Creemos que la oportunidad a largo plazo de inversión en los REIT cotizados es mejor que nunca y hay dos factores determinantes para esa perspectiva. El primero es la valoración y el segundo es el acceso al capital.
Las malas noticias ya están descontadas. Así que, empezando por la valoración, hemos visto que los REIT cotizados en bolsa se han reajustado a la baja de forma significativa en los últimos 12 a 18 meses, debido al entorno cambiante de los tipos. En nuestra opinión, las empresas cotizadas presentan actualmente niveles de valoración que tienen sentido y, si se compra hoy en el sector, se está comprando en términos que reflejan unos mayores tipos de interés, riesgo de recesión, ralentización de la economía, etc. Es una situación muy buena para invertir en cualquier vehículo. Desde luego, no querrán enfrentarse a una depreciación como la que creemos que podrían sufrir si estuviesen buscando en los bienes inmobiliarios no cotizados, por ejemplo. Así que las valoraciones tienen sentido. Reflejan la realidad que, en nuestra opinión, existe hoy en día.
El segundo punto que nos parece muy importante y que realmente va a configurar la oportunidad potencial de los REIT cotizados en los próximos cinco o diez años es el acceso al capital. Si pensamos en el último ciclo económico que podría decirse que está terminando en estos momentos, ha estado impulsado por una deuda muy barata y un apalancamiento muy elevado en el sector inmobiliario comercial en general. Esto ha perjudicado a los REIT cotizados en bolsa, que han operado con estructuras de capital muy conservadoras. Al no utilizar tanto apalancamiento como sus competidores no cotizados, se han perdido oportunidades de adquisición. No han podido pagar los mismos precios por los edificios que sí han podido otros tipos de compradores que pueden utilizar más deuda muy barata, pero creo que todo eso está cambiando si pensamos en el entorno cambiante de los préstamos actual.
Los REIT cotizados tienen acceso a capital. Actualmente tienen un mejor coste de capital que otros tipos de compradores inmobiliarios. Bajo nuestro punto de vista, ahora mismo no hay muchos compradores de inmuebles comerciales que puedan realizar transacciones. Los REIT cotizados son de los únicos que pueden hacerlo actualmente y en términos atractivos. Creemos que eso significa que las empresas cotizadas saldrán a adquirir inmuebles atractivos a precios atractivos utilizando el acceso al capital que tienen tanto a través del mercado de bonos corporativos como del mercado de renta variable. Pensamos que es algo de lo que se van a beneficiar mucho los inversores.
De hecho, hemos empezado a pensar que hay varios paralelismos entre el entorno que vemos actualmente en los bienes inmobiliarios comerciales en general y el papel de los REIT cotizados. Creemos que existen paralelismos entre la actualidad y los primeros años de la década de 1990. Si echamos la vista atrás en el tiempo, en la década de 1980 hubo un desplome de los bienes inmobiliarios comerciales y los bancos fueron reacios a conceder préstamos a este tipo de activos a principios de la década de 1990. A principios de los años 90 hubo un fuerte aluvión de capital de los mercados no cotizados a los cotizados, hasta el punto de que solo en 1993, por ejemplo, hubo 45 OPV de REIT. Mucho capital privado empezó a cotizar en bolsa.
Ahora bien, por aquel entonces en realidad no había un sector de REIT cotizados. Fue ahí cuando nació el sector de los REIT cotizados que conocemos actualmente. La situación es diferente ahora, ya que tenemos 2 billones de dólares1 en empresas cotizadas muy maduras, bien gestionadas y bien capitalizadas que ya existen y están preparadas para aprovechar las oportunidades que van a surgir por las posibles dificultades en otros tipos de propietarios inmobiliarios. Así que, aparte de los fundamentos que creemos que resistirán a una recesión, hay una oportunidad de crecimiento externo muy fuerte para estas empresas cotizadas y creemos que vamos a ver cómo aprovechan ese acceso al capital que tienen para impulsar aún más el crecimiento en los próximos cinco o diez años.
Tribuna de Greg Kuhl, gestor de carteras de renta variable global de Janus Henderson Investors.
1 Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT Developed Index (REIT globales), a 13 de junio de 2023.
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