá hasta 2025, lo que apoyará un impulso positivo en el mercado. Además, la estructura de ingresos del sector, dominada por alquileres indexados a la inflación, y su deuda, en su mayoría fija o con cobertura, proporcionan una protección significativa frente a posibles desaceleraciones económicas.
Sin embargo, el volumen de transacciones inmobiliarias sigue siendo lento, con descensos superiores al 50% en comparación con las medias históricas en la mayoría de los países europeos y creemos que se necesita un mercado de inversión más sólido para aprovechar plenamente el potencial del sector. Resulta alentador que la relajación de los rendimientos de los productos a corto plazo pueda catalizar una mayor actividad a medida que se normalicen los tipos de interés.
¿Qué lecciones clave pueden extraer los inversores de 2024 respecto a las valoraciones y la sensibilidad a los tipos de interés?
A finales de 2024, las valoraciones de los activos alcanzaron un descuento sin precedentes (32% según la cobertura de Kempen sobre los valores inmobiliarios de la zona euro), un nivel que ya no se alinea con los indicadores industriales del sector. Los ingresos por alquiler gozan de buena visibilidad, apoyados por la indexación y al alza en segmentos donde los activos son escasos. Las recientes ventas importantes, como la venta parcial de Forum des Halles por Unibail-Rodamco y la desinversión de residencias de estudiantes por Gecina, ponen de relieve la reactivación de la actividad transaccional y la confianza del mercado.
No obstante, el sector sigue siendo muy sensible a los tipos de interés y a los factores macroeconómicos externos, incluidas las posibles perturbaciones derivadas de acontecimientos políticos como la reelección de Donald Trump. La cautela de la Reserva Federal de Estados Unidos y los continuos recortes de tipos en Europa podrían configurar un entorno de inversión favorable para el sector inmobiliario en el próximo año.
¿Qué subsectores inmobiliarios creéis que tienen más posibilidades de prosperar y cuales se enfrentarán a más dificultades?
Las disparidades entre subsectores inmobiliarios son cada vez más pronunciadas. Mientras que los activos tradicionales, como el comercio minorista y las oficinas prime, están preparados para un crecimiento de los alquileres, sectores como las oficinas secundarias y la atención sanitaria residencial afrontan perspectivas moderadas. Destacaríamos que algunos segmentos alternativos del sector inmobiliario, como la vivienda para estudiantes y los centros de datos, siguen mostrando un fuerte potencial.
El sector de la logística, antaño uno de los favoritos debido al crecimiento del comercio electrónico y a las tendencias de deslocalización, se encuentra ahora bajo escrutinio. Recientes comentarios de los principales actores apuntan a una ralentización de la demanda, lo que subraya la necesidad de vigilancia y adaptabilidad. Del mismo modo, los mercados suburbanos de oficinas siguen bajo presión, mientras que lugares como La Défense en París ofrecen oportunidades prometedoras gracias a su ubicación privilegiada y a sus ratios de desocupación relativamente bajos.
¿Qué estrategias deberían guiar a los inversores a lo largo de 2025?
En 2025, la atención se desplaza hacia actores resilientes como Unibail-Rodamco-Westfield y Klépierre, conocidos por su capacidad para mantener ubicaciones privilegiadas y alquilar a un precio más elevado. Los centros de datos siguen siendo una asignación significativa (6%) dentro del fondo Sofidy Sélection 1, lo que refleja su rentabilidad y potencial de crecimiento. Desde el punto de vista geográfico, España sigue obteniendo mejores resultados, mientras que el Reino Unido atraviesa dificultades a pesar de la alta calidad de sus valores y sus atractivas valoraciones.
Los activos residenciales alemanes, muy dependientes de la evolución de los tipos de interés, representan un segmento cíclico que merece un atento seguimiento. Mientras tanto, la trayectoria de crecimiento económico de Europa y el posible impacto recesivo de los aranceles impuestos por EE.UU. siguen siendo consideraciones clave. También creemos que hay que mantener la cautela ante los riesgos políticos, especialmente en Francia, donde el atractivo internacional y la estabilidad política están bajo escrutinio.
El sector inmobiliario europeo cotizado afronta 2025 con una combinación de retos y oportunidades. La gestión activa, la selectividad estratégica y la concentración en subsectores resistentes serán fundamentales para navegar por este panorama cambiante. Con el nuevo ciclo monetario en marcha y las valoraciones de los activos mostrando signos de recuperación, el sector está bien posicionado para un repunte, pero sólo para aquellos preparados para adaptarse a sus complejidades.
Columna de Christian Rouquerol, Managing Director, co-Head Iberia & LatAm de Tikehau Capital
[1] Morningstar a 4 nov 2024 (10Y aniversario de SS1)
Aviso legal
El rendimiento pasado no es un indicador fiable de resultados futuros y los objetivos no están garantizados. La mención a una clasificación o premio no constituye garantía de los resultados futuros de los Organismos de Inversión Colectiva (OIC) o del gestor. Este artículo no constituye una solicitud u oferta para comprar o vender ningún valor o instrumento financiero relacionado. El análisis y las opiniones expresadas en este artículo representan el punto de vista del autor a la fecha indicada y están sujetos a cambios. Tikehau Capital y/o Sofidy no pueden ser considerados responsables de ninguna decisión tomada en base a la información contenida en este artículo. Sofidy Sélection 1 está expuesto principalmente al riesgo de mercado accionario, pérdida de capital, riesgo de gestión discrecional, riesgo de tipo de cambio y riesgo de liquidez. Dado que el fondo invierte en un sector temático, también puede estar sujeto a riesgos sectoriales. Los detalles de estos riesgos se describen en el Prospecto del fondo. El horizonte de inversión recomendado es de 5 años.
Por Funds Society