Según el informe de ING «Real Estate € Supply Outlook 2025″, la oferta de bonos inmobiliarios ha superado las expectativas hasta ahora en 2024, con un total de emisiones inmobiliarias denominadas en euros de unos 19.000 millones hasta octubre de 2024. Inicialmente la firma había previsto una oferta de 15.000 millones de euros para el año, lo que ya suponía un gran aumento en comparación con 2023. En ese año, se emitieron 8.000 millones de euros.
En ING esperan que la oferta en el sector inmobiliario vuelva a aumentar significativamente en 2025, con 30.000 millones de euros. Aunque la cifra es significativamente superior a la de los últimos años, sigue siendo muy inferior a la de 2020 y 2021, y más acorde con la de 2018 y 2019. Los expertos ven cinco razones principales para el aumento esperado para este año:
Los reembolsos empiezan a repuntar
Los reembolsos de bonos inmobiliarios denominados en euros ascendieron a 20.400 millones de euros en 2024, frente a los 18.700 millones de euros de 2023. Para 2025, se prevé que los reembolsos sigan aumentando hasta alcanzar los 23 900 millones de euros, en parte debido a que una porción considerable de los grandes volúmenes primarios de 2019-2021 están a punto de vencer. Esto significa que la refinanciación seguirá siendo un tema clave para el sector en 2025.
Además, los reembolsos volverán a aumentar en 2026, hasta los 27.000 millones de euros. En la firma esperan que muchos emisores empiecen a considerar los vencimientos de 2026 y posteriores a principios de año, ya que las actuales condiciones de financiación y la dinámica de la demanda del mercado siguen siendo favorables.
Es probable que aumente el volumen de transacciones
Los volúmenes de transacciones han aumentado hasta ahora en 2024 en relación con 2023, aunque el mercado en general sigue siendo lento. Según datos de CBRE y Savills, los volúmenes de inversión del primer semestre de 2024 aumentaron un 10% y un 1% respectivamente. Se prevé que los volúmenes de inversión de todo el año aumenten aproximadamente un 10% en comparación con 2023.
Para 2025, en ING auguran que una mayor recuperación de las transacciones, ya que los rendimientos y las valoraciones se estabilizarán y los inversores tratarán de aprovechar las oportunidades, mientras que el «miedo a perderse algo» (FOMO) probablemente también será un factor clave.
Las condiciones del mercado de bonos deberían mejorar para más emisores
Las condiciones de financiación mejoraron sustancialmente en 2024, con recortes de los tipos de interés oficiales de los principales bancos centrales que se tradujeron en menores rendimientos y tipos swap. Además, los diferenciales han disminuido significativamente para el sector y para la mayoría de los emisores.
Debido a los niveles relativamente ajustados de los diferenciales (como se muestra en el gráfico siguiente) y a la expectativa de un nuevo descenso de los tipos, en ING no descartan que esto anime a otros emisores que han permanecido al margen desde principios de 2022.
¿El sector inmobiliario se recupera?
Para 2025, el estudio de la firma recoge que los mercados de renta fija seguirán mejorando para las empresas inmobiliarias, ya que el sector se recuperará aún más, con bajadas de tipos y las valoraciones parecen estabilizarse. Además, las métricas de crédito no deberían deteriorarse mucho más y el riesgo de crédito está ahora más limitado a determinados subsectores (por ejemplo, oficinas) o casos idiosincrásicos.
Por otra parte, muchos inversores han tenido una exposición infraponderada al sector durante un tiempo, lo que puede impulsar una demanda adicional de primarios inmobiliarios como una forma decente de aumentar la exposición a niveles de cupón atractivos.
En general, ING espera que 2025 será un año en el que el sector inmobiliario por fin se recuperará, y somos cada vez más optimistas respecto a las perspectivas.
Los bonos verdes no dan abasto
En lo que va de 2024, la oferta de bonos verdes ha superado por primera vez a la de bonos «vainilla», con 10.400 millones de euros y 8.400 millones de euros emitidos en lo que va de año, respectivamente. En años anteriores, la oferta verde ha tendido a situarse por debajo del 50% de la oferta total, pero no creemos que 2024 sea un caso atípico, ya que es probable que el cambio hacia la financiación verde se mantenga a largo plazo.
En la firma ven factible que el creciente interés del sector por la sostenibilidad, así como la creciente demanda de bonos verdes, dará lugar a una mayor emisión de bonos verdes en 2025. En conjunto, estiman una emisión de bonos verdes de unos 16.000 millones de euros para el próximo año.
Por Funds Society