El dinamismo registrado por el sector inmobiliario de alto standing en 2014 es el comienzo de una recuperación que tendrá en Madrid a una de las ciudades protagonistas en los próximos meses. Esta es una de las conclusiones del Informe de mercado Madrid 2015 elaborado por la firma alemana Engel & Völkers que constata que 2014 ha sido el año del cambio de tendencia en la demanda y los precios del sector más castigado en la crisis.
El estudio, presentado esta semana por Paloma Pérez Bravo, directora general del Metropolitan Market Center (MMC) de Engel & Völkers en Madrid, señala que alo largo de 2014 se han confirmado los signos de recuperación de la demanda de viviendas, que han ido de la mano de la estabilización de precios y la mejora en la accesibilidad al crédito.“Será en 2015 cuando se empiece a ver un importante repunte en el sector inmobiliario, que convertirá a Madrid en un mercado clave en Europa”, apunta Pérez Bravo.
La firma alemana pronostica que tras la significativa bajada de los precios en Madrid, de en torno al 40%, hay una tendencia al alza que augura una subida progresiva de los precios de la vivienda usada a lo largo de 2015. “Las primeras subidas en el precio medio de la vivienda llegarán en un plazo de 9-12 meses, pues la mejora experimentada en el segmento de oficinas y comercial se extenderá al sector residencial en el corto plazo, presionando al alza el precio de las viviendas de calidad”, explica el informe. Por ello, la situación actual se presenta como un gran momento para comprar en el sector inmobiliario.
Además, la recuperación de las ventas de viviendas se produce en un momento donde aún no se ha recuperado la obra nueva, una situación que ha provocado que la demanda en zonas prime de la capital sea superior a la oferta. En este momento, la Comunidad de Madrid cuenta con un excedente de 43.623 viviendas.
Atractiva para el inversor foráneo
Madrid siempre ha atraído a los inversores extranjeros. Sólo en los nueve primeros meses de 2014, la comunidad recibió más de 5.000 millones de euros de inversión foránea, el 52,5% del total de España. El ser una de lasprimeras comunidades autónomas en iniciar el proceso de recuperación económica, la supremacía de su PIB per cápita, la mayor estabilidad de precios, la contención del endeudamiento, el dinamismo de su entorno empresarial y la recuperación de su mercado laboral, aunque tímida, la convierten en un destino idóneo.
La menor exigencia de esfuerzo fiscal, junto con el saneamiento de las cuentas públicas y la relajación de las tensiones financieras una vez disipadas las dudas sobre la solvencia nacional, han permitido que la actividad residencial despierte de su letargo, muy condicionada por el stock de viviendas sin vender.
El informe repasa cuatro distritos de la capital donde las viviendas han sufrido descensos de precios superiores al 30% desde los máximos de los años 2007 y 2008. Salamanca, donde en 2008 el precio medio superaba los 7.000 euros/m2; Chamartín y Chamberí, donde el precio ha pasado de 5.300 euros/m2 a poco más de 3.500 euros/m2 y Centro, donde en barrios como el de Universidad la caída cercana al 30% ha dejado los precios en torno a los 3.000 euros/m2.
Mercado de alquiler
Engel & Völkers considera que el mercado de alquiler puede convertirse en uno de los grandes pilares de la recuperación del sector inmobiliario. Factores como la inestabilidad laboral, el cambio de la mentalidad sobre el alquiler –que ha acercado el porcentaje de arrendamiento al 20%, aún lejos de la media europea del 30%- y la alta rentabilidad que ofrece al propietario en algunos casos favorecen las perspectivas del alquiler.
Respecto a la rentabilidad que ofrece al propietario, el Banco de España la estima en un 4,6% (dividiendo el precio de venta entre 25 años) frente al 3,8% de rentabilidad que ofrecen las inversiones de bajo riesgo a 10 años. No hay ningún producto financiero de riesgo similar con una mayor rentabilidad.
Por último, la inmobiliaria alemana señala que la situación económica también ha traído un cambio del perfil del arrendatario, al incluir ejecutivos o personas de alto nivel adquisitivo con situaciones cambiantes que optan por una opción menos comprometida en el tiempo.
En 2014, Engel & Völkers registró un crecimiento del 60,7% de su negocio en España, tras lograr intermediar inmuebles por valor de 699,25 millones de euros frente a los 425,1 millones de 2013.
Por Funds Society, Madrid
Por Alicia Miguel Serrano