A pesar de la ligera ralentización del tercer trimestre de este año, es probable que España sea una de las economías de mayor crecimiento de la zona euro. El crecimiento se ha visto impulsado por el turismo, la inmigración y el despliegue continuado de fondos europeos bajo el programa Next Generation de la UE. Es probable que estos factores se desvanezcan a medio plazo, aunque en DWS aseguran que siguen esperando un crecimiento superior al de la zona euro, a cinco y diez años vista.
Las protestas en Madrid del pasado mes de octubre para exigir viviendas más asequibles ponen de manifiesto la aguda tensión a la que se ven sometidos los propietarios de viviendas, debido a la subida de los alquileres en la capital y en otras ciudades importantes de España. Lamentablemente, la Ley Nacional de Vivienda que entró en vigor en 2023 ha tenido la inintencionada consecuencia de reducir la inversión en el sector residencial, suprimiendo el crecimiento de la oferta. Sin embargo, se siguen viendo oportunidades de inversión en el sector cuando existe cierto grado de colaboración público-privada.
Asimismo, DWS asegura que están interesados en explorar subsectores residenciales más operativos, como las residencias de estudiantes y el co-living. El mercado del alojamiento para estudiantes en España y Portugal aún está madurando y hay margen para un mayor crecimiento de la oferta, dado que menos de uno de cada cinco estudiantes nacionales e internacionales puede acceder a una plaza alojamiento construido específicamente para estudiantes (PBSA, por sus siglas en inglés). En Madrid y Barcelona, es necesario un enfoque de inversión selectivo, ya que estos mercados cuentan con un mayor parque existente y es difícil encontrar un emplazamiento bien situado en relación con los campus universitarios, defienden. En Valencia, Sevilla y Lisboa, la oferta es mucho más limitada y los precios de entrada también son atractivos para reflejar los menores volúmenes históricos de inversión en estos mercados, lo que aumenta la rentabilidad potencial.
El co-living es otro sector emergente en España, con la mayoría de los proyectos en construcción, principalmente en Barcelona o Madrid. Dadas las crecientes dificultades para encontrar vivienda en estas ciudades, sobre todo para los jóvenes y los profesionales que se trasladan, se necesitan alojamientos de fácil acceso y que ofrezcan flexibilidad en la contratación.
Tras un proceso de revalorización, los rendimientos logísticos (logistics yields) empiezan a subir de nuevo. El periodo en el que podían alcanzarse rendimientos superiores al 5% para los activos prime podría incluso haber pasado a la historia. La ventana de oportunidad para beneficiarse de la compresión de los rendimientos, así como de un fuerte crecimiento de los ingresos en este sector, es probable que sea bastante estrecha. Aunque las previsiones de crecimiento de las rentas de los hogares son mayores en el área metropolitana de Madrid, la disponibilidad de suelo es tal que la actividad promotora puede responder rápidamente a la creciente demanda. «Por lo tanto, favorecemos las ubicaciones cercanas o dentro de la carretera de circunvalación M50, donde la oferta plantea menos riesgos. Barcelona y Valencia también son objetivos para el sector logístico, ya que ambas ofrecen una baja tasa de desocupación y unos sólidos fundamentos macroeconómicos que favorecen el crecimiento de los alquileres», dicen en DWS.
Al contrario que la mayoría de los mercados europeos, el sector minorista en Iberia ha experimentado un repunte en los volúmenes de inversión el pasado año. La confianza de los inversores se ha visto impulsada por el crecimiento de las ventas en tienda y el bajo nivel de vacantes del mercado. La evolución positiva también es evidente en los centros comerciales regionales de gran formato, donde la competencia de las tiendas físicas y online es menor que en Europa. Con rendimientos próximos al 7%, la rentabilidad de los centros comerciales parece ahora atractiva, a cinco años vista. Se requerirá un enfoque selectivo para cualquier nueva adquisición en este mercado, ya que los valores del capital y de los alquileres pueden seguir bajando en los centros comerciales que tengan una zona de influencia débil o dividida.
Por Funds Society, Madrid
