Neinor Homes, la compañía cotizada especializada en el mercado de promoción residencial en España, ha alcanzado un acuerdo con Merak IMS, S.L., sociedad controlada por fondos gestionados por Bain Capital, para adquirir un 10% del capital social de Promociones Habitat, S.A. y ha suscrito un contrato en virtud del cual Neinor prestará servicios de desarrollo y gestión a los proyectos en curso y el banco de suelo de Habitat.
Banco de suelo de alta calidad y complementario, con un 44% de exposición a Madrid
A finales de junio, Habitat disponía de un banco de suelo con capacidad para desarrollar aproximadamente 8.000 viviendas. De este banco de suelo, cerca del 50% ya está lanzado, con unas 4.000 viviendas en diferentes etapas de desarrollo, de las cuales en torno a 2.200 unidades están en construcción o terminadas y unas 2.000 unidades ya están vendidas.
Como parte del acuerdo, Neinor prestará servicios a una cartera de suelo de alta calidad que complementa a la suya propia. Madrid representa aproximadamente 3.500 viviendas, es decir, el 44% del total de la cartera, ubicadas en zonas clave tales como los nuevos desarrollos del suroeste en Berrocales, Ahijones y Valdecarros, así como en áreas de alto crecimiento al este de la ciudad, como Retamar de la Huerta y Brunete.
Con este acuerdo, Neinor operará la mayor cartera residencial en España (ya sea en su propio nombre o prestando servicios a Habitat), con más de 10.500 viviendas activas, de las cuales más de 6.000 están en construcción o ya terminadas.
Dobla su objetivo
La estrategia de coinversión de Neinor juega un papel fundamental dentro de su Plan Estratégico anunciado en marzo de 2023, ya que el Grupo pone un mayor énfasis en optimizar su balance mientras persigue un crecimiento eficiente en capital. Neinor tenía como objetivo levantar 500 millones de euros de nuevos socios estratégicos hasta 2027. Con la sexta colaboración anunciada hasta la fecha, Neinor más que duplicará su objetivo a cinco años al alcanzar 1.200 millones de euros en activos bajo gestión en los últimos 18 meses.
Desde marzo de 2023, Neinor ha suscrito cuatro acuerdos de colaboración con inversores de reconocido prestigio (AXA IM Alts, Orion Capital, Urbanitae y Avenue Capital) para invertir más de 300 millones de euros en proyectos de build-to-sell (BTS). A través de estos, Neinor ya ha adquirido cinco parcelas que comprenden casi 1.700 viviendas ubicadas en Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante, con una inversión total de aproximadamente 130 millones de euros.
Además, en julio de 2024, Neinor anunció un quinto acuerdo de colaboración con Octopus Real Estate para invertir 200 millones de euros en el sector del Independent Senior Living español.
Decisión estratégica para acelerar inversiones
Como parte de su Plan Estratégico, Neinor se fijó como objetivo invertir 1.000 millones de euros en nuevas adquisiciones de suelo hasta 2027, de los cuales 500 millones de euros serían aportados por Neinor y el resto por sus socios. Tras la operación anunciada con Bain Capital, Neinor ha alcanzado una inversión total en suelo de más de 800 millones con sus socios estratégicos para desarrollar más de 9.500 viviendas. Del importe total invertido, Neinor ha aportado aproximadamente 50 millones de euros y está apuntando a una TIR superior al 25%. Además, Neinor aún cuenta con otros 400 millones de euros listos para ser invertidos en el marco de sus acuerdos con AXA, Urbanitae y Octopus Real Estate, en los cuales Neinor deberá aportar hasta 60 millones de euros de capital adicional.
A principios de año Neinor refinanció su deuda corporativa, extendiendo los vencimientos hasta 2026-27 y aumentando el importe de 140 millones a 200 millones de euros, si bien manteniendo su coste. Esta refinanciación permite garantizar que Neinor tenga la flexibilidad necesaria para acelerar las adquisiciones de suelo más allá de su objetivo anual de 40 millones para 2024.
Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, ha comentado: “Este acuerdo está destinado a transformar el paradigma de crecimiento en el sector residencial español, donde en los últimos años las plataformas existentes no han sido capaces de crecer de forma significativa. Hoy, gracias a nuestra capacidad para cerrar acuerdos y ejecutarlos, estamos estratégicamente posicionados para aprovechar oportunidades de crecimiento que son muy beneficiosas tanto para los accionistas como para los coinversores. Además, se espera que la fortaleza macroeconómica de España en los próximos tres años actúe como un viento de cola que juegue claramente a nuestro favor. Durante este período, Neinor pasará rápidamente de ofrecer la mayor rentabilidad por dividendo del EuroStoxx600, con una rentabilidad esperada del 30% en los próximos 18 meses, a un crecimiento a doble dígito de los ingresos”.
Ali Haroon, socio de Bain Capital, ha apuntado: “Nuestra estrategia de vivienda residencial está estrechamente alineada con nuestro enfoque temático de inversión para crear valor duradero. Con la creciente demanda de viviendas en toda España, creemos que existe una gran oportunidad para desarrollar viviendas de alta calidad para la gran cantidad de hogares que persiguen el sueño de la propiedad. Bain Capital es un actor global en el negocio inmobiliario con importantes inversiones y una clara estrategia de inversión en el mercado español. Tenemos un sólido historial centrado en activos inmobiliarios de valor añadido, lo que nos permite cumplir con éxito con los inversores».
Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO, ha apuntado: “Esta operación marca un hito en la ejecución del Plan Estratégico de Neinor, ya que acelera tanto el tiempo como la escala de nuestro negocio de JVs, cuyo valor aún no ha sido reconocido por el mercado. Hasta ahora, con los 1.200 millones de euros en activos bajo gestión, Neinor ha superado con creces sus expectativas iniciales y ha invertido unos 50 millones con un objetivo de TIR superior al 25%. Además, estamos extremadamente satisfechos de haber ganado la confianza de Bain Capital como su principal socio en España con una estructura innovadora, reforzando nuestra capacidad para gestionar su plataforma y maximizar la rentabilidad».
Nikolay Golubev, socio de Bain Capital, ha comentado: “Esperamos continuar construyendo sobre esta colaboración con Neinor y aprovechar nuestra profunda experiencia en la industria para ofrecer viviendas de calidad en España. Desde que adquirimos Habitat, hemos construido alrededor de 5.500 viviendas en un mercado que enfrenta una verdadera escasez, una estrategia que está teniendo un gran impacto en todo el sector de la construcción de vivienda».
Por Funds Society, Madrid
